Jak se bránit vadnému průběhu nebo rozhodnutí shromáždění SVJ?

Řádné svolání shromáždění společenství

Shromáždění se svolává pozvánkou, v níž by neměly chybět datum, čas a místo konání shromáždění. Důležitou náležitostí je také pořad zasedání a veškeré podklady, které se tohoto pořadu týkají. Nejsou-li podklady připojeny přímo v pozvánce, stanoví zákon, že svolavatel musí každému z vlastníků umožnit, aby se s poklady v předstihu seznámil.

„Dále je třeba nahlédnout do stanov a zjistit, jakým způsobem se shromáždění svolává. Svolání může být provedeno vyvěšením pozvánky na nástěnce, e-mailem, poštou a podobně,“ vysvětluje vedoucí právník Jan Eisenreich z advokátní kanceláře Pikes Legal.

Zahájení a průběh shromáždění

Prvním krokem před zahájením schůze je zajištění prezenční listiny, z níž bude vyplývat zjištění usnášeníschopnosti. Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci s většinou hlasů. Ve stanovách je možno regulovat, v jakých případech je k přijetí usnesení potřeba vyšší kvorum. Přímo občanský zákoník pak stanoví, že ke změně velikosti podílů na společných částech, anebo ke změně poměru příspěvků na správu domu a pozemku (jinak, než v důsledku změny podílů) musí souhlasit všichni vlastníci.

Hlasování na shromáždění SVJ

Je třeba myslet na správný výpočet váhy hlasů jednotlivých vlastníků. Podle zákona vyplývá váha hlasů z podílů na společných částech domu. Vlastní-li bytovou jednotku více vlastníků, anebo se jednotka nachází ve společném jmění manželů, nelze hlasy na jednotku dělit podle toho, kolik vlastníků se shromáždění účastní. Hlas na jednotku nelze dělit, ale jeden z vlastníků mže být společným zmocněncem. Jelikož zákon pro plnou moc nevyžaduje povinně písemnou formu, postačí, pokud o tom na shromáždění přítomný vlastník informuje společenství ústně.

^REKLAMA

Před zahájením hlasování musí být vlastníkům znám text usnesení, které svým hlasem přijímají. Mohou hlasovat pro přijetí usnesení, proti němu, anebo se zdržet hlasování.  V zápisu ze shromáždění pak zapisovatel uvede plný text přijatých usnesení a počet hlasů pro, proti a též hlasů vlastníků, kteří se hlasování zdrželi.

Nejčastější chyby při organizaci shromáždění

Podle advokáta Ondřeje Preusse se chybuje již v pozvánkách (například chybí podklad). Jednou z častých chyb je špatné počítání hlasů jednotlivých vlastníků, například započítávání hlasů manželů pouze z ½, neúčastní-li se manželé oba.

„Proti tomu je možné bránit se žalobou na neplatnost usnesení. Samotné shromáždění je možné i nahrávat a tuto nahrávku užít jako důkaz,“ vysvětluje Ondřej Preuss, zakladatel služby Dostupný advokát. „Nechá-li organizátor bez výslovného souhlasu hlasovat o nezařazeném bodu jednání, může jít též o porušení zákona a ochrany vlastníků. Vlastník to může napadnout žalobou. Nemusí brojit proti celému shromáždění, ale i proti konkrétnímu bodu. Soud pak může takové usnesení zrušit,“ dodává. Nadto pro případ, kdy by zapisovatel úmyslně manipuloval s počítáním hlasů, hrozí mu též trestní řízení.

Jak se bránit vadnému průběhu a usnesení shromáždění? Je nutné mít „důležitý důvod“

Zákon umožňuje, aby přehlasovaný vlastník jednotky, je-li pro to důležitý důvod navrhnul soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl. „V rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohlo, jeho právo zaniká,“ vysvětluje advokát Preuss.

„Právo obrátit se na soud s návrhem na přezkoumání usnesení přijatého shromážděním je omezeno z hlediska osobního, časového a věcného. Uplatnit je může toliko přehlasovaný vlastník jednotky (osobní omezení), pouze do uplynutí prekluzivní lhůty tří měsíců počítané ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (omezení časové), a jen tehdy, je-li pro to důležitý důvod (omezení věcné),“ konstatuje v rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2275/2021-172 ze dne 22. února 2022 Nejvyšší soud ČR.

Z toho vyplývá, že pokud shromáždění nerozhodovalo o důležité záležitosti, tj. záležitosti, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení jednotek, nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití, rozhodnutí soudně přezkoumávat nelze. A to ani v řízení podle § 1209 odst. 1 občanského zákoníku, ani v jiném soudním řízení, a to ani jako otázku předběžnou.