Josef Vlášek: Česko má jeden z nejlepších bytových fondů v Evropě

Jste vrchním ředitelem na Českém statistickém úřadu. Co vše máte pod svojí správou?

Pod svojí správou mám sekci produkčních statistik. To je sekce, která zahrnuje statistiky zemědělství, průmyslu, stavebnictví, obchodu a dopravy a služeb včetně finančních institucí.

Ve vaší působnosti v rámci statistik stavebnictví je i bytová výstavba. Jaká data o bytové výstavbě získáváte?

O bytové výstavbě máme k dispozici údaje vycházející z podkladů stavebních úřadů na základě vydaných stavebních povolení a kolaudačních rozhodnutí. Tato data slouží k rychlým informacím, jak vypadá zahajování nové výstavby, dokončování rozestavěných bytů a jedenkrát ročně sledujeme podrobné charakteristiky dokončených bytů, to znamená rozmístění těchto bytů v republice, jejich hodnotu, jejich velikost, způsob jejich vytápění a řadu dalších ukazatelů.

V loňském roce proběhlo Sčítání lidu. Došlo díky němu k nějaké změně ať již v metodice nebo k upřesnění informací o bytovém fondu?

Sčítání lidu, domů a bytů má desetiletou periodu. Zatím byly publikovány předběžné výsledky, definitivní by měly být zveřejněny do konce roku 2012. Analýza údajů je zatím v počátcích, ale předpokládáme, že ke zpřesnění některých dat dojde. V této chvíli nicméně nelze říci, jaká ta zpřesnění budou.

^REKLAMA

Má Sčítání lidu ještě nějaký význam? Přeci jen data zjišťujete poměrně spolehlivě na mnohem častější bázi. Navíc jsou slyšet hlasy, že Sčítání lidu jsou zbytečně drahá a nemají moc co nového přinést.

Máte pravdu, že Sčítání lidu je předmětem diskusí jak z hlediska náročnosti, tak z hlediska obsahu. Ze svého osobního hlediska to považuji za jakousi inventuru, kterou je třeba provádět. Je otázka, zda do budoucna, kdy dochází k rozvoji registrů a dalších nástrojů, bude Sčítání lidu prováděno standardním způsobem, nebo to bude pouze na základě registrů pomocí zpřesňování. Ukáže se také, zda registry budou mít celý soubor dat, která jsou obsahem sčítání.

Jsou tam určitě data, která jsou zajímavá pro řadu uživatelů. Velice aktuální požadavky jsou třeba na výsledky sčítání, které jsou očekávány ze strany energetiků, týkající se práce s energiemi v bytových domech, a to jak vytápění, tak ohřevu teplé vody.

V posledním Sčítání lidu byl dotazník výrazně stručnější a méně informačně plný než v předchozích desetiletích. Proč došlo k této redukci?

Je tady ještě jedna velká otázka, kterou je zabezpečení ochrany osobních údajů. Obsah sčítání byl konzultován s Úřadem na ochranu osobních údajů a došlo k vyřazení některých údajů z důvodu zabezpečení jejich ochrany. A zároveň došlo k vyřazení údajů, které vzhledem k technickému a technologickému vývoji postrádají význam sledování. Sledovat např. jestli mají domácnosti televizi či jiné zařízení, které je prakticky součástí téměř všech domácností, nemá smysl.

Průběžně sledujete náklady na výstavbu bytů na základě údajů ze stavebních úřadů…

Pokud sleduje statistika stavebnictví nějaké údaje o cenách bytů, tak to jsou údaje ze stavebních úřadů a my hovoříme o pořizovacích cenách. Jsou to ceny, za které byl dům či byt postaven. Nejedná se o ceny, za které byl prodán.

Máte k dispozici také tržní ceny bytů, nebo pouze nákladovou cenu výstavby?

Ceny tržní a realizované se nesledují v naší sekci, ale v sekci makroekonomické v odboru statistik cen, kde se v současné době začal publikovat čtvrtletní index realizovaných cen.

V indexu spotřebitelských cen jsou náklady na bydlení zpracovány poněkud specifickým způsobem. Např. ceny bytů jako takové do něj nevstupují. Má to nějaký konkrétní důvod?

To je spíš makroekonomická otázka. Byty jsou z hlediska makroekonomiky považovány za investice. Nejsou spotřebním zbožím, a tudíž nemohou být součástí spotřebních cen.

^REKLAMA

Na druhou stranu do indexu vstupují formou imputovaného nájemného. Tudíž se do spotřebitelských cen promítají.

To je velká diskuse i v rámci Evropy. V imputovaném nájemném je spor o tom, zda má vyjadřovat pouze náklady na provoz bytu, nebo zda má zahrnovat i náklady na pořízení bytu. Tento spor není ukončen.

V současné době imputované nájemné vyjadřuje kterou z variant?

