Kdy můžete vydržet vlastnické právo k nemovitosti?

Rozdíl mezi řádným a mimořádným vydržením

Občanský zákoník rozlišuje mezi instituty řádného a mimořádného vydržení. Rozdíl mezi oběma typy je v tom, zda držitel disponuje právním titulem.

Pro splnění podmínek řádného vydržení požaduje zákon, aby:

• držitel nepřetržitě držel nemovitou věc po dobu deseti let (držba se může přerušit, pokud ji držitel nevykonává déle než jeden rok),
• držba musí být poctivá a pravá a zakládat se na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva.

Poctivost držby je spojena s tím, zda je držitel přesvědčen o tom, že mu náleží právo, které vykonává (myslí si tedy, že je vlastníkem). „Kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel,“ stojí v ustanovení § 992 odst. 1 občanského zákoníku.

Pravost znamená, že existuje právní důvod, který by jinak postačoval ke vzniku vlastnického práva. Například byla-li uzavřena kupní či darovací smlouva, ale ten, kdo věc převáděl, nebyl jejím vlastníkem.

^REKLAMA

Podmínky mimořádného vydržení

Kromě řádného vydržení upravuje občanský zákoník také institut vydržení mimořádného. Zde není třeba, aby držitel disponoval právním titulem, postačuje, že držitel nemá nepoctivý úmysl. Pak může k vydržení dojít v souladu s ustanovením § 1095 občanského zákoníku po uplynutí doby dvojnásobné k řádnému vydržení. V případě nemovitostí jde tedy o 20 let.

Podle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku tím má být poskytnuta ochrana faktickým stavům, u kterých je sice pochybný nebo sporný základ, ale kde se držitel již velmi dlouhou dobu domnívá, že je vlastníkem. Důvodová zpráva zároveň dává jako příklad situaci, kdy došlo k převodu pozemku v chybně stanovené výměře, než je skutečná, anebo s chybně označeným parcelním číslem.

„Vydržení vlastnického práva se může týkat například chybně oplocených pozemků, kde plot leží jinde než hranice zapsaná v katastru nemovitostí a pozemek tak ve skutečnosti využívá někdo jiný než jeho vlastník,“ uvedla již v minulosti advokátka Barbora Chmelařová. „Situace, v nichž se používá institut vydržení vlastnictví jsou typicky důsledkem chyby při změně vlastnictví nebo zápisu do katastru, často staré desítky let. Mohou také vzniknout kvůli vágně sepsaným starým smlouvám o změně vlastnictví pozemku, z nichž není patrné, zda se v době sepsání měly vztahovat jen na pozemek, anebo i na stavby na něm postavené,“ dodala Chmelařová.

Započítávání držby právního předchůdce

V rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 se Nejvyšší soud ČR vyjádřil k otázce započítávání doby právního předchůdce držitele. Žalobkyně se zde domáhaly určení vlastnického práva k pozemkům, když držbu nabyly od svých rodičů. Ještě před nimi drželi pozemky již jejich prarodiče a praprarodiče.„Jde o pozemky, které byly připloceny k pozemkům ve vlastnictví právních předchůdců, kteří je, stejně jako žalobkyně, drželi v dobré víře, že jde o část pozemků v jejich vlastnictví,“ podává se ve shrnutí skutkového stavu.

Podle ustanovení § 1096 občanského zákoníku, nabyl-li někdo držbu od poctivého držitele, započítává se i vydržecí doba poctivého předchůdce. K tomu Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 upřesňuje, že „držiteli, který se dovolává mimořádného vydržení, se započte vydržecí doba předchůdce, který držel věc nikoliv v nepoctivém úmyslu“.