Jak si sjednat hypotéku bez vlastních prostředků? Ručte další nemovitostí!

V současnosti se banky při sjednávání hypoték řídí několika doporučeními České národní banky. Tato doporučení jsou:

• výše jedné splátky nesmí přesáhnout 50 % čistého příjmu žadatele,
• žadatel musí mít často naspořeno alespoň 10 % z ceny nemovitosti.

„V praxi však stále u některých bank platí staré doporučení ČNB, ve kterých by splátky neměly přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu a hodnota hypotéky devítinásobek čistého ročního příjmu. I když pak klient splní první z podmínek, může tvrdě narazit u druhé. Zejména mladí si dosud nemuseli našetřit dostatečnou hotovost ke koupi vysněného bytu nebo domu. Napomáhají tomu i současné vysoké ceny nemovitostí, které snadno dosáhnou třeba i 5 miliónů korun. V takovém případě je třeba mít našetřeno alespoň 500 tisíc korun,“ popisuje Veronika Hegrová z online sjednávače hypoték hyponamiru.cz.

Řešením je ručení jinou nemovitostí

Nutnost našetřit 10 % z ceny nemovitosti přitom v současnosti není zcela povinná. „Bankám je ale doporučováno, aby poskytovaly hypotéky nad 90 % ceny nemovitosti (LTV) pouze 5 % žadatelům. Většina proto získá hypotéku až s 90 % LTV a ze svého doplácí minimálně 10 % z ceny nemovitosti. Existují však i případy, kdy jsou banky ochotné poskytnout úvěr na bydlení v plné výši. Patří mezi ně také ručení jinou nemovitostí, například domem nebo bytem rodičů,“ říká Veronika Hegrová.
Možným řešením, jak se vyhnout nutnosti našetřit 10 % z ceny nemovitosti, je tedy krýt hypotéku ještě další nemovitostí. Podmínkou však je, aby cena obou nemovitostí převýšila cenu kupované nemovitosti i požadované úspory. Má to pak i další výhodu.

„Pokud například hodnota další nemovitosti bude 3 milióny korun, celkově budete ručit 8 milióny za úvěr 5 miliónů. Hypotéka bude tedy v hodnotě pouhých 62,5 % z ceny zástavy a proces schvalování hypotéky bude s největší pravděpodobností rychlejší,“ uvádí Veronika Hegrová.

I toto řešení má však svůj zádrhel. Například děti se často stydí požádat rodiče o ručení a rodiče se mohou bát možných následků. Rodič totiž musí podepsat zástavní smlouvu, a zastavit tak svou nemovitost. Tu pak může banka v případě neschopnosti splácet zpeněžit. Další nevýhodou doprovodného ručení je i to, že v době zástavy nesmí s danou nemovitostí její vlastník libovolně disponovat. Pokud se tedy dostane do finančních potíží, může nemovitost prodat jen za podmínek stanovených bankou.

^REKLAMA

„Obavy rodičů či ručitelů můžete snadno minimalizovat sjednáním pojištění schopnosti splácet hypotéku. Uklidnit je může i to, že rozhodně neručí nemovitostí po celou dobu splácení hypotéky. Nemovitost totiž může být ze smlouvy vyvázána, když dojde ke splacení částky o velikosti požadovaných úspor, tedy např. 10 % LTV. Pokud je tedy tato částka v hodnotě 500 tisíc korun a výše splátek 20 tisíc korun měsíčně, o vyvázání nemovitosti můžete požádat přibližně za dva roky a jeden měsíc. Ač je tento případ jen orientační a banka od banky se doba vyvázání nemovitosti liší, rozhodně nejde o zástavu na dvě až tři dekády,“ vysvětluje Veronika Hegrová z online sjednávače hypoték hyponamiru.cz.

Jakou nemovitost lze zastavit?

Vhodná nemovitost ke krytí hypotéky je zejména taková, jejíž hodnota dosahuje alespoň výše úspor stanovených bankou. Výjimka nastává u komerčních objektů a podnikatelských provozoven, které jsou neakceptovatelnou zástavou. Problém může nastat také u rekreačních objektů, které patří k nestandardní zástavě, a žadateli u nich hrozí přísnější podmínky na maximální možné LTV. Výjimka je spojená i s pozemky, které banky považují za vhodnou zástavu jen tehdy, jde-li o stavební parcelu. Vhodná nemovitost samozřejmě nesmí být ani zatížená věcným břemenem dožití či zástavními právy dalších bank a institucí.

Vše má svoje výhody i nevýhody, nejinak je tomu i u krytí hypotečního úvěru jinou nemovitostí.

Výhody:

• Nepotřebujete úspory ve výši 10 % z ceny nemovitosti.
• Získáte úvěr na 100 % ceny nemovitosti.
• Doprovodnou nemovitost lze obvykle do několika let vyvázat.
• Šance na rychlejší vyřízení hypotéky.

Nevýhody:

• Je tu riziko ztráty nemovitosti, které lze však minimalizovat uzavřením pojištění schopnosti splácet hypotéku.
• Nelze ručit komerčním objektem a ručení rekreačním objektem nebo pozemkem může být problematické.