Jak nejvýhodněji pronajmout investiční byt?

Lockdown a koronavirová krize výrazně proměnily trh s nájemním bydlením. Na jedné straně přibývá zájemců o pronájem bytů, protože například nedosáhnou na hypotéku nebo šetří, na druhé straně se uvolnily nemovitosti dříve určené pouze ke krátkodobému pronájmu. V některých lokalitách, třeba v centru velkých měst, tak nájemní bydlení zlevňovalo.
I přes kolaps trhu s krátkodobým bydlením, jehož jsme byli svědkem loni, si investiční byty udržují silnou poptávku. „Majitelé proto ani teď nemusí vynaložit výrazné úsilí, aby zájemce našli. V Praze se zpravidla byt do 70 metrů čtverečních pronajme do jednoho měsíce,“ konstatuje šéf portálu Bezrealitky.cz Hendrik Meyer.

Správná cena nájemného

K pronájmu investičního bytu lze přistupovat dvěma způsoby. Buď tlačit na cenu, nebo budovat dlouhodobý nájemní vztah. „Loňský turbulentní rok jasně ukázal, že druhá varianta je v současnosti ziskovější cesta a vede k jistějšímu výdělku. Většina bytů se totiž – i v případě výrazného nadsazení ceny – stává prodělečných ve chvíli, kdy nejsou pronajaté všech dvanáct měsíců v roce,“ upozorňuje Hendrik Meyer.
O tom, za jak dlouho a na jak dlouho majitel nemovitost pronajme, rozhoduje mimo jiné i nájemné. Výše nájmu musí být stanovena adekvátně k dané lokalitě a stavu nemovitosti. Důležité je také vědět, kdy se vyplatí slevit. „Nemá smysl bazírovat na ceně o 500 korun vyšší a hledat nájemníka půl roku,“ říká Jan Martina, oblastní manažer pro Prahu společnosti M&M Reality.
Poptávka po nájemním bydlení je stále silná, i když v některých lokalitách ji pandemie mírně oslabila. I tak ale převyšuje nabídku. Například loni na podzim se v Praze na jeden byt k pronájmu ozývalo deset až patnáct okamžitých zájemců. „Podstatné je, že správně nastavená cena může být v některých pražských lokalitách a u určitého typu nemovitostí znatelně nižší než před nástupem pandemie. Důvodem je mimo jiné značné množství bytů uvolněných z režimu Airbnb,“ dodává Jan Martina.
Například byt 1+kk v cihlovém domě na Smíchově se v březnu 2020 pronajímal za 11 tisíc korun bez poplatků. Koncem roku nájemné kleslo na 9,5 tisíc korun. Srovnatelná byla cena v novostavbě na okraji Prahy. Stejně velký byt v paneláku na pražském sídlišti se pronajímal za 8 tisíc korun. Pronájem bytu o dispozici 2+kk na Smíchově nyní stojí kolem 13 tisíc korun, zatímco loni na jaře bylo nájemné o tři tisíce dražší. Panelákový byt o stejné dispozici vyjde na 11 tisíc korun měsíčně.

Hledání dobrého nájemníka

Při pronájmu bytu je důležité najít solidního nájemníka. Podle Jana Martiny lidé často pronajmou nemovitost prvnímu zájemci, který je ochoten složit kauci. Tím ale riskují starosti. „Někdy stačí jeden nezaplacený nájem, aby se majitel bytu, který byl třeba financován hypotékou, dostal do finančních potíží. A nelze spoléhat na to, že neplatiče jednoduše z bytu vykážete. Občanský zákoník stále více chrání nájemníky než pronajímatele. Je proto zcela stěžejní si budoucího nájemníka důkladně prověřit,“ vysvětluje realitní makléř.
Při prohlídce se proto zajímejte o to, jaké má potenciální nájemník zaměstnání, proč se rozhodl stěhovat a kde bydlel předtím. Jednoznačným varovným signálem je například předchozí bydliště na obecním úřadě. Prověřte si adresu, kterou má dotyčný uvedenou v občanském průkazu. Jasně zájemci sdělte, že si v bytě nepřejete nikoho, kdo řeší nějaké dluhy či exekuce.
Nepoctiví lidé budou pochopitelně lhát a mlžit, proto by vaše další kroky měly směřovat na internet. Podívejte se do insolventního rejstříku, zda dotyčný nemá dluhy, které nesplácí. V některých případech se může vyplatit třeba mírně snížit cenu nájmu, čímž se počet zájemců ještě zvýší, a s ním i šance vybrat si do bytu přesně takového nájemníka, jakého chcete.

Inzerát a prohlídka bytu

Vyselektovat nechtěné zájemce vám může pomoci i správně koncipovaný inzerát. V něm by rozhodně neměly chybět informace o bytě i o lokalitě. Zkuste podtrhnout úroveň místa, třeba když zmíníte parky, komunitní zahrádky, restaurace a kavárny či historicky zajímavé stavby. Chybět by neměly ani informace o dopravě nebo o občanské vybavenosti místa.

„V popisu bytu nezapomeňte ani na možnost využívání společných prostor objektu, jako je například kolárna, kočárkárna nebo společné balkony či zahrádka. V bytě proveďte úpravy, které nájemníkům pomohou spořit náklady na energii – například osazení úspornými žárovkami, chytrými domácími elektroměry, které informují o spotřebě a podobně. Pokud bude nájemce vědět, že reálně šetří, nebude mít problém část z těchto úspor promítnout do vyššího nájmu. Zaměřit se můžete také na pejskaře. Obecně platí, že jsou ochotni si připlatit, pokud budou vědět, že je majitel s domácím mazlíčkem rád uvítá,“ doporučuje Hendrik Meyer.

^REKLAMA

Velkou výhodou je samozřejmě lidský přístup majitele a snaha o dobrý vztah s nájemníkem. Pamatujte i na vstřícnost při prohlídkách. V době pandemie například výrazně vzrostl zájem o virtuální prohlídky nemovitostí. „Lidé si vyberou na základě video prohlídky v počítači a na místo pak chodí rozhodnutí. Kdo má tyto prezentační nástroje k dispozici, je ve značné konkurenční výhodě,“ uzavírá Jan Martina.