Karel Večeře: Nový občanský zákoník přinesl zásadní změny do nemovitostních vztahů

Jak hodnotíte dopady nového občanského zákoníku do běžné praxe vašich úřadů?

Nový občanský zákoník přinesl do činnosti katastrálních úřadů mnoho poměrně zásadních změn. Nová definice nemovitosti, podle které je stavba součástí pozemku, vyvolala nutnost sloučit v katastru nemovitostí stavby s pozemky ve všech případech shody právních poměrů ohledně pozemku a stavby na něm postavené.

Do katastru nemovitostí se začalo zapisovat 20 typů práv namísto dřívějších 5 typů práva, rozrostl se počet poznámek upozorňujících na různé důležité skutečnosti týkající se nemovitostí. Přestože tolik diskutované obnovení zásady materiální publicity má roční odklad účinnosti a začne se tedy uplatňovat až od roku 2015, bylo nutné provést změny v procesu zápisů práv podle nového katastrálního zákona.

Katastrální úřady dostaly nové povinnosti ohledně informování účastníků řízení nad rámec správního řádu a snaha poslanců a senátorů minimalizovat riziko podvodného jednání při podávání návrhů na vklad práv vedla ke zvýšení administrativní náročnosti a k prodloužení vkladového řízení z průměrných 2 týdnů v roce 2013 na současné 4 týdny. 

Jakým způsobem se katastrální úřady přizpůsobily novému občanskému zákoníku? Došlo i ke změně legislativy, o které by čtenáře měli vědět?

Myslím, že nejen odborná, ale i širší veřejnost zaznamenala loňské diskuse při schvalování nového katastrálního zákona. Sdělovací prostředky byly poněkud jednostranně zaměřeny na problematiku rizika změny zápisu práva v katastru nemovitostí na základě zfalšovaných listin, případně na otázku poplatků za zápisy, takže mohlo trochu zaniknout, že katastrální zákon prošel významnou změnou směrem k posílení tradičních zásad a postupů osvědčených v pozemkových knihách, které u nás byly vedeny do roku 1951 a úspěšně fungují například v Německu či Rakousku.    

Jaké instituty nového občanského zákoníku jsou nejvíce využívány z hlediska poznatků vašich úřadů?

Ptáte-li se na to, které nové typy práv jsou po 1. lednu 2014 nejvíce zapisovány do katastru nemovitostí, tak bezkonkurenčně vede zákaz zcizení nebo zatížení sjednaný jako věcné právo, kde jde o desítky tisíc případů. V počtu stovek jsou pak podávány návrhy na vklad práva stavby nebo nájmu a pachtu. Domnívám se však, že prvních 10 měsíců účinnosti tak zásadně změněné právní úpravy je příliš krátká doba a nebylo by správné na základě současných čísel činit nějaké zásadní závěry. Lze jistě předpokládat, že výrazně poroste například počet návrhů na zápis nájmu a pachtu.

Poznámka spornosti, mohl byste čtenářům blíže specifikovat, o jakou novinku se jedná?

Poznámka spornosti není úplnou novinkou. Byla do právního řádu doplněna novelou zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem publikovanou ve Sbírce zákonů pod č. 349/2011 Sb. s účinností od 1. 1. 2012. Tehdy šlo o řešení problému s šikanózními žalobami, kterými bylo možné zablokovat nakládání s nemovitostmi, neboť po jejich podání a vyznačení poznámky v katastru musel katastrální úřad čekat na rozhodnutí soudu a nemohl provádět žádné později podané vklady práv k téže nemovitosti.

Nový občanský zákoník dal poznámce spornosti nový význam v ustanoveních § 980 – 986 věnovaných zásadě materiální publicity. Prakticky jde o to, že poznámka spornosti ruší dobrou víru toho, kdo vychází ze zápisů práv v katastru nemovitostí týkajících se poznámkou dotčené nemovitosti.

Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti dle nového občanského zákoníku jakožto věcné právo je velice diskutovaných tématem. Mohl byste jej představit čtenářům?

Právní úprava zákazu zcizení nebo zatížení v novém občanském zákoníku není příliš přehledná. Zákaz zcizit (převést vlastnické právo k nemovitosti na jinou osobu) nebo nemovitost zatížit zástavním právem apod., je zmíněn například v § 2128 v souvislosti s vedlejšími ujednáními při kupní smlouvě.

Bohužel v novém občanském zákoníku chybí některé podrobnosti, které jsou zde popsány pro podobné instituty, jako je například výhrada zpětné koupě či předkupní právo aj. Lze však dovodit, že zákaz zcizení nebo zatížení lze sjednat i v souvislosti s jinými právními jednáními, například ve smlouvě zástavní.

Zejména banky začaly zákaz zcizení nebo zatížení poměrně rychle využívat. Protože nejde o příliš přehlednou právní úpravu, je docela důležité, jak je takový zákaz ve smlouvě formulován, zda je například zcizení nebo zatížení zakázáno pouze bez souhlasu banky a se souhlasem banky je možné.

