Kdo doplatí na návrat předkupního práva?

Předkupní právo platilo v Česku od roku 1964 do roku 2014. Padesát let byla úprava zákonného předkupního práva spoluvlastníků součástí občanského zákoníku: „převádí-li se spoluvlastnický podíl, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“

Osobou blízkou byl míněn příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel, (registrovaný) partner a jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá odůvodněně pociťovala jako újmu vlastní.

Nový občanský zákoník (NOZ) úpravu zákonného předkupního práva v roce 2014 nepřevzal a umožnil spoluvlastníkům nabídnout jejich část nemovitosti volně na trhu.

Předkupní právo bylo zachováno pouze na spoluvlastnické vztahy, které vznikly do 31. prosince 2013 a podle NOZ také: „Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“

Předkupní právo mají také spoluvlastníci v případě, že některý ze spoluvlastníků provádí převod podílu bezúplatně. Podíl pak mohou ostatní spoluvlastníci odkoupit za cenu obvyklou. Nová právní úprava také zužuje možnost převodu spoluvlastnického podílu na blízké osoby – pouze na manžela, sourozence či příbuzného v řadě přímé.

^REKLAMA

Předkupní právo prodlužuje prodej

Minulý týden předložil na jednání sněmovního ústavněprávního výboru návrh na znovuzavedení předkupního práva místopředseda poslanců ČSSD Jan Chvojka. Vlastník pozemku či jiné nemovitosti by podle návrhu měl opět povinnost písemně nabídnout k odprodeji svůj podíl nejprve dalším spoluvlastníků, kteří by měli dva měsíce na rozmyšlenou, zda část nemovitosti koupí.

V případě, že by spoluvlastníci odprodej odmítli, mohl by jej vlastník prodat třetí straně. Pokud ale svůj podíl neprodá ani jinému zájemci a cenu změní, musí opět podíl nejdříve nabídnout spoluvlastníkům s předkupním právem. Na možný prodej si pak počká další dva měsíce, které mají oslovení spoluvlastníci na reakci.

„Změna zcela znemožní okamžitý prodej části nemovitosti v případě, že její vlastník potřebuje kvůli neočekávané události peníze ihned,“ nesouhlasí s novým návrhem Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Smluvní zajištění předkupního práva

Spoluvlastníci si mohou předkupní právo ošetřit smluvně i nyní. „I za současné právní úpravy je možné sjednat předkupní právo, a to písemnou formou. Zákonodárce tedy ponechává tuto volbu na autonomní vůli smluvních stran, což z hlediska koncepce nového občanského zákoníku považuji za přiléhavé,“ říká Lukáš Matas, advokát AK Vovsík, Rösch, Kocina, Indrová a spol.

^REKLAMA

Smluvní zajištění předkupního práva volí spoluvlastníci jen, pokud je to pro ně výhodné. „Mají-li ale v úmyslu se svým majetkem nakládat jinak, stát by jim v tom neměl bránit. Jde tedy o další zbytečné opatření, které lidem zkomplikuje život,“ říká Evžen Korec.

Právo na výběr nového spolumajitele

Na druhou stranu se ale ozývají hlasy, které po znovuzavedení předkupního práva volají. Spoluvlastníci by měli opět možnost ovlivnit, kdo se stane jejich novým spoluvlastníkem. „Pokud není předkupní právo, které chrání spoluvlastníky, může se stát, že činnost jednoho ze spoluvlastníků znemožní užívání věcí ostatním,“ říká předseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR Tomislav Šimeček.

Jednání o návrhu znovuzavedení předkupního práva přešlo nakonec i na diskuzi o koncepci celého občanského zákoníku. Změna občanského zákoníku pouhých dva a půl roku od nabytí účinnosti je podle ministra spravedlnosti Roberta Pelikána pro právní kulturu to nejhorší. Souhlasí s ním i poslanec Tomáš Plíšek, podle kterého je potřeba počkat minimálně pět či sedm let, aby bylo možné novou právní úpravu vyhodnotit. Poslanci se neshodli ani na podobě změn a bod schůze odložili na dva týdny.

Stejného názoru je i advokát Lukáš Matas: „Považuji tento krok za lehce nešťastný. Upravovat tento institut, který byl zrušen s nástupem nového občanského zákoníku po takto krátké době, považuji za předčasné a unáhlené. Takovéto časté změny právní úpravy mají negativní dopad na právní jistotu a stabilitu soukromého práva. Pokud novela zákona skutečně projde a dojde ke znovuzavedení předkupního práva spoluvlastníků, bude tato úprava dle mého názoru limitovat v dispozičním právu toho spoluvlastníka, který bude chtít svůj spoluvlastnický podíl prodat či převést. Oproti tomu získají zbylí spoluvlastníci lepší kontrolu nad tím, s kým danou věc spoluvlastní. Návrat předkupního práva spoluvlastníků pak tedy nepovažuji za krok správným směrem, když nic nebrání spoluvlastníkům za současné právní úpravy si předkupní právo upravit smluvně.“

„Stát by měl místo vytváření nových komplikací a neodůvodněných legislativních změn urychleně konat v oblastech, které vlastníky nemovitostí skutečně pálí. Ať už jde o zjednodušení neuvěřitelně složitého vydávání stavebních povolení či zrušení zbytečné daňové zátěže při prodeji nemovitosti,“ dodává Evžen Korec.