Jan Jošt: Spokojený nájemník je to nejdůležitější, co máte

Stát chce stavět startovací byty. Jak se k tomuto plánu stavíte z pozice pronajímatele bytů?

Stát chce stavět startovací byty, ale nikdo pořádně neví, co to startovací byt je. V Česku je strašně moc bytů. Okrajová sídliště všech větších měst jsou plná startovacích bytů. Říkalo se, že startovací byt je za 5 000 Kč nájmu u bytu 64 m². Např. v Pardubicích je bytů za 5 až 6 tis. Kč měsíčně plno.

Sociální demokracie chce nyní stavět 50 tisíc startovacích bytů. Ale ty tady v tomto státě jsou. Jejich plánu je třeba zabránit.

Soudil jste se s nájemníky i se státem kvůli regulaci nájemného. Jak vnímáte obecně regulaci nájemného?

Dneska se reguluje nájemné jenom v bytech, které jsou postaveny se státní podporou. Jedná se o upravitelné byty nejčastěji pro seniory, kde je státní dotace do 600 tis. Kč. Do takového bytu se nastěhuje senior nad 70 let a počítá se, že v tom bytě dožije. Byt je přitom připraven na případ, kdy se zhorší seniorovi zdravotní stav a stane se imobilním.

V tomto typu bydlení stát nájemné reguluje na úrovni kolem 50 Kč/m², což byly peníze, po kterých jsme volali v počátcích regulace, že tyto peníze by alespoň mohly zaplatit náklady prosté reprodukce.

^REKLAMA

Zpětně si nemyslím, že za regulací nájemného stála Sociální demokracie. Jsem přesvědčen, že za regulací a pomalou deregulací nájemného stál silný křikloun Sociální demokracie, který na svou stranu strhl spoustu dalších lidí. On bydlel v bytě s regulovaným nájemným a košile mu byla bližší než kabát. Je to bohužel člověk, který má na svědomí pokřivení nájemního trhu velmi dlouhodobě.

Proč je nájemní bydlení podle vašeho názoru pokřivené?

Propagací a podporou vlastnického bydlení, ať už je to stavební spoření, které je extrémně drahé pro stát, nebo podpora hypoték, která je extrémně drahá pro stát… tím stát dlouhodobě odsunul do nájemního bydlení pouze slabé sociální skupiny. Je to hrobník českého nájemního bydlení.

Dnes se žádnému developerovi z důvodu nadbytků bytů nevyplatí postavit dům za prvotním účelem pronájmu bytů. Ceny stavebních prací a pozemků jsou tak vzdálené tržním cenám bydlení, že se to nevyplatí.

Když se dnes projdete po Praze po Rašínově nábřeží, nejexklusivnější části Prahy, uvidíte v krásných barácích třetinu bytů prázdných. Je to proto, že byty o výměře 150 – 160 m² jsou vybydlené po regulovaných nájemnících, a aby je vlastník mohl pronajmout, musí do nich investovat minimálně 500 až 600 tis. Kč, a poté je bude pronajímat za 12 – 15 tis. Kč měsíčně s rizikem, že tam přijde neplatící nájemník nebo mu byt znovu vybydlí. To je samozřejmě zjednodušené vysvětlení, svou roli v tom hrají i další aspekty, jako celonoční hluk, vysoká obtížnost parkování atp.

Setkávám se s tím, že mladí lidé, bez dětí, uvažují o koupi bytu do vlastnictví. Říkám jim: „Co blázníte, copak se můžete v 25 letech uvázat k placení hypotéky na 30 let? Budete jak pes u boudy uvázaní u 2+1, zjistíte, že jste plodní a narodí se vám 8 dětí… co budete v 2+1 dělat? Budete schopní a dostanete práci v Berlíně, co budete s bytem dělat? Sektor nájemního bydlení je pro vás.“

Za 5,5 tis. Kč mají tady slušný byt. Nebo si za 10,5 tis. Kč měsíčně vezmou hypotéku a další 2 tis. Kč budou platit do fondu oprav, na dalších 500 Kč vyjde pojištění… a zjistí, že bydlí třikrát dráž.

