Kdy se uplatní zákonné předkupní právo mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku?

Účel zákonného předkupního práva

Zavedením zvláštního zákonného předkupního práva se zákonodárce snaží zajistit spojení vlastnictví k pozemku a stavbě v rukou jediného vlastníka. Pokud je tedy vlastníkem stavby i pozemku tatáž osoba, pozemek a stavba se spojují v jedinou nemovitou věc. Jde-li o odlišné vlastníky, právní spojení pozemku a stavby se odkládá do okamžiku, kdy se obě nemovité věci stanou vlastnictvím jedné osoby.

„Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě,“ stojí dále v § 3056 odst. 2 občanského zákoníku. Zároveň stojí-li stavba na několika pozemcích, použijí se ustanovení o předkupním právu pouze ve vztahu k pozemku, na němž se nachází převážná část stavby.

Co když na sousední pozemek zasahuje malá část stavby?

Dovolací soud se již v minulosti vypořádal s otázkou, zda má předkupní právo vlastník pozemku se stavbou vůči vlastníkovi sousedního pozemku, na němž stojí jen malá část této stavby.

„Je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se ustanovení § 3056 až 3058 občanského zákoníku jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Jinak řečeno, předkupní právo vlastníka stavby vůči vlastníkovi pozemku (…) se týká jen toho pozemku, na němž leží převážná část stavby. Vlastník stavby (přesněji řečeno vlastník pozemku, jehož součástí je stavba, přesahující na sousední pozemek) v takovém případě nemá předkupní právo proti vlastníkovi sousedního pozemku, na kterém se nachází menší část stavby,“ vyslovil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1995/2020 ze dne 25. listopadu 2020.

^REKLAMA

Co je „převážná část stavby“?

Nejvyšší soud ČR se v rozhodnutí sp.zn. 22 Cdo 3282/2021 ze dne 31. března 2022 vyjadřoval k vymezení pojmu „převážná část stavby“. Obdobně jako v předchozím citovaném případě šlo o zemědělskou stavbu, která se rozkládala na více pozemcích v rukách různých vlastníků.

„Výklad pojmu převážná část stavby není v zákoně nijak naznačen a vodítko nepodává ani důvodová zpráva. Dovolací soud vychází ze základní úvahy, že převážnost stavby by měla být posuzována ve vztahu k celku stavby, a nikoliv ve vztahu k dalším částem stavby na jiných pozemcích,“ uvádí Nejvyšší soud v rozsudku. Zároveň připomíná, že „převážná část stavby“ není totéž, co „největší část stavby“. U staveb se složitějším členěním (jiných než výškových) musí soudy přihlédnout i k objemovému hledisku, tedy nejen samotné ploše.

„Protože institut předkupního práva je zásahem do smluvní volnosti stran při volbě smluvního partnera, je třeba na toto omezení nahlížet a vykládat je tak, aby bylo předkupní právo založeno skutečně pouze v případech, na které má zákonná úprava dopadat,“ zdůrazňuje Nejvyšší soud. Nepostačuje tak pouhá nadpoloviční většina, jinak by zákonodárce kritérium nadpoloviční většiny do zákona přímo zakotvil.

„Pakliže tak [zákonodárce] neučinil (…), dává tím podle přesvědčení dovolacího soudu zjevně najevo, že převážná část musí být spojena s výrazně větším dopadem zastavěnosti (obestavěnosti) než s prostou nadpoloviční většinou. Za převážnou část stavby na pozemku je potom nutno považovat ty případy, kdy ve srovnání s dalším či dalšími pozemky bude na daném pozemku zjevná, zřetelná, jasně převažující část stavby,“ připomíná Nejvyšší soud.