Jiří Hrbáček: Chceme být investiční kotvou. Věříme, že čistý výnos 8 až 10 % je dlouhodobě udržitelný

Proč jsou komerční nemovitosti zajímavou investicí?

Investice do komerčních nemovitostí poskytují investorovi možnost zhodnocovat vložené prostředky dlouhodobě se zajímavým výnosem. Jde o investici do instrumentu, který je pokryt reálnými aktivy, které jsou diverzifikované. Například naše fondy mají vždy několik budov v daném portfoliu a každá budova má několik desítek nájemních smluv.

Jsou to tedy dlouhodobé, diverzifikované investice založené na konkrétních reálných aktivech, které jsou schopny dlouhodobě generovat cash flow. Nejedná se o spekulaci, nejedná se o sázku na krátkodobé výkyvy, ale o investici, která přináší dlouhodobý výnos.

Jak ovlivňuje trh komerčních realit současná energetická krize?

Zvýšené náklady na energie jsou především našich nájemníků v rámci servisních poplatků. Nás fond jako majitel budov dělá a bude dělat vše pro to, aby tyto náklady byly co nejnižší. Je ale potřeba zdůraznit, že náklady spojené s nájemným činí u firem pouze část jejich celkových nákladů a to jak u obchodníků obchodních center, tak u nájemců v kancelářích. Nicméně platí, že žijeme v době zvýšených cen energií a bude to velké téma i příštích dvou let. Situace se přece jen za poslední dva měsíce zklidňuje, EU a vlády jednotlivých zemí začaly přijímat konkrétní opatření. Přesto se s vysokou pravděpodobností ceny energií nevrátí na úroveň, kterou jsme zažili před dvěma třemi lety. Musíme být připraveni, že cena 1 MWh už nebude 40 nebo 50 EUR.

I proto do našich budov investujeme pravidelně – instalujeme solární panely, investujeme do izolací, střech a do celého energetického systému budov. Chceme, aby naše budovy byly modernější, úspornější, efektivnější a fungovaly v souladu s trendy 21. stoletím, ne jenom aby dobře vypadaly.

^REKLAMA

To sice stojí peníze, čas a úsilí. Ten, kdo to ale dělat nebude, dlouhodobě nemůže na trhu uspět, protože daná budova ztratí konkurenceschopnost.

A jak ovlivňuje výnosnost vysoká inflace?

V současné době jdou proti sobě dva trendy u komerčních realit – růst nákladů a růst cen nájmů. Díky inflaci a nedostatečné nabídce nových kancelářských i maloobchodních ploch na trhu začaly ceny nájmů kancelářských ploch i obchodních center růst.

Nájemní smlouvy jsou indexované. To znamená, že cena nájmu se zvyšuje o inflaci. Za letošek inflaci u eura očekáváme kolem 8 až 9 % a u koruny významně přes 15 %. Příští rok se inflace pravděpodobně nevrátí na úroveň 2 nebo 3 %. Doufáme, že se situace zklidní a nebudeme žít dlouhodobě ve vysoce inflačním prostředí, to je pro celou ekonomiku velmi nezdravé. Ale nyní je to realita.

Zároveň se ale také prodražuje financování, protože rostou úrokové sazby. Nebojíte se růstu zadlužení vašich fondů a tím snížení výnosnosti?

Fixace úvěrů se obnovuje po pěti nebo sedmi letech. Počítáme s tím, že cena financování poroste a my budeme pracovat s vyššími finančními náklady. Naše realitní projekty jsou až na jednou výjimku financovány úvěry v eurech. Zažili jsme fantastické období, kdy byla cena úvěrů kolem nebo dokonce pod 2%. Na druhé straně jsme na EUR depozitech platili dokonce záporné úroky a to je už úplně špatně. Kvantitativní uvolňování v předchozích letech znamenalo uvolnění obrovského množství peněz do oběhu. Teď se vracíme postupně do stavu, kdy kapitál má svoji reálnou hodnotu, což bude pravděpodobně znamenat navýšení ceny úvěrů komerčních úvěrů spíše okolo 3,5 – 4 %.

Nárůst ceny financování se projeví u našich fondů až po roce 2024, přesto může být výnosnost vyšší. Pokles výnosnosti bude kompenzován zvýšenými příjmy z nájmů, a to i díky inflačním doložkám v nájemních smlouvách.

Plánujete také snižovat úroveň úvěrového zatížení?

^REKLAMA

Úvěrové zatížení postupně snižujeme. U některých budov dnes již nesplácíme jistinu, ale pouze úrok. Plánujeme zadlužení ještě snížit a fondy udělat ještě bezpečnějšími. Myslíme si, že zadlužení mezi 50 až 60 % je zdravé. Žili jsme neuvěřitelně dlouho ve stavu bezprecedentně nízkých úroků.

Jak se tedy výše popsané trendy projeví v konečném součtu na výnosnosti vašich fondů?

Myslíme si, že pozitivně. Na jedné straně je nárůst nákladů (vyšší ceny energií či vyšší finanční náklady) a proti tomu jde nárůst nájemného, který objektivně již nastal a bude ještě zrychlovat. To se promítne do výnosů, cash flow, valuací.

My navíc neinvestujeme do těch nejdražších budov, kde je výnosové procento kolem 4 %, ale u kanceláří máme budovy A- či B+ s výnosovým procentem kolem 7,5 %. A to je také naše výhoda.  A to se projevuje dlouhodobě v nadprůměrné výnosnosti našich fondů.

