Investice do nemovitosti berte jako manželství

I tak nemovitosti mají oproti akciím, dluhopisům a různým investičním fondům zásadní výhodu – umožňují dosáhnout na největší finanční páku a jsou tedy způsobem, jak vydělávat peníze za podpory peněz druhých lidí. Sám Kiyosaki se netají tím, že nemovitosti ho na rychlodráze k bohatství posunuly značně kupředu a zní tak i jeho rada: „Založte byznys, peníze z byznysu investujte do nemovitostí a zbytek do cenných papírů.“ 

Spekulovat na růst ceny nebo průběžný příjem?

Kiyosakiho byznysem se stalo vzdělávání a prodej produktů z edice Bohatý táta, a zisky z tohoto byznysu následně investovat do nemovitostí. První byt si Robert pořídil v roce 1973, ve svých 27 letech. Jak vzpomíná, dal přednost levnějšímu bytu s výhledem na hory namísto stejného bytu s výhledem na oceán. Později ale litoval, protože byty s výhledem na oceán přinesly vyšší kapitálový zisk: „Ušetřil jsem 14 tisíc dolarů a přišel o 65 tisíc, nakonec jsem vydělal jen 35 tisíc.“ Měla to být pro něj asi důležitá investiční zkušenost, spoléhat se spíše o hodnotu, než o cenu.

Další byt Kiyosaki pořídil v roce 1974, ale svým čtenářům přiznal, že investoval očima a ne myslí. Poslechl rady realitního makléře, se zápornými cash flow ve výši asi 100 USD měsíčně si hlavu nelámal. Každý měsíc musel svůj investiční byt dotovat stovkou dolarů a poznal, že mu zbývalo věřit, že někdy v budoucnu bude moci se ziskem prodat. Nyní ve svých knihách tvrdí, že cokoliv co „peníze z kapsy vytahuje“, představuje „pasivum“: „Zisky realizujete při nákupu, nikoli při prodeji. Znám lidi, kteří si koupili nějakou nemovitost, každý měsíc přicházejí o peníze, ale říkají: „Peníze se mi vrátí, až cena nemovitosti stoupne a já ji prodám.“

Hledání správné komerční nemovitosti a dobrý dluh

Větší realitní byznys Kiyosaki rozjel v roce 1989, kdy nemovitosti „nebyly předražené“: „Než jsme koupili náš první nájemní dům s dvanácti byty, prohlédli jsme si stovky jiných domů, a navíc jsme měli příjem z našeho podniku, který by nám umožnil krýt případné ztráty.“ Připomeňme, že cena takového činžovního domu s X bytovými jednotkami se stanovuje poněkud jinak než cena jednotlivého bytu prodávaného retailově. Cena, a tedy i investiční hodnota, do značné závisí na příjmu anebo peněžním toku, který tato nemovitost poskytuje.

Investiční příležitost zde bude existovat, pokud bude nemovitost nabízena za „dobrou“ cenu – tedy když tržní cena bude vzhledem k investiční hodnotě přiměřená. Zásadní roli zde hraje lokalita a dopravní dostupnost, činžovní domy v dobrých lokalitách budou tržně a investičně hodnoceny jinak, než činžovní dům v okrajové lokalitě se špatnou dopravní dostupností. Působit budou i možné otazníky týkající se budoucí změny významu lokality a dopravní dostupnosti. Moudrý investor bude posuzovat vliv úrokových sazeb a uvažovat potenciál zvýšit vybírané nájemné a inkasované příjmy lepším a třeba i jiným využitím prostor, popřípadě ziskového potenciálu snížením výdajů, například efektivnější správou.

^REKLAMA

Matematika je zřejmá, poskytuje-li komerční nemovitost obydlí více rodinám, znamená to vyšší příjmy a vzhledem k úsporám z rozsahu i menší náklady než v případě pronajímání jednoho bytu. Nepochybným zvratem v Robertově realitním byznysu byl růst cen nemovitostí: „V roce 1994 začaly ceny stoupat a my jsme se stali finančně svobodnými. Nájemní dům s dvanácti byty jsme prodali za 500 tisíc dolarů a do té doby nám vydělával 1100 dolarů měsíčně. Za 165 tisíc dolarů, které jsme prodejem vydělali, jsme koupili nájemní dům s třiceti byty (…). Tento dům nám začal vydělávat přes 5 tisíc dolarů měsíčně.“

