Fixujte! Kupujete jistotu.

Už je to tady. Je jaro roku 2021 a na naší hypotéce končí původní fixace. Pro dlužníka, kterého takové starosti trápí, dobrá zpráva. Úrokové sazby se zdají být na dně. Zatímco dnes se hypoteční úrokové sazby pohybují kolem 2% magické hranice, před dvěma lety to byla hranice 3%. To banky měly ještě dbát na doporučení ČNB, podmínky poskytování hypoték chtěl úřad regulovat. V době pandemie se ukázalo, co v realitě znamená tzv. makroobezřetnostní politika centrální banky – snížit sazby a obezřetnost centrály dát k ledu.

Historie sazeb

Když ekonomiku zasáhl šok, někdejší varovná slova o předražených nemovitostech ustoupila. Úřad centrální banky po vzoru dění v zahraničí snížil úrokové sazby. Centrální bance bylo umožněno dříve nemožné, za nově emitované koruny odkupovat hypotečního zástavní listy. Banky komerční se tak mohou spolehnout na to, že v případě otřesů v zájmu finanční stability přispěchá na pomoc banka národní a potřebné množství peněz „vytiskne“. Zdroje jsou a financování má být levné. Pro refinancující výhodný trend, což vlastně vystihuje i statistika Fincentrum Hypoindexu.

Graf 1: Fincentrum Hypoindex zachycuje historický vývoj průměrné úrokové sazby. Je zřejmé, že je dnes atakováno 2% dno.  
Data Fincentrum Hypoindexu dokládají, že se hypoteční úrokové sazby měnily vcelku nevyzpytatelně. Před nástupem pandemie se opakovaly obavy před hypoteční bublinou, kromě regulí týkající se bonity hypotečních dlužníků stále ještě zaznívaly vize o normalizaci úrokových sazeb.
Pokud ale v roce 2019 zaznělo, že „období se superlevnými hypotékami se v blízké době opakovat nebude“, při zpětném ohlédnutí lze dodat – „nikdy neříkej nikdy“. Zapomínat nelze, že klienti žádající o hypotéku nebo refinancování před dvěma lety mohla zaskočit klidně 4% sazba (v grafu Fincentrum Hypoindexu sledujícího průměr je zřejmý atak 3% hranice). Kdo refinancoval právě v této době, možná počítá ztráty.

Doby pandemické

V dobách klidných, z pohledů strůjců měnové politiky tzv. deflačních, všechno fungovalo a zvraty nebyly na pořadu dne. Zde rozhodnutí nefixovat nebo zafixovat třeba jen na rok vůbec nemuselo být špatné. Žádný mrak na obzoru, žádné důvody zdražování v ekonomice a potenciální příčiny zvyšující se inflace. V takových dobách fixovali spíše ti, kteří jedou na jistotu, i když i připlatí.
V roce 2020  nastoupil covid-19 a všechno se ukázalo být jinak. Někdejší uvažované zvyšování úrokových sazeb se po rozhodnutí ČNB držet sazby při zemi změnil v pokles. Píše se rok 2021 a ekonomiku sužuje pandemie. Inflace spotřebitelských cen je citelně svižná. V loňském roce se pohybovala kolem 3 %. ČNB ovšem se zvyšováním úrokových sazeb nikam nespěchá.
Spekulant znalý čtení z grafů by do grafu Fincentrum Hypoindex vykreslil trendovou čáru a hledal dno. K jeho nalezení není zapotřebí ani znalostí technické analýzy. Dno je zde, člověk z masa, který dnes, letos, potřebuje refinancovat, může jásat. Sazby jsou nízké, a nechce-li promarnit příležitost, měl by refinancovat rychle a co nejdříve. A když se sazby pro různé období fixace dnes liší o jednu, dvě desetiny procentního bodu, pak je namístě úvaha o co nejdelší fixaci.
V době pandemické nejde ani tak o mraky na obzoru, jako o světlo na konci tunelu. Vítězství nad pandemií přináší mnoho nejistot. Odložená poptávka, peníze nalévané do ekonomiky vládami, stejně jako financování poskytnuté centrálními bankami, narušení dodavatelských řetězců, přinášejí mnoho nejistého. Vezměme příklad – panu Novotnému končí na podzim fixace hypotečního úvěru, kde zbývá splatit asi 1,3 milionu korun. Na desetiletou fixaci nabídl oslovený finanční poradce, zprostředkovatel, úrokovou sazbu 2,09 % ročně, v případě fixace pětileté 1,99 %. Jsme na dně, fixovat?