Investoři by měli vzít v úvahu, že investice do realit je dlouhodobá. Může přijít období, kdy se sejde několik negativních vlivů, což může výnos krátkodobě výrazně snížit. Ale i při pandemii Covidu v roce 2020, kdy byla doba opravdu extrémně složitá a nejistota absolutní, jsme dosáhli nejnižší výnosnosti u retail podfondu 4,5 % za rok. A to bylo opravdu extrémně těžké období.

Cílujeme na výnosnost 8 až 10 % ročně, což je podle nás dlouhodobě udržitelné. Chceme být investiční kotvou. Chceme nabídnout investorům, aby pro ně byly realitní fondy stabilní z pohledu dlouhodobého výnosu.

Říkáte, že negativní vlivy budou vykompenzovány růstem nájmů. Jak výrazně tedy nájmy rostou?

Základní porovnání se odvíjí od ceny tzv. prime rent, tedy nejdražších, prémiových budov. U kanceláří v Praze bylo mnoho let až do poloviny roku 2021 to nejdražší nájemné na úrovni 21 až 22 eura, dnes je to 26-27 euro. Nabídky u některých prémiových budov se blíží i 30 eurům.

U kanceláří jsou zde dva důvody. Zaprvé nabídka nových kanceláří je nižší a firmy i nadále potřebují zázemí. Prostě se staví výrazně méně a výrazně dráž. Navíc se po pandemii ukázalo, že se nenaplnily černé scénáře a pracovníci se do kanceláří vrátili. Prvek práce z domova a flexibility zůstává, ale týmy se musí někde scházet, firmy musí někde sedět. Sami jsme byli velmi pozitivně překvapeni statistikami Google mobility data, které ukazují, že návrat do kanceláří, zejména ve Střední Evropě je markantní a masivní. V Praze jsme za první pololetí tohoto roku někde na 90% přítomnosti v kancelářích v porovnání se stavem před covidem.

^REKLAMA

A druhým důvodem pro nárůst nájemného jsou inflační doložky v nájemních smlouvách. Tento efekt projeví zejména v roce 2023 a 2024. Situace je podobná v Praze, Bratislavě i Varšavě.

U maloobchodních center se navíc v podstatě nic nového nestaví a průměrná obsazenost je velmi vysoká. Dle Asociace nákupních center (monitorují 50 největších center v ČR) to je 96 %.To je neuvěřitelné číslo, když si vezmete, čím maloobchodní centra za poslední rok a půl prošla.

Pokud je tedy nabídka tak nízká, je stále co nakupovat?

Není to lehké. Zejména v Praze se kupuje velmi těžko. Majitelé komerčních nemovitostí nechtějí prodávat, věří svým investicím. Naše fondy v Praze již vlastní dvě maloobchodní centra a čtyři kancelářské budovy, v Bratislavě máme velmi silné portfolio kancelářských budov, které je větší než v Praze. Náš podfond AUP vlastní prémiové maloobchodní centrum na Slovensku  Aupark Bratislava. Aktivně již investujeme ve Varšavě. Celkově dnes spravujeme v našich fondech nemovitosti v tržní hodnotě 1,1 miliardy EUR.

Tento model chceme rozvíjet a vytvořit středoevropský realitní investiční příběh. Rozšiřujeme geografickou diverzifikaci ze dvou na tři země. Zaměřujeme se však na hlavní města, protože v těch se koncentruje likvidita a největší klienti – jsou to obchodní, finanční, politická centra. Jsou to místa, kde se odehrává hlavní nabídka a poptávka.

Proto se nyní zaměřujeme především na akvizice ve Varšavě, kde jsme před třemi měsíci koupili první kancelářskou budovu a máme rozpracované další akvizice. Cílem je mít ve Varšavě do konce roku 2023 okolo 80 tisíc metrů čtverečních kvalitních kancelářských ploch. Opět nekupujeme ty nejdražší budovy. Náš obchodní model je sice pracnější, ale osvědčil se nám, což dokazuje i zhodnocení našich fondů v posledních šesti letech.

Zřejmě nás čeká ale i nějaká recese. Jste na ni připraveni?

Nevíme, jaká bude situace za rok či dva, změn je dnes extrémně mnoho. Na pandemii Covidu nemohl být nikdo připraven. Dva roky jsme čelili této obrovské výzvě a do toho přišla válka na Ukrajině. Absolutně nová geopolitická situace, kde můžete mít tisíc krásných modelů s perfektní propracovaností, ale tohle prostě dopředu nenaplánujete, nepropočítáte.

Důležité a naprosto klíčové je, aby základy každého investičního fondu nebo modelu firmy byly zdravě strategicky dlouhodobě nastaveny. Je to o řízení rizika a určité míře opatrnosti. Pro investora do komerčních nemovitostí platí, že ji musí vnímat jako investici dlouhodobou. Krátkodobé výkyvy, jak jsme viděli při covidové pandemii přijdou, ale zase odejdou.

Základem úspěchu každé podnikatelského subjektu jsou kvalitní a profesionální lidé. Náš tým se dnes již skládá z 55 profesionálů, kteří se o investice/nemovitosti od A do Z starají – od nalezení akvizice, provedení transakce, financování, převzetí nemovitosti do správy, starost o nájemníky, o všechny technické věci. Máme štěstí, že se nám podařilo vytvořit tým lidí s profesionály s mnohaletou zkušeností a praxí z předních realitních firem.

Náš model aktivní správy budov je trošku jiný než praktikují standardní zahraniční institucionální investoři (jako jsou fondy z Londýna či Frankfurtu), kteří samotnou správu předávají svým dodavatelům. Některé dílčí věci samozřejmě také outsourcujeme, ale základem je tým lidí, který se stará o bezvadný chod budovy a spokojenost nájemníků po všech stránkách.

Děkuji za rozhovor.