Určitě tam jsou náklady na provoz bytu. Někteří tvrdí, že je to včetně nákladů na pořízení. Já jsem zastáncem názoru, že tam náklady na pořízení nejsou. Striktně makroekonomicky by to tam nemělo být. Ovšem i z jiných kruhů než statistických se objevují názory, i v souvislosti s posledním ekonomickým vývojem, zda by i ceny pořízení bytů měly být součástí nějakého indexu, který by tyto záležitosti zohlednil i v návaznosti na spotřebitelský index. Tyto diskuse v Evropě proběhly.

Získáváte poměrně velké množství dat. Jsou veřejně dostupná veškerá získaná data, nebo některá nezveřejňujete?

My z titulu činnosti Českého statistického úřadu jsme vázáni ochranou individuálních dat, to znamená, že zveřejňujeme jen ta data, která nároky ochrany splňují. Přestože se může stát, že některá data „zůstanou v šuplíku“, zveřejňujeme vše formou publikací, internetu i osobních kontaktů, pokud nás někdo požádá přes náš informační servis.

Využívají informační servis a žádají o data např. developerské společnosti?

Určitě. Ve zvýšené míře. Nejčastěji Skanska, Ekospol, ale i další.

Spolupracujete při získávání dat i s developery či realitními společnostmi, nebo se soustředíte skutečně jen na informace ze stavebních úřadů?

Spolupráce s developery se soustředila nyní především u kolegů ze statistiky cen, protože oni získávají realizační ceny od developerů. S novou organizační strukturou NACE byli developeři přeřazeni z odvětví služeb do odvětví stavebnictví. Sledujeme u nich stejné ukazatele jako u stavebních firem – tržby, náklady, zaměstnanost. V tomto směru statistika stavebnictví s developery komunikuje.

Statistika je poměrně flexibilní obor, kde lze různými sofistikovanými metodami upravovat data a výsledky, aby se s nimi dalo lépe pracovat. Využíváte některé z takových metod i pro data bytové výstavby?

U bytové výstavby nepoužíváme výběrová šetření a dopočty, protože můžeme získat data vyčerpávajícím způsobem ze stavebních úřadů, kterých je zhruba 1000 včetně poboček. Nejsme ale schopni sbírat data např. u všech stavebních firem či realizátorů stavebních prací, protože jen osob samostatně výdělečně činných ve stavebnictví je víc než 100 000, takže tam pracujeme s výběrovým souborem a dopočty.

V hodnocení stavební produkce používáme sezónní očišťování, výpočty trendů, výpočty sledování změn a tendencí. Každou měsíční rychlou informaci doprovází otázky, jestli se mění trend, jestli začínáme stoupat, klesat, nebo stagnujeme. A to se nedá jenom z nahrubo nasbíraných a nasčítaných dat vyčíst, je třeba vyloučit různé vlivy např. počtu pracovních dní apod.

^REKLAMA

U sezónně upravených dat dochází k jakým úpravám? Naznačil jste přepočet na stejný počet pracovních dnů. 

Základem sezónního očišťování je používání dlouhé řady dat – 36, 48, 60 období zpět, a vytvoření statistického průměru jak se chová stavebnictví v jednotlivých měsících. Zimní období v oblasti Česka, Polska, Německa působí na stavebnictví negativně, zatímco jaké je roční období ve Španělsku nebo v Řecku není tak významné.

Stavební sezóna má vrchol před prázdninami, kdy bývá silný červen, a pak před zimou, kdy je třeba spoustu prací dokončit, takže je silné září, říjen, a pokud je pěkné počasí i listopad.

S daty pracujete ještě více. Vytváříte vlastní analýzy a hodnotíte situaci. Vaše data ale i s vašimi závěry přebírají analytici v bankách, nezávislí ekonomové, vysoké školy… a s daty dál pracují. Jak vnímáte výsledky práce analytiků, kteří data zpracovávají po vašich analýzách?

Jsme rádi, že se s daty pracuje. Ukazuje to, že naše práce má určitý smysl.

Na druhou stranu je to kolikrát rozporuplné, protože interpretace dat jsou různé a hledání tendencí a trendů je rozdílné. Ale v základu s ČNB, ministerstvem financí, ministerstvem průmyslu zejména bylo dosaženo poměrně velké shody v interpretaci a vzájemně si rozumíme.

A analytiky v privátní sféře sledujete?

Sledujeme. Bankovní analytici data čtou velmi dobře.

I tak se jejich analýzy vzájemně významně liší. Máte nějaké oblíbené analytiky, s jejichž závěry se více ztotožňujete, nebo naopak neoblíbené, jejichž závěry nemáte rádi?

Samozřejmě se čas od času vyskytne nějaký názor, který je nám proti mysli, ale to už patří k životu.

