Jak správně určit tržní cenu nemovitosti?

„Aby majitel neprodělal a zároveň prodal svou nemovitost v přiměřeném čase, je správné určení počáteční nabídkové ceny zásadní,“ uvedl Martin Němeček, předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny (RSČS).

Problém vysokých a nízkých cen

Kdo by nechtěl z prodeje vlastní nemovitosti získat co nejvíce peněz? Prodávající se proto často rozhodne, pokud na prodej nespěchá, pro vyšší cenu. Chce zkusit, zda se nějaký ten zájemce přece jen neobjeví. Problém ovšem nastane, pokud se nemovitost neprodá a zůstane v nabídce na realitních serverech viset příliš dlouho. Kupující si pak o nemovitosti může myslet, že je s ní něco špatně. Majitel musí cenu snížit, ale už může být pozdě. 

„Nemovitost se správně nastavenou cenou se standardně prodá v řádu několika měsíců a její uvedení do nabídky je pro úspěšný prodej klíčové. Pokud je uvedení provedeno s přemrštěnou cenou, nálepky – přepálená cena – se následně těžko zbavuje. Z hlediska prodávajícího je to tedy sebepoškozující strategie, ale zabránit tomu nelze,” uvedl Peter Višňovský z realitní kanceláře Lexxus.

Nízkou cenu volí většinou lidé, kteří se ocitli v určité životní situaci (například rozvod či dědictví), která vyžaduje rychlý prodej nemovitosti. Nemovitost pravděpodobně prodají, ale za cenu nižší než tržní. Nízká cena nemusí ale vždy zaručit, že se nemovitost prodá. Kupující mohou být podezřívaví a budou hledat původ tak nízké ceny (například hluk v sousedních bytech či špatný stav nemovitosti).

Pokud má ale majitel nemovitosti štěstí a dostatečné vyjednávací schopnosti, může se mu nízká cena vyplatit. Prodej nemovitosti pod cenou může přilákat mnoho zájemců, kteří se následně mohou předhánět, kdo nemovitost koupí. Cena se tak může vyšplhat i nad původně požadovanou.

^REKLAMA

Co ovlivňuje cenu nemovitosti?

Cenu nemovitosti zvyšuje například dobrá lokalita či dobrá dopravní obslužnost a dostupnost obchodů, nemocnic a škol. Byty v cihlovém domě jsou dražší než v domě panelovém. Kupující upřednostňují nákup bytu do osobního vlastnictví oproti družstevnímu vlastnictví. Byt orientovaný na východ a na západ má větší hodnotu než byt nasměrovaný na sever.

Vyšší cenu si může prodávající říci i za byt s balkonem, garáží či s výtahem. Dražší jsou byty v domě s výtahem až do šestého patra, bez výtahu se platí nejvíce za byty v prvním a druhém patře. V neposlední řadě záleží samozřejmě na celkovém stavu nemovitosti.

Rekonstrukce nezvyšuje cenu nemovitosti přímou úměrou

Rekonstrukce nemovitosti přidává nemovitosti na hodnotě. Investovaných sto tisíc korun do rekonstrukce se nemusí na ceně nemovitosti odrazit ve stejné výši. 

„Mnoho prodávajících argumentuje, že před pěti lety koupili svou nemovitost za dva miliony, tak teď ji chtějí také za dva miliony prodat. Případně, že v bytě udělali ještě rekonstrukci za půl milionu, takže jejich nemovitost bude stát 2,5 milionu. Takto zjednodušeně ale realitní trh bohužel nefunguje. Ceny nemovitostí se relativně rychle vyvíjejí v čase a realizovaná kupní cena nemovitosti před několika lety často již neodpovídá dnešní situaci na realitním trhu. Ani provedená a často nákladná rekonstrukce nezvedá hodnotu nemovitosti přímou úměrou, většinou se tato investice nevrátí celá,“ uvádí Miroslav Kovář, vedoucí týmu makléřů franšízové pobočky RSČS/Fresh Reality.

^REKLAMA

Výměna oken, zateplení nebo nové elektrické rozvody v bytových domech zvyšují cenu jednotlivých bytových jednotek o 10 až 15 procent. Na cenu nemovitosti pozitivně působí i zrekonstruované okolí.

Cenové mapy a realitní makléři pomohou

Pro určení ceny nemovitosti vlastními silami je dobré podívat se na podobné nemovitosti prodané v okolí v nedávné době. Rozdíl cen nabízených a realizovaných pomohou vyřešit cenové mapy. Cenové mapy uvádějí realizované ceny prodaných nemovitostí v dané lokalitě za poslední rok. Porovnáním cen deseti nemovitostí a zprůměrováním ceny na metr čtvereční získáte přibližnou cenu nemovitosti. Cenových map je k dispozici na internetu několik. Jednu z nich poskytuje zdarma například Asociace realitních kanceláří ČR, která sbírá data zejména od svých členů. Nedávno byla také zprovozněna cenová mapa společnosti Hyposervis a Delloite, která čerpá data přímo z katastrálních úřadů. Za poplatek je tak možné zjistit konkrétní transakce v konkrétním místě.

Pro orientační zjištění ceny slouží i online odhady nemovitostí, které zdarma nabízejí různé realitní servery. Výpočet ceny probíhá na základě zadaných parametrů. Není to cena určená odborníkem, ale může posloužit jako vodítko.

Ucelený přehled o cenách nabízených i realizovaných mají realitní makléři. „Zpřesnit cenu umí realitní makléř, protože ten zná reálné prodejní ceny obdobných nemovitostí. Pokud chce klient cenu nastavit výš a na prodej výrazně nespěchá, lze to na předem stanovenou dobu zkusit. Ovšem pokud se na nabídku nemovitosti nikdo tři týdny neozve, je to znamení, že je cena pro kupující moc vysoká a prodávající by měl uvažovat o úpravě nabídkové ceny. V okamžiku, kdy se objeví zájemci, je to signál, že cena je již na reálné tržní úrovni a klient získává jistotu, že svou nemovitost prodá za nejvyšší cenu, kterou je trh ochoten akceptovat,“ dodal Miroslav Kovář.

Do určení ceny nemovitosti vstupuje mnoho faktorů, které je potřeba vzít v potaz. Stanovit správnou tržní cenu, aby se nemovitost prodala za maximálně možnou cenu v co nejkratší době, je poměrně náročné. Prodávající si sice může cenu nastavit podle svého, ale ani s využítím odborných serverů se svými znalostmi nevyrovná zkušenému realitnímu makléři, který dokáže ohodnotit všechny aspekty dané nemovitosti. Cenu nemovitosti dokáže přesněji určit i odborný odhadce. Za jeho znalecký posudek si ovšem připlatíte.