V době pandemické fixujte, kupujete jistotu

V nejistých dobách nutně nastupuje úvaha fixovat co nejdéle. Argument je zřejmý – jistota v nejisté době. Makroekonom by sice dodal cosi o tom, že množství nahromaděných dluhů bude centrální banky ve zvyšování úrokových sazeb limitovat. Deflace v době, kdy centrální banky začaly nově emitovanými finančními prostředky intervenovat na finančních trzích, nepřímo dotovat rozhazovačné vlády, hrozí stěží. Podle jednoho znalce světového investování se ovšem zdá, že růst úrokových sazeb (nikoli drastický) dřív nebo později přijde i do Evropy. V Evropě je řešení pandemické situace, stejně jako dění na finančních trzích, o asi půl roku zpožděno za Spojenými státy.
Další komentář by dodal, že delší fixace znamená „přeplatit“. Ano, je to tak, v celkově zaplaceném úroku bude zaplacena nějaká ta tisícovka navíc. V absolutní výši nominálním vyjádření zaplacených úroků to může být znatelné. Záleží i na tom, kolik činí zůstatek úvěru. Podstatné ovšem je, že „přeplacená suma“ se nezaplatí dnes, ale v průběhu doby fixace.
A koruna dnes není koruna za deset let. V době postpandemické může být leccos jinak. V jiné pozici budou centrální banky i bankovní systém, reálná ekonomika se bude vzpamatovávat z šoků, které budou přicházet třeba i s citelným zdražováním. Vývoj na finančních trzích je a bude více než nevyzpytatelný. A rozdíl 0,1 procentního bodu mezi fixací 10letou a fixací pětiletou není závratný.
Nabídka původní banky na diskutovaného pana Novotného v případě pětileté fixace činila „1,89 %“. Dvě desetinná místa, hra s čísly a marketingové ladění se dotkla i nabídky úrokové sazby „2,19 %“ pro fixaci desetiletou a „1,99 %“ v případě fixace sedmileté. Psychologicky vnímatelný rozdíl těchto dvou sazeb na první pohled vypadá velký. V realitě je to 0,2 procentního bodu.
Ano, v případě několikamilionové hypotéky může být přeplacená suma vyjádřená v dnešní hodnotě peněz velká. Ale jde také o inflaci.