I v rámci statistických úřadů probíhá nepřetržitě diskuse o tom, kam až s analýzou dat má statistický úřad jít. Jsou názory, že statistický úřad má připravit dobrá, spolehlivá, perfektní data, ale analýza je předmětem někoho jiného. Některé úřady k analýzám přistupují tak, že k datům je potřeba minimálně nějaký komentář nebo doplňující informace.

Hodně analytickým úřadem je třeba francouzský INSEE, který se posunuje v analýzách dál, např. oproti německému Statistisches Bundesamt, který je analytický méně.

A Český statistický úřad byste na této škále zařadil kam?

Máme samostatný analytický útvar, který zpracovává každé čtvrtletí souhrnnou analýzu…

Já jsem zastáncem toho, že analýzy by statistický úřad dělat měl. Ale je potřeba otevřeně říci, že mezi mými kolegy jsou lidé, kteří si myslí, že s analýzou by měl statistický úřad zacházet opatrně a nechat ji na někom jiném.

Bytová výstavba v Česku zažila nedávno útlum. Jak vidíte vy či vaši analytici realitní trh a bytovou výstavbu dalších období? Zlepšuje se již situace, nebo se stále pohybujeme v útlumu?

To je další sporné téma statistiky: Do jaké míry se má statistika vyjadřovat dopředu v předpovědích. Ze zákona máme dáno, že můžeme dělat demografickou prognózu a koukání dopředu trochu dělá konjunkturální průzkum. Diskuse ještě není uzavřená, ale ještě za pana předsedy Fischera převažoval názor k prognózám se raději nevyjadřovat.

Segment bydlení je momentálně ve velkých problémech. Naše čísla ukazují, že letos zřejmě bude velice nízký počet nově zahájených bytů. Zřejmě nebude tak špatná situace v dokončování bytů, protože rozestavěnost byla poměrně veliká a developeři soustřeďují pozornost spíš na to, aby rozestavěné byty dokončili. I když nějaká výstavba se pořád zahajuje.

Myslím si, že větších projektů bytových souborů bude nejspíš méně. Spíše se budou realizovat menší projekty. U projektů rodinných domů to nedokáži odhadnout. Prostor vidím spíše v modernizacích a opravách bytového fondu, protože stavební firmy v dobách útlumu nové výstavby nabídnou svou práci v oblasti rekonstrukcí.

Počkáme na definitivní výsledky Sčítání lidu, ale očekávám, že se potvrdí, že je velký počet neobsazených bytů. A i stávající rozmístění bytové výstavby se bude měnit s tím, jak se mění struktura výroby a společnost. Někde ještě je poptávka po nových bytech, ale jinde jich je již nadbytek.

Souhrnný ukazatel „počtu bytů na 1000 obyvatel“ signalizuje, že my z hlediska Evropy patříme k zemím, které jsou lépe vybaveny bytovým fondem. Jsme mezi prvními, lépe jsou na tom např. Bavoři. A otázka je, jakým směrem se bude dále vyvíjet.

Po diskusích, co s dědictvím panelových domů, se ukazuje, že nám budou sloužit ještě desítky let. Poměrně masivně se zateplují a renovují. Přes všechny jejich problémy, co s nimi jsou, byla jejich výstavba v minulosti obrovská.

Když se srovná ekonomická situace země a situace v bydlení, tak je s podivem, že země s vyšší ekonomickou úrovní nemají tak dobrý bytový fond jako Česko, které má nižší ekonomickou úroveň, které má ale bydlení a bytový fond mnohem lepší. Vybavení bytovým fondem neodpovídá ekonomické úrovni České republiky.

Máme řádově 4 miliony bytů v průměrné hodnotě přibližně 2 mil. Kč za 1 byt. To znamená celkovou hodnotu bytového fondu na úrovni 8 bil. Kč. To je obrovský majetek. K němu se váže proces obnovy, tedy výstavba, ale samozřejmě i obrovský proces správy bytového fondu.

V Česku je nejoblíbenějším právním důvodem užívání bytu osobní vlastnictví. Zároveň i v praxi je oproti jiným zemím větší podíl bytů i užíván v osobním vlastnictví. Jedná se skutečně o takovou anomálii v Česku?

Došlo k tomu. V uplynulých dvaceti letech byly byty v osobním vlastnictví jednoznačně preferovány a podíl bytů v osobním vlastnictví se tak neustále zvyšoval. Navíc došlo k privatizaci bytového fondu. V současné době tak patříme mezi země, které mají podíl bytů v osobním vlastnictví vysoký. Všechno to proběhlo na úkor nájemního bydlení, kde se aktuálně diskutuje, co dál.

Myslíte si, že se trend otočí a podíl bytů v osobním vlastnictví bude klesat na nějakou obvyklou míru?

To si myslím, že ne. Spíš se zastaví jeho růst a dojde k obnově nájemního bydlení. Od ledna 2013 dojde k ukončení regulace nájemného a uvidíme, jaký to bude mít výsledný dopad.

Děkuji za rozhovor.