Jakub Kořínek: Budeme investovat do nájemního bydlení v regionech

Založili jste Fond českého bydlení. Jedná se o fond kvalifikovaných investorů. Čím se chcete odlišit od jiných fondů kvalifikovaných investorů, kterých v poslední době vzniká snad více než jakýchkoli jiných společností?
Základní věc, kterou se odlišujeme, je to, že jsme jediný český fond, který se věnuje výhradně nájemnímu bydlení. Některé jiné fondy kvalifikovaných investorů, které na trhu již působí, v okrajové míře investovali do nájemních domů, byl to ale vždy jakýsi vedlejší produkt jejich hlavní činnosti v jiném oboru. Případně se jednalo o fondy, které investovaly do developerských projektů, které byly následně určeny k prodeji.
Náš fokus je jednoznačně určený. Zaměřujeme se výhradně na nájemní nemovitosti především v regionech, kde není naše zaměření tak kategoricky vymezené regionem, jako spíš výnosovým požadavkem alespoň 6 % u kupované nemovitosti. To je např. v Praze nebo v Brně obtížně dosažitelné, a to určuje naše regionální vymezení.
Chcete dosáhnout alespoň 6% výnosu kupované nemovitosti. Je to v dnešní době i v regionech možné? Ceny nemovitostí vzrostly po celé České republice a nájmy nerostou tak rychle, byť rostou také.
Chceme těžit z toho, že růst cen nemovitostí v České republice je nerovnoměrně rozložen. To dokládá i Český statistický úřad, který sleduje i index nabídkových cen nemovitostí. V Praze se můžeme bavit o nárůstu kolem 50 % oproti stavu v roce 2010, kdežto v regionech jsou nárůsty mnohem nižší. Když vezmeme Českou republiku bez Prahy, tak jsme od roku 2010 na nějakém cca 20% nárůstu. Nárůst v Praze je víceméně dvojnásobný.
Samozřejmě Praha je v rámci České republiky specifická. Totéž platí pro Brno a některá další regionální centra. Nicméně cyklicky drivovaný nárůst cen např. velkými bonusy vyplácenými mezinárodními korporacemi, které mají v těch městech své lokální centrály, nebo skutečností, že řada nemovitostí je využívána pro krátkodobé pronájmy typu AirBnB, což je element v okresních městech prakticky neexistující, v sobě nese i základ možného budoucího poklesu v okamžiku, kdy by došlo ke zchlazení ekonomiky a korporáty by najednou tak velké bonusy nevyplácely a tolik turistů by nejezdilo.
Náš produkt by měl být zaměřený na dlouhodobý horizont i se zahrnutím předpokladu, že někdy, a nevíme, jestli to bude za rok, za dva nebo za půl roku, dojde ke zchlazení ekonomiky, a měl by se zaměřovat na produkt pro běžné obyvatelstvo, který je v zásadě anticyklický. Lidé potřebují bydlet v jakémkoli období – ať již v konjunktuře, nebo v poklesu.
Cílem je vyhýbat se oblastem s cenovými bublinami. Samozřejmě nárůst cen se v České republice se děje plošně. Podle našeho názoru nárůst nájmů v zásadě sekunduje. Jediný důvod, proč se to neprojevuje bezprostředně, je ten, že nájemní smlouvy zpravidla bývají uzavírány na 1 rok a během tohoto období je nelze jednoduše navyšovat. Navíc řada pronajímatelů, má-li osvědčeného nájemníka, raději ho nechá bydlet za nižší nájem, než by vytěžoval plný potenciál trhů, ale riskoval změnu nájemníka.
To je jedno z významných rizik i pro váš fond – neplatící nájemníci. Jakým způsobem chcete ošetřit nebo již ošetřujete toto riziko?
Zakladatelé fondu mají dlouholetou zkušenost s provozováním vlastních nájemních bytů. Postupem času jsme dospěli k souboru opatření, která toto riziko neříkáme, že stoprocentně eliminují, protože stoprocentně eliminovatelné není, nicméně výrazně ho omezuje.
Jeden faktor je vybírání kaucí, které významně snižují riziko nenadálých událostí ve finanční situaci nájemníka, ať už je to mimořádná událost v rodině, velký nedoplatek za elektřinu, změna zaměstnání apod.
Všichni nájemníci navíc budou procházet systémem ověřování ve veřejně dostupných registrech typu insolvenční rejstřík, rejstřík exekucí apod., kde lze odhalit profesionální dlužníky a osoby, které měly v minulosti potíže se splácením svých závazků.
Zaměřujete se na regiony. Po jakých regionech se ohlížíte nejvíce?
V prvé řadě začínáme s regiony, kde již máme nějakou konkrétní znalost a kde jsme v minulosti již investovali. Ale nechceme se omezovat jen na ně. Regiony Střední Čechy, oblast Západních Čech apod., kde již máme existující projekty, jsou pro nás prvním cílem. Na druhou stranu z důvodu omezení rizikovosti fondu pro investory chceme fond výrazně regionálně diverzifikovat.
Situace, kdy v jednom regionu či jednom konkrétním domě může dojít k nenadálé události, např. uzavření významného regionálního zaměstnavatele s dopadem na celý region, by díky diverzifikaci neměla citelně ovlivnit hospodaření fondu. Z toho důvodu by fond měl do budoucna pokrývat celou Českou republiku s tím, že procentuální zastoupení jednotlivých regionů by mělo reflektovat poptávku po nájemním bydlení.
Hledáme regiony, kde je optimální poměr mezi nájemním výnosem, cenami nemovitostí a kvalitou makroprostředí, jako jsou průměrné výdělky, nezaměstnanost, koncentrace zaměstnanosti k jednomu zaměstnavateli. Ale nechceme se omezovat jen na specifické množství regionů.
Pokud váš fond zainvestuje v rozsáhlém počtu regionů, nebude to mít vliv na výši nákladů? Přeci jen správa nemovitostí ve větších vzdálenostech znamená větší náklady na správu.
Je to určitě tak. A to je jeden z důvodů, proč na českém trhu fond zaměřený na činžovní domy a nájemní bytové domy neexistuje. Správa takového fondu je náročnější než správa office parku, logistických center nebo nákupních center.

