Jiří Feix: Hypoteční bublina nehrozí

Česká národní banka (ČNB) začala omezovat hypotéky z obavy před realitní bublinou. Jak se díváte na opatření ČNB?
Opatření ČNB vnímám jako prevenci, aby bublina na realitním trhu nevznikla. Faktem je, že ceny nemovitostí v České republice jsou nejvýš, co bývaly. Tempo růstu cen je v posledním roce poměrně vysoké. Některé statistiky dokonce uvádějí, že je největší v Evropě. Ale to je v posledním roce.
Když se podívám na delší horizont (tři či pět let) tak tempo u nás nejvyšší není, i v absolutní hodnotě jsou ceny nemovitostí v jiných zemích mnohem vyšší. Určité riziko ale ceny nemovitostí vyvolávají, případně mohou do budoucna vyvolávat.
Podle mě chce ČNB preventivně zabránit nástroji, které má k dispozici, aby se riziko dále navyšovalo. I samy banky mají zájem, aby se nezvyšovalo a riziko svého portfolia ošetřují. I Hypoteční banka se snaží nějakým způsobem omezit nejrizikovější obchody. Poučili jsme se z krize před deseti lety.
Vidíte vy v cenách nemovitostí riziko vzniku hypoteční bubliny?
Nemyslím si, že Česká republika jako celek, přestože jsou ceny na vyšší úrovni, by v tuto chvíli měla hypoteční bublinu a hrozilo by v nějaké relativně krátké době splasknutí cen nemovitostí o nějaké významné procento. Předpokládám ale, že ceny nemovitostí už tak rychle neporostou jako rostly v posledních dvou letech. Očekávám mírnější tempo růstu. Za dobrý trend považuji, kdyby ceny nemovitostí rostly do pěti procent ročně, pak by hypoteční bublina neměla vznikat.
Trochu jiná situace je ale v Praze…
V Praze je situace vyhrocenější. Ceny nemovitostí jsou hodně vysoko a rostou ještě vyšším tempem. Je to vyvoláno extrémním nedostatkem nemovitostí. Zdá se, že žádné systémové kroky, které by nabídku nějakým způsobem zlepšily, v Praze nepřicházejí a v nejbližších letech asi ani nepřijdou.
Očekávám tedy, že v Praze mohou ceny dále růst. Ale nepředpokládám, že budou růst tak, aby vznikla nějaká významná bublina. Přesto se dostupnost bydlení pro normální občany v Praze stává složitější a do budoucna bude ještě složitější. Čím dál více lidí uvažuje o koupi nemovitosti mimo Prahu, nebo se snaží řešit situaci nájemním bydlením, což má samozřejmě také vliv na ceny nájmů.
Ceny nemovitostí v Praze zvyšuje nejenom nedostatečné výstavba, krátkodobé pronájmy, ale i atraktivita Prahy pro zaměstnance či investory. Obyvatel Prahy přibývá. Krátkodobě se s těmito faktory pracuje těžko, proto by bylo dobré, kdyby existovala nějaká koncepce bydlení (alespoň pro Prahu) a stát se tím začal více zabývat.
Vraťme se ještě k rizikovým obchodům. Co jsou rizikové obchody pro Hypoteční banku?
Klient se stane rizikovým ve chvíli, kdy přestane splácet. Buď je to dočasný problém, který je klient sám schopen vykrýt, nebo vykrýt z pojištění schopnosti splácet, což je ta lepší situace. Ale pokud se samozřejmě ukáže, že je problém dlouhodobý, snažíme se situaci s klientem řešit.
Dnes hodně pomáhá, že jsou ceny nemovitostí vysoko. Pokud je klient ochoten situaci řešit prodejem nemovitosti, může z transakce vyjít i se ziskem. Samozřejmě záleží, jestli tu možnost má. To je definice rizikového klienta, když už problém má.
Šance, že se po dobu života hypotéky něco stane, je vyšší, než když jde o půjčku na tři roky. Proto klienty prověřujeme velmi důkladně. Zjišťujeme, jakým způsobem jsou schopni splácet své závazky, jaké mají příjmy a podle toho určujeme rizikovost. Zajímá nás rezerva v příjmech vzhledem ke splátce hypotéky a dalším závazkům. Všímáme si také chování klienta a jeho sociodemografické charakteristiky.
Posuzování rizikovosti klienta je věda. Každá banka na to má své know how a rizikový model. A tím se banky mohou odlišovat. Přestože se do značné míry banky shodují, mohou být mezi bankami určité rozdíly. Klient, kterého jedna banka odmítne, může jiná přijmout. Řízení úvěrového rizika a posuzování klientů je v Česku na velmi dobré úrovni.  Banky se hodně naučily po krizi.
Proč má tedy ČNB tendence kontrolovat riziko bank, když to tak dobře umíte? Mluvím o doporučení LTV, DSTI atd.
V tuto chvíli je to formou doporučení ČNB, která i tak mají v českém bankovním sektoru silné slovo. Banky se snaží doporučení naplnit, co to jde. ČNB se do určité míry snaží suplovat a předvídat. Bojí se, že banky jsou motivované krátkodobě (dělat obchody, mít krátkodobé zisky) a nekoukají tolik na dlouhodobý horizont (rizika a nebezpečí). To se stalo v minulé krizi a řada bank na tom skončila (i když ne u nás, ale ve světě).
Vzhledem k tomu, že cílem ČNB není profit, ale ochrana stability, dívá se na bankovní sektor v delším horizontu. ČNB se snaží ze svého pohledu pomáhat bankám lépe řídit a balancovat rizika a byznys.
ČNB má velmi detailní data od jednotlivých bank. Dobře ví, která banka dobře řídí rizika a která má asi problém. Snaží se měřit všem stejným metrem, a proto dává všem stejná doporučení a snaží se do budoucna omezit rizika bankovního sektoru.
Myslím si, že v tuto chvíli nejsou úplně nezbytně nutná. Ale samozřejmě jak říkám, ČNB se kouká hodně dopředu a snaží se předcházet vzniku nějakých problémů. Už to, že na to upozorňuje, vyvolává diskusi v managementu bank, a to je asi dobře.
Kroky ČNB ale způsobují určitou paniku na trhu. Mnoho lidí si rychle bere hypotéky, aby ještě získali příznivé podmínky. Nepůsobí tak trochu proti tomu, co se snaží dělat?
Je to tak. Ale je to hodně krátkodobé. Velká diskuse z konce loňského roku a začátku letošního roku způsobila to, že v letošním prvním pololetí byl o hypotéky rekordní zájem. Určitě to bylo podpořeno i tím, že šlo o hodně propírané téma. Trošku to krátkodobě nažhavilo poptávku. Část klientů to určitě přimělo k tomu, aby urychlili rozhodnutí.
Na druhou strany si myslím, že dlouhodobě kroky ČNB ke stabilizaci přispějí. Již nyní je možné pozorovat, že začínají fungovat. Očekávám, že tlumení poptávky po hypotékách bude pokračovat a bude dál podpořeno zvyšováním úrokových sazeb. Předpokládám, že ČNB bude ve zvyšování sazeb pokračovat.
Děkuji za rozhovor.