Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Co znamená, že je nemovitost zatížena hypotékou? Nejen, že musíte každý měsíc platit hypoteční splátku, ale hlavně to znamená, že na katastru nemovitostí je hypotéka zapsána. Na nemovitost je navázáno tzv. zástavní právo banky. Což znamená, že vlastník nemovitosti s ní nemůže volně nakládat. A k prodeji nemovitosti potřebuje souhlas banky.

Proč prodávat nemovitost s hypotékou?

K prodeji nemovitosti s hypotékou nemusí být důvod jen ten, že si hypotéku už nemůžete dovolit. I když i to se samozřejmě občas stane. Častějším důvodem ale bývá třeba stěhování nebo nákup menší/větší nemovitosti, aby vlastníkovi bydlení více vyhovovalo. Častým důvodem bývá i rozvod nebo naopak svatba a sestěhování.

Důvodů pro prodej je mnoho a kupující by se nákupu takové nemovitosti neměl bát. Pro něj se toho navíc při procesu prodeje a nákupu až tolik nemění. Spíše prodávající s tím bude mít více papírování.

Prodej a nákup nemovitosti

• Nejjednodušším případem je situace, kdy se prodává nemovitost bez hypotéky a kupující ji platí také bez hypotéky. V takovém případě stačí převést peníze do úschovy, zažádat o změnu zápisu na katastru a po provedení zápisu vyplatit peníze kupujícímu. A může se stěhovat.
• Trošku složitější je, pokud kupující čerpá hypotékou. V takovém případě je spolu s vlastnickým právem zapsáno do katastru i zástavní právo. Do úschovy převádí kupující pouze své vlastní prostředky. Prodávajícímu poté část kupní ceny platí banka kupujícího.
• Jednoduchá je také situace, kdy prodávající nejdříve splatí svou hypotéku vlastními prostředky a poté nemovitost prodává. Je to situace prodeje bez zástavního práva. Bohužel ale toto vyžaduje poměrně velké finanční prostředky a je často jednodušší prodávat nemovitost rovnou i s hypotékou.
• Při prodeji nemovitosti s hypotékou a při platbě kupujícím v hotovosti je situace také poměrně jednoduchá. Kupující převede peníze do úschovy a je zažádáno o převod nemovitosti, mezitím prodávající se svou banku domluví splacení dluhu. Část peněz z úschovy je převedeno bance na úhradu zbývajícího dluhu, banka podá návrh na výmaz zástavního práva. Po výmazu je proveden i převod a prodávajícímu je převeden zbytek peněz z úschovy.
• Při nákupu financovaném hypotékou pak do procesu vstupuje ještě jeden subjekt a to banka kupujícího. V takovém případě se převádí nejen peníze ale i zástavní právo. Kupující převádí do úschovy jen své vlastní prostředky. Je podána žádost o převodu vlastnického práva. Při čerpání hypotéky na nákup převádí banka kupujícího část kupní ceny na účet banky prodávajícího, u které má hypotéku. Zbytek do úschovy. Po zaplacení zbývající části hypotéky, pak banka prodávajícího požádá o výmaz zástavního práva. Nemovitost je převedena a je na ní zapsáno nové zástavní právo. Peníze, které se shromáždily v právní úschově jsou vyplaceny prodávajícímu.

Převedení nebo převzetí hypotéky

Kupující, který si vyřizuje hypotéku, může hypotéku mít u stejné banky jako kupující, nebo si vzít hypotéku u jiné banky. U stejné banky může být proces o něco rychlejší, protože banka vstupuje do procesu jen jedna. Pro kupujícího ale v podstatě není až takový rozdíl, u jaké banky si hypotéku bere. Vždy bude muset projít schvalovacím procesem a doložit všechny doklady jako u každé nové hypotéky.

Jak tedy prodat nemovitost s hypotékou?

• První kroky prodávajícího by měly být do banky. Ta pomůže vyčíslit zbývající část jistiny a sdělí prodávajícímu další postup.
• Při hledání kupujícího je nutné samozřejmě s kupujícím diskutovat to, že je nemovitost zatížena hypotékou a že bude třeba toto řešit.
• Sice to může některé kupující odradit, ale jde o zcela běžnou situaci a kupující by se toho neměl bát.
• Peníze je vhodné převádět přes právní úschovu, z té je část peněz vyplacena bance a část prodávajícímu.
• Celý proces potrvá určitě několik měsíců, jen na samotný zápis do katastru je třeba 30denní lhůta, při schvalování hypotéku kupujícímu to může trvat i déle.
• Připravte se tedy na nějaké to papírování a několik návštěv banky. Není to ale nic složitého.
• Technicky je prodej nemovitosti s hypotékou předčasné splacení úvěru, připravte se tedy na případné zaplacení poplatku za předčasné splacení.