K čemu je dobrá pachtovní smlouva? A kdy ji uzavřít namísto nájmu?

Rozdíl mezi pachtovní a nájemní smlouvou

Strany pachtovní smlouvy se nazývají propachtovatel (ten, kdo poskytuje pozemek do pachtu) a pachtýř. U nájemního vztahu jsou to pronajímatel a nájemce. Za pozemek v nájmu zaplatíte nájemné, za pozemek v pachtu pachtovné.

Zatímco u nájmu věci může nájemce věc jen užívat (například na pozemku parkovat), u pachtu má právo věc také „požívat“, tedy brát si z ní plody a užitky. Typické je tak propachtování zemědělských pozemků, polí nebo sadů, kde si pachtýř může na základě pachtovní smlouvy ponechat úrodu, kterou obděláváním pozemku získal. O zemědělský pacht se podle zákona jedná tehdy, kdy je předmětem smlouvy zemědělský nebo lesní pozemek. Pro tento typ pozemků platí i některá specifická zákonná pravidla. Propachtovat si můžete například také celou zemědělskou farmu, anebo třeba pilu.

Pachtovné a péče řádného hospodáře

Práva a povinnosti stran u pachtovní smlouvy a nájemní smlouvy jsou v podstatě obdobné. Stejně jako nájemce, je i pachtýř povinen pečovat o věc jako řádný hospodář. Musí se o věc starat takovým způsobem, aby byla zachována její hospodářská hodnota (nemá ji „drancovat“).

„Pachtýř je zásadně povinen jen k běžné údržbě a běžným opravám; vyskytnou-li se vady, k jejichž odstranění není povinen, stíhá povinnost k odstranění vad propachtovatele,“ uvádí k povinnostem pachtýře důvodová zpráva k občanskému zákoníku.

^REKLAMA

Naproti tomu je-li propachtovatel povinen odstranit vadu věci, neučiní-li tak bez zbytečného odkladu a v důsledku jeho liknavosti poklesne výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu na pachtovném. Může vadu odstranit i sám, v takovém případě by mu vzniklo právo na náhradu nákladů, které na to vynaložil.

Pachtovné nemusí být sjednáno jen v penězích, může jít o podíl na požitku z pachtovní smlouvy, tedy o část úrody.U zemědělského pachtu se vychází z běžné doby sklizně, proto se pachtovné platí zpětně za předchozí zemědělský rok a je splatné k datu 1. října, nicméně je možné v pachtovní smlouvě upravit i jinak (jedná se o dispozitivní ustanovení).

Rizikem pachtu jsou případné výkyvy ve výnosech věci, v použitelnosti úrody. Z tohoto důvodu lze sjednat pachtovné i pohyblivé a navázat je na výši výnosu.

Ukončení pachtovní smlouvy

Obdobně jako u nájmu lze pachtovní smlouvu zavřít na dobu určitou nebo neurčitou. Zákon umožňuje vypovědět smlouvu na dobu neurčitou, a to ve výpovědní lhůtě šest měsíců jde-li o pacht nezemědělského pozemku, resp. dvanáct měsíců u pachtu zemědělského pozemku.

Bez výpovědní doby může propachtovatel smlouvu ukončit tehdy, pokud pachtýř porušuje své povinnosti, konkrétně pokud propachtuje věc někomu dalšímu, nechá někoho ji užívat, anebo změní hospodářské určení věci nebo způsob jejího užívání nebo požívání (například přemění louku na les) bez propachtovatelova předchozího souhlasu.