Kdy budeme zase kupovat dostupnější nemovitosti?

Pokud se dá o ekonomii jako o vědě něco říct, tak většinou to, že se jí velmi špatně předvídá budoucnost. I když jsou k dispozici mnohé modely a ekonomie má navíc výhodu v tom, že si to může přece spočítat, tak stejně se předpovědi ekonomů mnohdy liší od reality mnohem víc, než by bylo vhodné. Jednu zákonitost ale v ekonomii najdeme a vyplní se téměř vždy. Ekonomický svět se pohybuje v cyklech.

Sice nevíme, kdy přijde přesně další krize, stejně tak se špatně odhaduje, kdy bude ekonomika zase v růstu. Ale víme, že jednou ta krize přijde a že jednou se z ní zase dostaneme. Dostaneme se tedy někdy zase do situace, kdy budou nemovitosti lépe dostupné a levnější?

Levnější to asi nebude

Česká centrální banka sice považuje české nemovitosti za nadhodnocené, ale stejně většinou dodává, že zdraví českého nemovitostního trhu je dobré. Víceméně nečeká, že by ceny nemovitostí mohly v dohledné době klesat a že by došlo k jakémusi splasknutí nemovitostní bubliny na českém trhu. Ceny nemovitostí spíše klesat nebudou, maximálně dojde ke kosmetickým úpravám, jak tomu bylo na začátku letošního roku.

Co by se tak muselo stát, aby ceny nemovitostí klesaly? Jednoduché. Nejlépe kdyby se snížila poptávka po nákupu nemovitostí a také aby se zvýšila nabídka nových i starých nemovitostí na trhu. V horizontu několika dekád, tak nejspíše dojde ke snížení cen nemovitostí, až začnou umírat starší početné ročníky a bude se rodit stále méně dětí. V tuto chvíli se ale nedá čekat, že by byl na trhu nějaký tlak na pokles ceny ze strany malé poptávky.

^REKLAMA

Naopak nemovitostní trh oživuje, vstupuje na něj tzv. odložená poptávka. V minulých několika letech byly hypotéky drahé a nemovitosti ještě dražší. Řada zájemců tak svou potřebu a nákup nové nemovitosti odložila, až budou výhodnější podmínky. A tato odložená spotřeba se začala na trhu se nemovitostmi prosazovat na začátku letošního roku.

Dostupnější nemusí znamenat jen levnější

Dostupnější nemovitosti budou i v případě, kdy budou levnější hypotéky. Od letošního roku klesají hypoteční sazby a můžeme čekat, že budou dále klesat i ve druhé polovině roku. ČNB monetární politiku uvolňuje a zatím v tomto hodlá pokračovat. Komerční banky se ale výraznému snížení hypotečních sazeb zatím brání. A spíše jen kosmeticky přizpůsobují nabízené sazby.

Dá se ale čekat, že tyto sazby dále zlevní. Jen nevíme, kdy. Může to nastat ještě v letošním roce, kdy se sazby přiblíží opět k 3% hranici. A nebo až v příštím roce, pokud ČNB dále zlevní mezibankovní peníze a sníží klíčové úrokové sazby.

Dalším aspektem je postupné zlepšování životní úrovně. Průměrná mzda začala opět růst, dokonce i v reálném vyjádření. Inflace se začala zase pohybovat v rozmezí rozumného procenta. Platy budu větší a nemovitosti najednou budou relativně levnější. Dle statistik stačí na průměrnou nemovitost v ČR momentálně asi 13,3 ročních platů. Pokud by platy rostly v dalším období více než ceny nemovitostí, začne se toto číslo, které je jedno z nejvyšších v Evropě, snižovat.

To představuje ale opět program na několik dekád a zázračně to nezlepší situaci na trhu s nemovitostmi během následujících několika let.

Má na to stát řešení?

Vypadá to tak, že trh (realitní i ten hypoteční) nenabídne v dohledné době vyřešení dostupnosti bydlení. Nabízí se tak otázka, jestli by to nezvládl stát. Ať už přerozdělením a různými dotacemi na nákup bydlení pro mladé nebo stimulací developerského trhu a podporou nové výstavby. Zatím to ale spíš vypadá, že český stát toto nevyřeší.

Není ale jediný, kdo myslí na dostupnější bydlení. V rámci předvolebního boje zveřejnila v USA Kamala Harris svou představu podporu bydlení pro mladé. Ta zahrnuje jak přerozdělení peněz směrem k mladším skupinám, aby měly na nákup vlastního bydlení. Tak i pobídky pro stavitele a developery, aby se zvýšila nabídka dostupného bydlení. V tomto plánu je tak například státní dotace (až 25 000 USD) pro pořízení prvního bydlení, daňové úlevy po nákupu nového bydlení (až 10 000 USD), daňové pobídky pro developery a pro stavby startovacího bydlení, plán na využití federálních pozemků pro výstavbu nebo také nová pravidla pro investory s nájemními byty.

Redistribuční a hodně trh omezující plán se může dočkat svého času po podzimních volbách s novou prezidentkou. Je ale otázkou, kolik to vlastně bude stát stát a jestli by se měl stát opravdu tolik angažovat právě v podpoře vlastnického bydlení.

Nutno také dodat, že na americkém trhu jsou nemovitosti o dost dostupnější než na tom českém. Zatímco index dostupnosti bydlení je na českém trhu 13,3 (tedy tolik průměrných ročních platů je nutno na nákup průměrné nemovitosti), tak tento index byl na americkém trhu dlouhodobě kolem 4, v posledních letech pak mírně nad hodnotou 5. Od roku 2020 ale roste a v současné době se tento index blíží k 8.