Jak změnit nastavení své hypotéky

Jaké má vlastnosti vaše hypotéka:

• délka úvěru a splácení,
• výše měsíční splátky,
• celková výše hypotéky,
• zastavená nemovitost,
• dlužník hypotéky,
• úroková sazba hypotéky,
• délka fixace hypotéky
• a další.

Základní vlastností hypotéky je úroková sazba, celková částka, kterou vám banka půjčila, a to, na jak dlouho vám banka půjčila. Od těchto údajů se poté odvíjí výše měsíční splátky. Při schválení hypotéky si také můžete zvolit délku fixace úrokové sazby, můžete zastavit další (nejen tu kupovanou) nemovitost, můžete mít ručitele či spoludlužníka. To vše pak ovlivňuje nastavení hypotéky a výši pravidelných splátek.

Jde hypotéka změnit?

Hypotéka je závazek na několik desítek let a bylo by naivní předpokládat, že zůstane po celou tuto dobu stejná. Mění se totiž podmínky, za kterých podniká banka, mění se úrokové sazby. Mění se ale i podmínky dlužníka, můžou se mu zvýšit či snížit příjmy. Stejně tak dlužník může využít mimořádné splátky, a změnit tak celkovou výši hypotéky, může vyvázat spoludlužníka, či změnit zastavenou nemovitost.

Pro jakoukoliv změnu hypotečního úvěru ovšem platí, že je nutné vše vyjednat s bankou. A je také fakt, že většinou zaplatíte nějaké poplatky za dané změny. Nejsnadnější bývá hypotéku změnit při konci její fixace, můžete měnit nastavení hypotéky u jedné banky, či dokonce přejít ke konkurenci. Tam pak získáte zcela novou hypotéku s novými podmínkami.

Existují navíc i hypotéky, které se mění automaticky. Jsou to úvěry s tzv. progresivním či degresivním splácením. Progresivní splácení znamená, že každý rok platíte více na pravidelných splátkách, ty se totiž postupně zvyšují. Naopak degresivní splácení znamená, že platíte na splátkách stále méně, nejvyšší měsíční splátky jsou na začátku splácení úvěru.

^REKLAMA

Jak změnit úrokovou sazbu

Je možné mít hypotéku i bez fixace úrokové sazby, jen s plovoucí úrokovou sazbou, kdy se splátky mění dle změny úrokové sazby na trhu. V současné době se ale nejčastější poskytují hypotéky s nějakou dobou fixace, od jednoho až třeba po deset let. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby na trhu rostou, tak dlouhé fixace patří právě mezi oblíbené. Fixace nabízí při splácení určitou míru jistoty, že splátky budou po danou dobu stejné. Většinou platí, že čím delší fixace, tím vyšší úrokovou sazbu vám v daný okamžik banka nabídne.

Úroková sazba se zpravidla mění při konci fixace. A v tom okamžiku víceméně záleží na trhu, jaké jsou právě v danou chvíli obvyklé úrokové sazby. Pokud jste si například pořídili hypotéku před třemi lety, v půlce roku 2018, tak průměrná úroková sazba byla 2,5 %. Pokud tuto hypotéku po tříleté fixaci letos refinancujete, tak průměrná úroková sazba na hypotečním trhu je dle Fincentrum Hypoindexu 2,23 %. Přičemž banky vám můžou nabídnout mírně levnější i dražší úrokovou sazbu než tuto průměrnou.

Jak změnit částku měsíčního splácení

Dalším parametrem hypotéky, který nás většinou maximálně zajímá, je, kolik zaplatíme každý měsíc. To záleží nejen na úrokové sazbě, ale také na délce splatnosti. Délku splatnosti můžete změnit, většinou ale nesmí přesáhnout 30 let a banka musí tuto změnu schválit. Splatnost můžete také často ovlivnit při konci fixace hypotéky, kdy můžete díky mimořádné splátce buďto snížit celkovou dobu splácení hypotéky, nebo naopak snížit pravidelné splátky při zachování doby splatnosti.

Pokud nemůžete splácet hypoteční splátky, tak je důležité jednat co nejdříve a informovat o tomto banku. Ta může přistoupit ke snížení splátek nebo dokonce k nějaké formě odložení splácení.

^REKLAMA

Jak změnit věřitele nebo zástavu

Při konci fixace a refinancování hypotéky můžete také změnit zástavu nemovitostí. Pokud například u hypotéky ručíte více nemovitostmi, tak po určité době splácení můžete některou z nemovitostí z úvěru vyvázat. Pokud u hypotéky ručíte pouze jednou nemovitostí, tak tuto můžete změnit a ručit jinou nemovitostí, pokud by vám to více vyhovovalo.

Stejně tak můžete hypotéku převést na jinou osobu, vyvázat například spoludlužníka při rozvodu manželů. Je to ovšem náročný a dlouhý proces, který nemusí skončit vždy převodem hypotéky. Banka totiž musí nejdříve posoudit bonitu nového dlužníka, pokud měníte hypotéku ze dvou dlužníků na pouze jednoho, tak se často bonita zásadně sníží a banka nebude s převodem hypotéky souhlasit.

Postup, jak změnit parametry hypotéky

• Záleží na konkrétní vlastnosti, kterou chcete změnit. U některých to potrvá déle, u jiných to bude jednodušší. Připravte se na administrativu a že změna nebude nejspíš provedena na počkání.
• Vždy je dobré nejdříve jednat se svou bankou a u svého poradce se informovat, co vůbec je a co není možné. Základní informace najdete i na webových stránkách jednotlivých bank.
• Mnohé vlastnosti se snadněji mění při konci fixace hypotéky. V tomto okamžiku navíc můžete uplatnit mimořádnou splátku bez poplatků.
• Pokud vám vaše banka nevyjde vstříc, vyplatí se při konci fixace poohlédnout se u konkurence. Možná to bude administrativně náročnější, ale budete si moci hypotéku upravit dle svých potřeb.