Jenže ti lidé odpovídají: „Ale takhle budu dávat peníze tomu pronajímateli a nebudu mít nic.“ Měli by ale svobodu. Za rok, dva, tři se mohou přestěhovat.

Je v tom ještě jeden důležitý aspekt. Lidé si vezmou hypotéku a vnímají celou splátku hypotéky, jako že si platí svůj byt. Ve skutečnosti ale platí zejména zpočátku velkou část úroků – a je jedno, jestli si od pronajímatele půjčí byt a za ten platí, nebo si od banky půjčí peníze a za ty platí.

Tuto situaci navodili ti nejvíc křičící Sociální demokraté, kteří říkali, že je potřeba dotovat toto, toto a toto. A přitom nejjednodušší a pro stát nejlevnější bylo přispět sociálně slabým na přiměřený nájem. Nebylo nic jednoduššího.

Ten člověk napáchal spoustu škod. A teď z něho udělali zástupce Ombudsmana. Pana Varvařovského měli politici všech stran  na rukou nosit. On jim říkal: „Nedávejte mi sem toho Křečka.“ Ale pravicoví poslanci udělali nějaký politický handl a společně s levicovým Senátem  mu ho tam dali. A pan Varvařovský reagoval zcela konzistentně se svými celoživotními postoji –  rozloučil se a odešel.

^REKLAMA

Nemám nic proti paní Šabatové. Ale persona Varvařovského se mohla rovnat personě Motejla. A teď tam máme utopickou socialistku a socialistického křiklouna, kteří jen obtížně tomuto, jistě důležitému úřadu, dodají onu Motejlovskou noblesu.

Úřad Ombudsmana jen dokumentuje schizma české politiky. Symbolu Čermákovského Ustavního soudu, skutečně odvážným a důsledným soudcům, kteří svedli úspěšný boj s nesmyslně (a neústavně) nastavenou regulací nájemného, panu Varvařovskému, vnutili politici jako nejbližšího spolupracovníka člověka, který velmi hlasitě, nedůstojně a lživě představoval v tomto boji protistranu. Tady se opravdu občan musí ptát, čím asi přemýšleli.

Nájemní bydlení využívají především lidé, kteří nedosáhnou na vlastnické bydlení. Ti lidé tak mohou mít i problémy s placením nájemného…

To je bohužel naprosto běžný jev.

Máte i mezi svými nájemníky zkušenosti s neplatiči?

Nechci říci, že to dělám dobře, nechci se chvástat. Za ta léta jsme si ale spočítali, že je pro nás velmi výhodné být nejlevnější na trhu. Vždycky pronajímáme byt 15 % pod obvyklou cenou v Pardubicích. Pečlivě si nájemníky vybíráme a ti nájemníci, kteří k nám přijdou, nejsou jednou nohou na odchodu. Nerozhlížejí se po jiném bydlení – menším, větším, lepším, levnějším… jsou u nás spokojení.

Jestliže byt 3+1 v Pardubicích stojí obvykle 7 tis. Kč, my ho pronajímáme za 5 800 Kč. A lidé jsou tam spokojení. Díky tomu vybereme 36krát za tři roky nájemné. A když ten člověk přijde a řekne, že chce vyměnit kuchyňskou linku, podlahu, sprchový kout, záchodovou mísu a já jdu a řeknu: „Jistě, moc rád vám to vyměním, jsem rád, že u nás bydlíte.“ Na Vánoce jim přinesu lahev vína, kalendář, se všemi se osobně znám.

Spokojený nájemník je to nejdůležitější, co máte.

Máme spokojené nájemníky, protože si jich vážíme, máme všechny domy zrekonstruované, snažíme se, aby domy byly energeticky úsporné a lidé šetřili na dalších platbách.

S neplatícími nájemníky máme problém málokdy. Ale samozřejmě se i u nás neplatič vyskytne. Pro takový případ spolupracujeme s právníkem na paušál a řešíme to standardní cestou. Snažíme se nájemníka vystěhovat v okamžiku, kdy jeho dluh přesáhne 20 tis. Kč.