Z jiných ustanovení nového občanského zákoníku lze také dovozovat, že zákaz zcizení nebo zatížení by měl být formulován přiměřeně svému účelu a je-li zřizován v souvislosti se zástavním právem, měl by být omezen na dobu jeho trvání. Vzhledem ke zmíněným nejasnostem bude hodně záležet i na vývoji judikatury.            

Kolik zápisů tohoto zákazu vaše úřady odhadem zaregistrovaly?

Znám údaj o počtu provedených zápisů zákazu zcizení nebo zatížení k 30. 9. 2014. Za 9 měsíců katastrální úřady provedly 43 715 takových zápisů, za celý rok by jich tedy mohlo být přibližně 60 tisíc.

Jste toho názoru, že nový občanský zákoník ve spojitosti s navazující legislativou podstatněji chrání vlastnictví nemovitostí?

Podle mého názoru nová právní úprava dobře vyvažuje ochranu vlastníka, který se o své věci stará, a ochranu každého, kdo vychází z úřední evidence o právech k nemovitostem a jedná s osobami tam zapsanými. Vlastník musí nejprve své právo nabýt od jiného, aby se stal vlastníkem. Pro bezpečnost realitních obchodů, pro hypoteční úvěrování je nezbytné poskytovat ochranu nejen původnímu vlastníkovi, ale je třeba přiměřeně chránit i poctivé nabyvatele práv či poskytovatele úvěrů zajišťovaných zástavním právem a další účastníky právních jednání, kteří jsou v dobré víře. To věděli naši předkové již v 19. století a autoři nového občanského zákoníku na tyto zkušenosti navazují. Ustanovení nového občanského zákoníku, který tuto problematiku řeší, zní celkem jasně a srozumitelně:

„Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“

„Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.“

Nový občanský zákoník podrobně řeší i postup v případě nesouhlasu s provedeným zápisem:

„Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu. Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře. Nebyl-li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta podle odstavce 2 na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.“

Zvětšilo se celkově množství podání na vaše úřady?

Za 10 měsíců roku 2013 katastrální úřady přijaly 503 tisíc návrhů na vklad práv, za 10 měsíců roku 2014 to bylo 741 tisíc návrhů, to je meziroční nárůst téměř o 50 %. Ale pozor, je to především vlivem legislativních změn v procesu zápisů.

V roce 2013 se velká část zápisů práv prováděla jednodušším postupem, tzv. záznamem. Nyní se všechny zápisy a výmazy práv provádějí v rámci vkladového řízení. Je to nutné především proto, že občanský zákoník chrání všechna práva stejně a není proto možné některá z nich zapisovat nějakým méně formálním postupem, bez dostatečného informování dotčených osob.

Nárůst počtu vkladů práv je na druhé straně kompenzován snížením počtu zápisů prováděných záznamem. Ani z dosavadních statistických údajů navíc není vhodné činit nějaké předčasné závěry, vždyť běží teprve první rok účinnosti nové právní úpravy, všichni se teprve učí využívat možností nového občanského zákoníku.

Navíc na konci loňského roku, v té atmosféře obav z účinnosti nového občanského zákoníku, počty návrhů na vklad prudce vzrostly a katastrální úřady tato podání vyřizovaly ještě v únoru či březnu. Na začátku roku se proto prodloužilo čekání na vklady a zkrácení tohoto čekání na dnešní 4 týdny vyžadovalo velké úsilí mnoha zaměstnanců katastrálních úřadů.

Jaký je váš názor na nový občanský zákoník ve vztahu k nemovitostnímu právu?

Na takto široce koncipovanou otázku mohu reagovat pouze částečně. Katastru nemovitostí a zápisů věcných práv k nemovitostem se týká jen menší část právní úpravy nemovitostí a práv k nim v novém občanském zákoníku. Určitě se dá říci, že zápisy práv v rámci nové právní úpravy po překonání počátečních problémů v prvním pololetí roku 2014 celkem uspokojivě fungují. Postup při vkladovém řízení je složitější, administrativně i finančně náročnější a s ohledem na zákonodárcem stanovený zákaz povolit vklad práva dříve než za 20 dnů po vyrozumění o plombě i zdlouhavější. To je daň za politické rozhodnutí, jehož cílem je vyšší míra ochrany vlastníků a jiných oprávněných.

Největší nedostatky nové právní úpravy vidím v katastrálním zákoně ve vztahu k zápisům a výmazům velkého počtu exekutorských zástavních práv, která musí katastrální úřady provádět bez návrhu na základě často vadných listin, účastníci těchto řízení navíc v masovém měřítku nepřebírají korespondenci. Představuje to mnoho práce a nákladů bez jakéhokoli efektu. Snad se to podaří brzo změnit.    

Děkuji za rozhovor.