Tip: Realitní fondy: Proč se vyhnout residenčním nemovitostem?

Z toho důvodu budeme v prvé řadě vycházet z existující infrastruktury, kterou mají zakladatelé fondu v regionech, kde působí a kde existuje aparát správců po technické stránce, spolupracujících právníků a dodavatelů jednotlivých řemeslných činností.
Je-li to region, kde máme již dosavadní přítomnost, a s těmito regiony chceme začínat, tam je již vybudovaná infrastruktura. V dalších regionech budeme budovat infrastrukturu postupně, jak budeme mít vytvořené portfolio.
V okamžiku, kdy v regionu, kde zatím nejsme zastoupeni, např. v Jihočeském kraji, kde vlastní investice nemáme, by bylo cílem akvírovat několik nemovitostí najednou – a to po důkladné analýze trhu a místních podmínek. A zjištění, zda je lepší kupovat domy v Písku, v Táboře, nebo v Českých Budějovicích. A potom by následovalo vytvoření správy, která by se rozpustila na dostatečný počet bytů, aby bylo dosahováno efektu z rozsahu, kterého nemůže vlastník jednoho bytu či jednoho činžovního domu sám nikdy dosáhnout.
Máte stanoveno, jak velké mají být bytové domy, které budete kupovat? Nebo budete kupovat i jednotlivé byty, pokud přijde zajímavá příležitost?
Jednotlivé byty kupovat nechceme. Důvodem pro to je zvýšení komplexity z důvodů existence SVJ – společenství vlastníků jednotek. A také z důvodu, že pokud je jednotlivý byt neobsazený, SVJ je třeba platit, a tudíž je to investice, která může mít za určitých podmínek i záporný výnos. Zrovna tak možnost sledování spotřeby energií nájemníků apod. je u jednotlivých bytů komplikovaná.
Chceme kupovat celé nájemní domy, kde správa domů nebude v rukách třetích osob, ale bude zajišťována fondem. Velikost domů by měla být diverzifikovaná i proto, abychom diverzifikovali riziko podle jednotlivých kategorií bydlení. Díváme se po domech jak ve staré zástavbě, předválečná výstavba, což jsou menší domy. Zrovna tak se díváme po panelácích, které vznikly jako pozůstatek např. privatizace podnikových bytových fondů apod. Rozptyl velikosti domů může být poměrně široký, ale vždy se koukáme po celém nájemním domě.
Plánujete kupovat domy spíše před rekonstrukcí a upravit je podle vašich představ, nebo spíše po rekonstrukci, abyste mohli okamžitě začít s pronájmem?
Fond je založený výnosově, měl by tedy kupovat nemovitosti, které od počátku nesou výnos na zainvestované peníze. Fond se bude vyhýbat projektům, které budou mít velkou komponentu rekonstrukce nebo developmentu. Všechny nemovitosti, které bude fond kupovat, by měly od prvního okamžiku nést výnos z existujících nájemníků.
Je-li např. potenciál rekonstruovat půdu a zvýšit tak výnos nemovitosti, na to jsme připraveni. Ale není záměrem kupovat nemovitosti, které jsou ve velmi podinvestovaném stavu, napřed je zainvestovat, a potom je pronajímat.
Děkuji za rozhovor.

Tip: Jakub Kořínek: Investicemi do nájemního bydlení cílíme výnos 6 až 10 %