Pokud jsou lidé ochotni splácet svůj dluh, nemáme problém jim ho dát na bezúročnou půjčku. Když řeknou, že mohou splácet 1000 Kč měsíčně, nechám je splácet 500 Kč, aby je to nezatížilo. Ale pokud to nesplácí, dám je k soudu. To ostatně udělat musím, jinak bych pohledávku nemohl smazat z účetnictví a peníze, které jsem nedostal, jsem již zdanil.

Máte domy i byty zrekonstruované, nájemníkům vycházíte vstříc… k tomu máte o 15 % levnější nájemné. Je takto ještě pronajímání rentabilní?

^REKLAMA

Ve větším množství to rentabilní je. My díky tomu vybíráme 36krát za 3 roky nájemné. Když to nastavíte na 7 tis. Kč, tak vám člověk třeba za 2 roky odejde. Je slušný, nevybydlel vám byt. Jen odejde. Máte minimálně jeden měsíc prostoj. Výpovědní lhůty v nájemním bydlení nefungují a nájemník vám zavolá v lepším případě měsíc dopředu. Výpadek příjmu tak máte minimálně jeden, častěji alespoň dva měsíce.

I když se nájemník choval slušně a nebyl to žádný grázl, musíte vymalovat. Většinou musíte vyměnit minimálně záchodové prkýnko, ale většinou je to vana, sprchový kout, baterie, deska na kuchyňské lince… vždycky s tím máte alespoň 15 – 20 tis. Kč náklad.

Dva měsíce výpadek příjmů a úprava bytu do pronajímatelné podoby – a jste zhruba na 35 tis. Kč ztráty z výměny nájemníka. A řekněte, jestli se těch 12 stovek, o které to pronajímáte levněji, nevyplatí. Zjistíte, že jo. Navíc máte spokojené lidi.

V boomu jsme zobchodovali pár bytů. Některé jsme prodali. Výnos z prodeje jsme reinvestovali do rekonstrukcí domů. Z výnosu z nájemného z jedné třetiny žijeme a dvě třetiny výnosu nájemného znovu investujeme zpátky do našich bytů a domů.

Když jsem byty a domy koupil, žili v nich důchodkyně, buď s manželi, nebo to byly vdovy. A ty vdovy nám dnes, v dobrém, odcházejí na hřbitov. Zcela výjimečně si je rodina vezme k sobě nebo do nějaké LDN nebo domova důchodců. A tyto byty po těchto vdovách jsou v perfektním původním stavu. Ale když je dnes chcete dát na trh, musíte vyhodit papírová jádra, většinou musíte udělat i změnu dispozice a s tím vyhodit i staré parkety…  to vyjde na 150 až 200 tis. Kč. Počty jsou jednoduché.

Přivedete mladou rodinu do zachovalého bytu a nabídnete jim: Byt v tomto stavu vyjde na 4 500 Kč měsíčně. Jestliže chtějí provést rekonstrukci, uděláme ji. Když budou chtít zlaté kliky a mramorovou záchodovou mísu, dostanou ji. Za každých 100 tis. Kč investovaných do rekonstrukce budou platit o 1000 Kč vyšší nájemné. A je na nich, zda chtějí byt v současném stavu nebo zrekonstruovat.

Bytů a domů máte víc, tím pádem máte i větší množství nájemníků. Mezi nimi nezbytně dochází i k sousedským sporům. Obracejí se i s jejich řešením na vás?

Obracejí. Ale tím, že s nájemníky vycházíme dobře, nestává se nám to často. Jsou to zpravidla takové malicherné spory: Rodina dělníků, kteří chodí na šichtu na šestou na píchačky, v pět vstanou a jdou si na balkon zakouřit. Nad nimi bydlí soukromá podnikatelka, kadeřnice, která chodí do práce na devátou, je vedro, má otevřené okno a vadí jí kouř ze spodního balkonu. Je to takový malý spor, který nemá řešení. Těžko můžete někomu zakázat, aby si šel na vlastní balkon zakouřit.

