Hypoteční žně v roce 2017 skončí

Realitnímu i hypotečnímu trhu se v loňském roce dařilo nadmíru dobře. Nemovitosti mizely z nabídek realitních makléřů neuvěřitelným tempem a díky rekordně nízkým úrokovým sazbám hypotékám si mohl dovolit hypotéku téměř každý.
Průměrná úroková sazba Fincentrum Hypoindex klesla v listopadu 2016 na historické minimum 1,77 %.  Roku 2016 stačilo jedenáct měsíců, aby byl rekord z roku 2015 v objemu sjednaných hypoték překonán. Zatímco za celý rok 2015 byly poskytnuty hypotéky za 190 miliard korun, do listopadu 2016 to již bylo více než 208 miliard korun.

ČNB přitvrdí

Realitní a hypoteční boom však nenechal chladnou Českou národní banku (ČNB), která kvůli obavám z cenové bubliny od října 2016 „zakázala“ stoprocentní hypotéky. Hrozba vzniku spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení přiměla ČNB od dubna 2017 zpřísnit svá doporučení ještě více.
ČNB sníží maximální limit výše poskytované hypotéky k hodnotě nemovitosti (LTV) na 90 %. Zároveň poklesne podíl „povolených“ hypoték v pásmu od 80 do 90 % na 15 %. Již v říjnu se limit 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů posunul z pásma od 90 do 100 % na 85 až 95 % hodnoty nemovitosti.

Zákon o ČNB v dohlednu

Banky sice převážně doporučení centrální banky plní, přesto by ČNB chtěla jít nad rámec pouhých doporučení. ČNB prosazuje změnu legislativy, aby v případě nárůstu potencionálních systémových rizik mohla stanovit nejen horní hranici poměru výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV), ale i výše úvěru zajištěného nemovitostí v poměru k čistému ročnímu příjmu dlužníka (LTI) či poměru  měsíční splátky úvěru a čistého měsíčního příjmu žadatele (DSTI).
„Usilujeme o legislativní zakotvení pravomoci ČNB stanovovat institucím závazné limity některých rizikových parametrů, které dnes pouze doporučujeme. Umožnilo by nám to účinněji reagovat na rizika, která by pro finanční instituce i spotřebitele vznikala v případě přílišného rozvolňování úvěrových standardů,“ uvedl viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík. 
ČNB může v současné době za nedodržování doporučení „pouze“ znepříjemnit život při hloubkových kontrolách nebo navýšit povinné rezervy. Přímé sankce za neplnění požadavků centrální banka v rukách zatím nemá.
Od druhé poloviny příštího roku by však mohl nabýt účinnosti zákon o ČNB, na základě kterého by se rozhodnutí centrální banky mohla stát pro ostatní banky závazná. „Určitá část klientů tak na hypotéky nedosáhne. Dojde ale i k omezení poptávky investorů, kteří pomocí těchto hypoték financovali nákup nemovitosti s vynaložením minima vlastních financí za účelem pronájmu,“ říká Roman Bečička, úvěrový analytik ze společnosti Broker Trust. Snížení dostupnosti hypoték může vést k poklesu poptávky po nemovitostech a zabrzdit tak růst jejich cen.

Daň z nabytí zvyšuje nároky na vlastní prostředky

Dodatečné vlastní prostředky ve výši čtyř procent z kupní ceny nemovitosti potřebuje kupující kvůli změně poplatníka daně z nabytí již od listopadu 2016. Daň z nabytí není součástí hodnoty nemovitosti. Kupující bude muset s příchodem jarních dní hledat financování alespoň 14 % hodnoty nemovitosti jinak než hypotečním úvěrem.
Kromě vlastních úspor může zájemce využít úvěr ze stavebního spoření, neúčelový úvěr či požádat o pomoc stát. Státní fond rozvoje bydlení pomáhá mladým rodinám prostřednictvím úvěru na pořízení bydlení až do výše 600 tisíc korun. Celková výše všech úvěrů však nesmí překročit 90 % z ceny nemovitosti. Zájemci o vlastní bydlení tak stejně potřebují vlastní prostředky ve výši alespoň 10 %.

Hypotéku již nedostane každý

Zákon o úvěru pro spotřebitele platí sice již od listopadu 2016, jeho dopady na hypoteční trh se však naplno projeví až v roce letošním. Bankám přibyla nová povinnost posuzavat přísněji žadatele o úvěr. Pokud úvěruschopnost klienta banka neprověří dostatečně a úvěr mu přiklepne, klient může až tři roky od uzavření smlouvy podat námitku neplatnosti smlouvy. Klient pak může úvěr splatit podle svých možností bez úroků a poplatků. Banky proto postupně ruší hypotéky bez dokazování příjmů.
Další ránou pro banky je možnost předčasného splacení hypotéky bez sankcí. Klient může splatit jednou ročně až čtvrtinu úvěru bez sankce i před koncem fixačního období. Banka může požadovat pouze skutečně vynaložené náklady. Splacení celé hypotéky je možné v případě úmrtí, dlohodobé nemoci či invalidity dlužníka. Při prodeji nemovitosti po dvou letech mohou banky naúčtovat klientovi pouze jedno procento z předčasně splacené částky, ale maximálně 50 tisíc korun.
Některé banky již na konci loňského roku začaly kvůli novému zákonu o úvěru zvyšovat úrokové sazby o 0,5 procentního bodu a další již připravily vyšší sazby na leden, a to je zatím jen začátek. Dalšímu zvyšování úrokových sazeb se letos zřejmě nevyhneme. Sazby by ale neměly zatím růst příliš závratným tempem. Skončí ale zřejmě doba, kdy splátka hypotéky byla v některých lokalitách levnější než nájem.

^REKLAMA

Trh čeká na realitní zákon

Podnikat v realitách může téměř každý, realitním makléřům stačí zatím pouze živnost volná. Nový realitní zákon se chystá zavést pravidla pro prodej a pronájem nemovitostí a omezit podnikání živností vázanou. Připomínkové řízení návrhu zákona je již ukončeno a nový zákon o realitním zprostředkování zamířil na projednávání ve vládě.
Příchod realitního zákona je zatím naplánován na druhou polovinu letošního roku. Realitní trh čeká na regulaci již více než dvacet let, zda se konečně nové legislativy dočkáme a v jaké konkrétní podobě, ukáže snad letošní rok.