K čemu slouží prohlášení vlastníka a co v něm najdete?

Rozdělení nemovitosti na jednotky

Vlastní-li více vlastníků například bytový dům jako celek, mají možnost v tzv. prohlášení vlastníka rozdělit vlastnické právo k celku na právo k jednotlivým jednotkám. Jednotky mohou být bytové, ale i nebytové (například garáže nebo sklepní kóje).

Výhodou takového rozdělení je, že jednotlivé jednotky je poté možné převádět (anebo pronajímat) samostatně. I když často mezi podílovými spoluvlastníky domu existuje nějaká neformální dohoda o tom, kdo užívá část domu rozděleného na samostatné byty, z pohledu práva každý ze spoluvlastníků vlastní ideální část nemovitosti.

Prohlášení vlastníka se zpracovává při převodech družstevních podílů do osobního vlastnictví. Dům totiž vlastní jako celek právě družstvo. Aby mohly být jednotlivé konkrétní byty převedeny do osobního vlastnictví členů družstva, je nutné nejprve dům rozdělit na jednotky.

Prohlášení (vlastníka)

V předchozí právní úpravě byl dokument, jímž se rozděluje vlastnické právo k nemovitosti, nazýván „prohlášení vlastníka budovy“. V dnes účinném občanském zákoníku naleznete dokument v § 1166 označený jako „prohlášení“.

^REKLAMA

Zákon uvádí, že při rozdělení práva k nemovitosti na vlastnického právo k jednotkám se uvedou alespoň následující údaje:

• údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území;
• údaje o jednotce, především pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, určení a popis společných částí, velikost podílů na společných částech; kdyby vlastník v prohlášení chybně vypočítal velikost podílů vlastníků na společných částech, nepřihlíželo by se k tomu
• jaká věcná práva či jiné závady přecházejí se vznikem vlastnictví k jednotce na všechny vlastníky nebo jen některé z nich.

„K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů,“ stojí § 1166 občanského zákoníku.

Ačkoliv zákon v některých částech hovoří výslovně o „bytech“, na jednotky lze rozdělit i nebytový prostor. Na základě prohlášení vlastníka (nebo v důsledku rozhodnutí soudu při vypořádání spoluvlastnictví) potom katastrální úřad provede zápis jednotky do katastru nemovitostí.

Vlastníci mohou prohlášení měnit, a to se souhlasem každého z vlastníků, jichž se změna dotkne, a také případného zástavního věřitele (například financující banky u hypotéky), pokud by se změna dotkla i jeho práv. V určitých případech postačuje souhlas většiny všech vlastníků.

^REKLAMA

Garáže a sklepy: Jednotka ve spoluvlastnictví nebo společné prostory?

Prohlášení vlastníka je dokument, který vám řekne, jaký právní status mají garáže a sklepy u bytových domů. Určuje totiž, zda jsou samostatnými nebytovými jednotkami ve spoluvlastnictví, anebo společnými prostory.

Když v roce 2008 zákonodárce opětovně zavedl do právního řádu zákonné předkupní právo spoluvlastníků, zkomplikoval tím řadě lidí život. Pokud byl totiž garáž či sklep vymezen v prohlášení vlastníka jako nebytová jednotka ve spoluvlastnictví, musel při převodu bytové jednotky svůj spoluvlastnický podíl na garáži/sklepu převodce nabídnout nejprve ostatním spoluvlastníkům.

Často v prohlášení vlastníka naleznete úpravu, podle které jsou garáže a sklepy součástí společných částí. K těm potom přiznává vlastníkům jednotek užívací právo. Tam problém s předkupním právem nevznikal.

„Ač zde jde také o určitou formu spoluvlastnictví, je spoluvlastnictví na společných prostorách nerozdělitelně spjato s jednotkou, respektive je její zákonnou obsahovou náležitostí,“ vysvětluje vedoucí právník serveru svjpravnik.cz Jan Eisenreich.

Předkupní právo výrazně omezila novela občanského zákoníku s účinností od 1. července 2020. Při prodeji jednotky se sklepem nebo garáží se tedy již trápit nemusíte. Na předkupní práva, která však vznikla do konce červne 2020 se ale ještě uplatní stará právní úprava – nenabídnul-li převodce podíl na garáži nebo sklepu sousedům, mohou se ještě tři roky od okamžiku zápisu převodu do katastru domáhat svých práv u soudu.