Doby inflační

Když nastoupila inflace, dlužníci s fixní úrokovou sazbou vydělali. Napříč historií se to stávalo. Světem za železnou oponou se v 70. letech přehnala dvouciferná inflace. Ti kdo tehdy měli hypoteční úvěry a byli dlužníky, těm inflace pomohla. Naopak přebytkovým subjektům, střadatelům, centrální banky jejich rezervy znehodnotily. I zde se uplatnilo „nikdy neříkej nikdy“. Inflaci se podařilo vyhnat až razantním zvýšením úrokových sazeb. Trvalo dlouho, než obavy z inflační hrozby zmizely.
V postsocialistickém Československu řádila postransformační inflace. Korunovým střadatelům zazvonila hrana, někdejší heslo „pracuj a šetři“ České státní spořitelny a 4% roční úročení byl v transformačních dobách čímsi překonaným. Ano, v 90. letech inflace v reálném vyjádření někomu v reálném vyjádření umazala novomanželské a jiné půjčky. Kdo v 70., 80. letech stavěl domek a měl úvěr od České státní spořitelny, inflace mu jeho dluh ulehčila. Za socialismu se s inflací nepočítalo, inflační doložky neexistovaly.
Politika v duchu hesla České národní banky „Fanděte s námi 2% inflaci“, používaného v aplikaci pro mobilní telefony, v leporelu i videu na youtube.com (https://www.youtube.com/watch?v=LgdjHVKU1qE) ovlivnila a do dnešní doby ovlivňuje kurz české koruny. V poslední dekádě je nejen v Česku inflace považována za způsob, který promazává kola hospodářského růstu. Před deseti lety si stěží kdo dokázal představit, že dlouhodobé úrokové sazby dostupné retailovým klientům pokoří 2% hranici. To při 3% inflaci je 1% zvýhodnění dlužníků.
Na pozadí stojí v poslední dekádě proměněná měnová politika. Nastoupila po inflačních zkušenostech 70. let zapovězená monetizace dluhu, v převlečení za kvantitativní uvolňování (QE), inovativní nástroj měnové politiky. Budoucnost je nevyzpytatelná. Česká národní banka má ve vleku těchto proměn teorií měnové politiky legislativně dostat bezmezné pravomoci. Bude mít možnost podpořit financování a stlačovat úrokové sazby, cíleně podpořit například ceny nemovitostí. A tak by se mohlo zdát, že budoucnost setrvale nízkých úrokových sazeb je vydlážděna.
V realitě ovšem nelze přehlédnout měnící se inflační očekávání a uvažování dlužníků, střadatelů i investorů. Zájem držet koruny na spořicích účtech a dluhopisových investicích, je v době měnové politiky „fanděte s námi vyšší inflaci“, politiky finanční represe, podkopáván. Jsou hledány alternativy, třeba právě v nemovitostech, bitcoinu nebo komoditách.
Finanční matematická, časová hodnota peněz a jiné poučky přestávají platit. A když i státem dotované stavební spoření stěží poráží inflaci, ukazuje to, co znamená finanční represe. Zpět ale k úrokovým sazbám. Překvapivě často zaznívají komentáře o tom, jak budou úrokové sazby stagnovat nebo růst. V realitě nejistých dob, kdy centrální banky spouštějí různé experimenty, je cokoliv nejisté. Tedy kromě jistoty fixace a pevných měsíčních splátek.
A pokud někdo nechce spekulovat, měl by za stávajících sazeb lišících se pro různá období o jednu, dvě desetiny procenta, nejspíše fixovat co nejdéle. Tedy pokud pro to nemá osobní a specifické důvody. Spoléhat na to, že delší fixace z pohledu sankcí dnes nevadí, ovšem nelze. Jakkoliv dnes výklad ČNB k Zákonu o spotřebitelském úvěru dává možnost klientům při splnění podmínek hypoteční úvěr bez sankcí předčasně splatit, zítra tomu tak být nemusí. Zákony se dají měnit přes noc. Třeba i ty, které umožní uplatňovat záporné úrokové sazby.

^REKLAMA

Nikdy neříkej nikdy

Vlastně platí „nikdy neříkej nikdy“. Možná dnes na rozdíl historických pokusů centrální bankéři skutečně dokáží, že nové cesty k úvěru změní svět. Možná bude dlužník podporován neortodoxní měnovou politikou záporných úrokových sazeb. Třeba jednou i Fincentrum Hypoindex bude ilustrovat hypoteční úrokové sazby v záporných hodnotách. Praktický pohled ovšem velí zvažovat, zda v době nominálně nízkých sazeb nefixovat na co nejdelší dobu. Delší fixace je prostě koupí pojistky, zafixování si splátek na dlouhé období.
S měnovými experimenty došlo i ke stírání rozdílů v sazbách na různě dlouhá období. Pokud je mezi pětiletou a osmiletou fixací rozdíl ve výši jedné desetiny procentního bodu, pak je vhodné o delší fixaci minimálně uvažovat. Zaplacená stokoruna měsíčně navíc není drahou pojistkou.