Hypotéky zlevňují… na úrokové lístky ale nespoléhejte

Úrokové sazby podle posledního známého Fincentrum Hypoindexu z května 2011 poklesly na 4,24 %. Přestože se drží na velmi nízkých úrovních již od závěru loňského roku a úrokové sazby na mezibankovním trhu jsou na historicky nízkých úrovních, je možný ještě další mírný pokles. Ne velký. Prostoru není příliš mnoho, neboť banky přehodnotily rizikové prémie po zkušenostech z hypoteční krize. Ale nabídkové sazby naznačují možnost poklesu sazeb ještě o několik setinek procenta.

Spoléhat se na nabídkové sazby v úrokových lístcích se ale příliš nevyplácí. Banky je nejraději uvádějí jako minimální, což mimo jiné znamená se zahrnutím veškerých možných (i nemožných) slev za využívání dalších produktů. Kolik zaplatíte za hypotéku bez jejich využití, se ale nedočtete všude.

Klasickým příkladem může být GE Money Bank. Sazebníková cena hypotéky do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti je uvedena „od 3,89 %“ s poznámkou, že se jedná o sazby při vedení účtu Genius Gold a pojištění Cardif pro Vita pro případ smrti, plné invalidity a ztráty zaměstnání. Již se ze sazebníku nedozvíte, jakou přirážku dostanete v případě nevyužití pojištění či běžného účtu.

(Pro úplnost: Za splácení hypotéky GE Money Bank z účtu Genius získá klient slevu ze „základní sazby“ 0,3 p.b., 0,5 p.b. či 0,7 p.b. podle typu účtu. Podle informací infolinky závisí bonus za pojištění na konkrétním vyhodnocení bonity klienta – ovšem při propočtu podle uvedené sazby bez bonusů vychází na 0,1 p.b.)

Obdobná situace je např. u UniCredit Bank. V jejím úrokovém lístku se dočtete, že sazba „od“ je při využití dalších služeb banky… opět bez bližšího určení, jakých služeb a s jakým dopadem na úrokovou sazbu by měl klient využít. Při dalším pátrání se dozvíte, že sleva může činit 0,3 p.b. za vedení účtu a 0,3 p.b. při pojištění neschopnosti splácet.

Některé banky neuvádějí minimální sazby rozdělené podle výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Příkladem je LBBW Bank, která ve své akční nabídce uvádí „akční sazby“ např. pro 3letou fixaci do 70 % LTV ve výši 3,79 % a pro úvěry do 90 % LTV ve výši 4,09 %, v souhrnném sazebníku se drží minimálních sazeb odpovídajících nižšímu podílu úvěru na zástavní hodnotě nemovitosti. Přirážku za vyšší úvěr lze tak pouze odhadnout (na 0,3 p.b.) z více rozepsané akční nabídky.

Odchylky úrokových lístků od reality nemusí být jen směrem k vyšším úrokovým sazbám. Pokud bance prokážete výrazně vyšší bonitu, než jakou požaduje pro přidělení minimální sazby, může vám nabídnou úrokovou sazbu dokonce nižší.

Nižší sazbu než na „libovolné“ pobočce banky lze získat též využitím hypotečního makléře, který má zpravidla lepší vyjednávací pozici díky objemu sjednaných úvěrů. A v neposlední řadě zejména u větších bank může být výhodou zažádat o úvěr na pobočce, jejíž ředitel „honí plán“ a potřebuje hypoteční úvěry prodat (téměř) za každou cenu. V takovém okamžiku „klesají“ místní úrokové sazby na skutečné minimum a je přimhouřeno zodpovědné oko i nad ne zcela optimální bonitou.

Faktorem ovlivňujícím výběr banky by neměla být ale jen úroková sazba. V rámci nejrůznějších akcí banky upozorňují na možnost ušetření až desítek tisíc korun odpuštěním poplatku za sjednání hypotéky. Poplatky je vhodné též do rozhodování zahrnout.

Není to ale jen o ceně. Při výhodné kupní příležitosti rozhoduje také rychlost, pružnost a předvídatelnost schválení úvěru a pohotové uvolnění finančních prostředků. Při výstavbě pak hraje významnou roli způsob prokazování výdajů a pravidla uvolňování prostředků (zda a jak často je nutné dokládat postup stavby, zda je nutný odhad i v průběhu výstavby, zda je nezbytné každý výdaj dokládat fakturami apod.).

Tabulka: Základní nabídkové úrokové sazby hypoték do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti

Poznámky:  

• Úrokovou sazbu České spořitelny je možné snížit až o polovinu procentního bodu, pokud klient bude aktivně využívat běžný účet České spořitelny a o další půl procentní bod, pokud sjedná si hypotéku s úrokovým zvýhodněním (5 let fixace, min. 20 let splatnost).
• Úrokovou sazbu ČSOB a Hypoteční banky je možné snížit za předpokladu zasílání platu na účet v ČSOB (0,15 p.b.) a při uzavření 2 ze 3 pojištění, z nichž alespoň jedno je pojištění úvěru (0,10 p.b.). Od 9. května 2011
  navíc akční sleva za zasílání platu na účet ve výši dalších 0,15 p.b. a při uzavření 2 ze 3 pojištění 0,10 p.b.
• Úrokovou sazbu UniCredit Bank je možné snížit, pokud má klient u UCB otevřen běžný účet (o 0,3 p.b.) a úvěr má pojištěn proti neschopnosti splácet (0,3 p.b.).
• Úrokovou sazbu u GE Money Bank je možné snížit při vedení účtu Genius podle typu o 0,3, 0,5 nebo 0,7 p.b. a při sjednání pojištění Cardif pro Vita. Sazby platí pro úvěry od 2,5 mil. Kč.