Ale snažíme se to vyřešit po dobrém. Kadeřnice je naše dobrá zákaznice, bydlí u nás 13 let. Přestěhujeme ji proto o dvě patra níže, odkud nyní odchází nájemník. Byt jí upravíme tak, aby v něm byla spokojená.

Model nájemního bydlení, který představujete, je jakýmsi ideálem, jak může pronajímatel a nájemník soužít. Nicméně se vyskytují i jiné modely. Např. po koupi domu jsou byty pronajaty za minimální cenu bez investic…

V takových domech pak zpravidla žijí ještě sociálně problematičtější nájemníci.

Říkal jsem to i u svých soudů. Domy jsem koupil jako dobrý hospodář ne s tím, abych na tom zbohatl, ale aby mě to živilo na důchod. Potřeboval jsem vybírat takové nájemné, aby ty domy žily, abych se je nemusel stydět pronajímat.

Např. v domě, kde bydlel pan Pařízek, plynaři zakázali používat karmy, protože byly nevyvložkované komíny a byly v havarijním stavu. Do baráku teklo, foukalo tam okny, opadávala omítka, ve sklepě nic nesvítilo a byl tam protiatomový kryt, ze kterého běhaly krysy velké jak kočky. Přišel jsem tam s tím, že jsem chtěl situaci zlepšit. Chtěl jsem, aby tam bylo čisto, lidé byli spokojení, ale to z těch 900 Kč nájemného prostě nebylo možné. Proto jsem se obrátil na soud.

Nyní jsem se do toho stavu dostal.  Dům je opravený a je to atraktivní lokalita, lidé jsou tam spokojení.

Jaký je váš názor na časté plány lidí, že si koupí byt, ten budou pronajímat a nájemné jim zaplatí hypotéku a ještě jim něco možná zbyde?

Takoví lidé na trh vstupují. Stále se dá říci, že peníze investované do dobré nemovitosti neztratí na hodnotě.

Vystudoval jsem dvě vysoké školy, jedna z nich je ekonomická. A přesto nerozumím současné makroekonomické situaci v Evropské unii. Byl jsem laicky přesvědčen, že státy natiskly spoustu peněz a že se hodlají zbavit svých dluhů velkou inflací a znehodnocením vkladů. Je to ale obráceně a státy se bojí spíš deflace. Jde to mimo mé chápání drobného českého podnikatele.

Ale tvrdím, že když investujete peníze do nemovitosti, která je na dobrém místě, tyto investované peníze přežijí výkyvy na finančních trzích, devalvaci, inflaci…

Pokud ti lidé peníze mají, je to investice správná. Pokud si peníze půjčují, už si tím nejsem úplně jistý. Dnes jsou ale úrokové sazby hypoték velmi nízko, pod 3 %, a dobrá investice do nemovitosti tyto 3 % může vydělat. V Praze to bude asi problém, tam bude výnos mezi 2 a 3 %, ale v Pardubicích už to 3 % být mohou a např. v Krnově může být výnos i 8 % ročně.

I v oblastech jako Bruntál, Krnov jsou lidé schopni zaplatit nájem 5 tis. Kč, ale byt nestojí 1,25 mil. Kč jako v Pardubicích, ale 420 tis. Kč. V takových oblastech se s nájmem 40 tis. Kč ročně dostáváte na výnos 8 – 10 %, ale je tam riziko, že za 8 až 10 let si od vás nikdo ten byt nekoupí.

U jednoho bytu je navíc velmi vysoké riziko neplatiče či vybydlení bytu. Když jich máte 80 a občas máte 3 – 4 byty neobsazené, tak vám to v cash flow udělá menší výkyv, než když se půl roku zbavujete nepříjemného nájemníka, který neplatí, ale vy musíte každý měsíc donést bance splátku hypotéky. Měli by to být lidé, kteří nejsou bezpodmínečně závislí na příjmu z pronájmu, aby mohli splácet hypotéku.

Děkuji za rozhovor.