Na pozadí tohoto sdělení musíme vnímat, jak realitní byznys funguje. Byt v ceně 1 mil. Kč lze získat do svého vlastnictví třeba při LTV 90 %, tedy za 100 tis. Kč. Zbývajících 900 tis. Kč financovaných hypotékou zde poskytuje finanční páku 9:1. Zásadou je, aby nájem zajistil dostatečný tok peněz na splátky bance a pokrytí nákladů, a také vytvořil kladný peněžní tok (cash flow). Dokud je splácena půjčka, investor vlastní a disponuje s aktivem, které může mít potenciál poskytovat kladný peněžní tok.

Dva důležité výrazy ve světě peněz: peněžní tok a finanční páka

Jak říká Kiyosaki, tok peněz je nejdůležitějším výrazem ve světě peněz. Investujeme, abychom dosáhli toku peněz – každý měsíc dosáhli přebytku peněz v hotovosti. Ukažme to na velmi zjednodušeném příkladu. Můžeme třeba koupit nemovitost k pronájmu za 2 mil. Kč. Ze svého dáme 200 tis. Kč a od banky získáme zbývajících 1,8 mil. Kč. Pokud nám investice bude poskytovat 20 tis. Kč peněžního toku ročně, mohli bychom mít za asi deset let zpět to, co jsme vložili. Stále ale byt vlastníme a je to aktivum poskytující peněžní tok. Jde o to dostat své peníze zpátky co nejrychleji, aby mohly být investovány do nového aktiva. Velkou výhodou realitních investic je možnost využít finanční páky a použít peníze druhých lidí.

Jsou tu ale i rizika, je nutné dvakrát měřit a jednou řezat, použít kalkulačku realitní investice. Nemovitost může být v Kiyosakiho pojetí i „pasivem“. Pokud peníze do kapsy nevkládá nebo z nějakých důvodů příjmy vypadnou, je to z pohledu peněžního toku „pasivum“. Co je dnes aktivem a peníze do kapsy přináší, může být zítra ztrátovým majetkem – bude potřebovat dotovat. Investování do nemovitosti je svatbou, a rozvod může být zdlouhavý a otravný. Nemovitosti jsou kapitálově náročnější než cenné papíry a vyžadují zkušenosti s nákupem, prodejem a správou. Velkou nevýhodou nemovitostí nebo byznysu je, že správa je náročná, otravná a zdlouhavá.

^REKLAMA

Někdy se říká, že vlastní bydlení financované hypotékou není investice. S tím lze ale polemizovat, pokud je pořízeno bydlení přiměřené potřebám, je promyšleno a rezervami pokryto a učiněno ve správnou dobu, může rodinnému rozpočtu „přinášet peníze do kapsy“. Pokud se nejedná o zbytečně velký dům, každoměsíční úspora na nájemném vytváří peníze, které v kapse zůstávají.

Jeden další aspekt vlastnického bydlení popsal Robert Shiller: „Pokud by si sousedé vyměnili své identické byty a navzájem si platili nájem (ve stejné výši), byla by tato transakce z ekonomického pohledu zcela bezvýznamná, ale znamenala by zdanění: neboť příjmy z pronájmu by podléhaly dani, ale náklady na nájem by nebylo možno od nich odečíst. Z tohoto důvodu se doporučuje raději koupit než pronajímat si nemovitost, ve které bydlíme.“

Pokud budou hypoteční splátky znatelně nižší než nájem, chceme zakotvit a máme perspektivu budoucích příjmů, začínají reality dávat ekonomicky smysl. Zapomenout ale nesmíme, že nemá smysl plavat proti proudu. Z toho vyplývá, že když bydlení ve vlastním, tak to chce volit nemovitost patřičné velikosti a dvakrát měřit, což znamená vyvarovat se ukvapeným rozhodnutím a nákupu v době přestřelených cen.

Jak napsal Kiyosaki, „kupování nemovitostí je jako uzavření manželství. Než to uděláte, často se scházíte… prohlížíte si co nejvíc různých nemovitostí. Když najdete nemovitost svých snů, uspořádáte svatbu v bance (…). Jestliže vás nemovitost začne otravovat a vaše manželství se stane zlým snem, rozvod může být zdlouhavou a otravnou transakci.“