Komentář: Co se jinde o současném realitním trhu nedočtete. Je čas panikařit?

Ke slevám vůči nabídkové ceně už podle Jakuba dochází. Kupující si o slevy říkají, slepě neakceptují nabídkovou cenu a nepřeplácí se. Kupovat dnes chtějí zejména ti, kteří disponují penězi.

Kupují ovšem stále za ceny nacházející se ve výšinách. „I dnes se v inzerátech čas od času ukážou nabídky, které jsou velmi výhodné,“ vysvětluje Jakub v odpovědi na dotaz, proč by mělo mít smysl hledat dnes (možná na vrcholu) nemovitost ke koupi.

Jakub sám patří k těm, kteří se opírají o předhypotéku. Má kam spěchat, termín čerpání již dohodnutého úvěru je časově omezen. Jakub tomu říká „hypotéka bez nemovitosti“. Banka poskytne úvěrový rámec, na výběr nemovitosti má kupující tři roky. Pokud úvěr nevyužije, čeká ho sankční poplatek.

V minulých letech levné a dostupné úvěry poháněly investice do nemovitostí. Dnes se zdá, že prodeje váznou.

Aktuálně vládne trh prodávajícího

„Vlastník potřebuje prodat a dá na dnešní dobu férovou cenu, která je i o 10 až 15 % nižší, než jsou jiné inzeráty,“ pokračuje Jakub ve své výpovědi. Dodává, že: „Takové nemovitosti jsou však rychle pryč.“

Své dojmy doplňuje konkrétním zážitkem: „Zkušenost – jeden takový byt jsme chtěli, byli jsme druzí na prohlídce, ti před námi rovnou rezervovali. Já reagoval do hodiny. Jinak nemovitosti už dnes nejsou na vrcholu, prodejní ceny už jsou 3 % pod vrcholem a postupně pomalu klesají.“

Jsme tedy stále na trhu prodávajícího. Prodávající vědí, že když cosi oproti nabídkové ceně sleví, obratem prodají. Pro kupujícího to stále moc dobrá vyjednávací pozice není. Je vůbec z čeho vybírat? Jakubova odpověď je zřejmá: „Není, ale bude“.

^REKLAMA

Nabídka bytů k prodeji měsíc od měsíce roste

Počet aktivních inzerátů pražských bytů z druhé ruky podle Jakubových statistik roste. Existuje více než o tisíc nabídek více než před rokem.

Zatímco v březnu bylo inzerováno 3200 pražských bytů z druhé ruky, v dubnu to už bylo 3550 bytů. V květnu další skok na 3770 bytů, ke konci června už 4300 bytů. Trend se jeví jasně – na konci roku by to mohlo být kolem šest tisíc bytů.

Názor Jakuba je jasný: „S rychlostí, s jakou se plní realitní portály, nevěřím, že by k nějakým větším slevám nedošlo. Věřím v meziroční propad nabídkových cen 10 až 15 % k 1. 6. 2023.“ Svůj odhad dokládá úvahou po zlevněných nemovitostech v inzerci. Tato čísla narůstají.

„Vnímám to z doslechu tak, že si kupující začali více vybírat a nekupují tak rychle. Z toho pramení i počet nabídek na realitním trhu. Když se však bavím s prodávajícími, tak mnoho lidí ještě žije v představě, že nemovitosti nemohou klesnout.“

Jakubův pohled zachycuje pověstnou setrvačnost realitního trhu. Reakce kupujících i prodávajících je zpožděná, spíše se vyčkává. Trend je zřejmý. Až se o tom začne psát, bude už pozdě. „Domnívám se, že se k tomuto okamžiku blížíme – chvíli, kdy to lidem dojde,“ vysvětluje své úvahy Jakub.

Podobně jako na burze, jen na realitních trzích bude vše pomalejší. Zaznívá i kritika médií – Jakubovy zkušenosti upozorňují, že články publikované v době minulé jsou plné omylů a špatných odhadů. Mnohdy se jedná pouze o opsané tiskové zprávy. Nyní se v médiích prohnala smršť článků, jak jsou reality meziročně dražší. Porovnávají se ovšem čtvrt roku stará data, která odrážela situaci do okamžiku aplikace restrikcí centrální banky.

Nezáviděníhodná situace developerů

Nově začal Jakub sledovat i prodeje developerů – to, „kolik bytů jim zmizí ze stránek“. Slova jednoho z developerů o tom, jak se daří prodávat v něm vyvolaly pochybnosti o věrohodnosti.

Jakubovi se zdá, že developeři před rokem hlásili, že mají vyprodáno. Rok poté ale „tahají byty jako králíky z klobouku“. Zatímco před rokem vyslovovali „nemáme co prodávat“, za rok několik bytů „vykouzlili“. Je otázkou jak. Jestli tyto byty byly v prodeji, nebo byly z nabídky staženy.

Nabídka bytů od developerů je velkou neznámou. Ve svých úvahách Jakub pokračuje: „Někdo říká, že developeři vyjdou s byty na trh později, aby věděli, za kolik je prodat. Jiní říkají, že developeři odkládají výstavbu.“

Uvažuje také o tom, že na poli developmentu obstojí jen ti velcí, díky finančnímu zázemí: „I pro developery je stávající situace velmi těžká.“ Zní to logicky, na straně velkých hráčů stojí potenciální úspory z rozsahu, možnosti udržení cash flow a zajištění financování.

Překupníci vydělávající na smlouvách o smlouvách budoucích

Drží právo na koupi nového bytu. Koupili v developerském projektu právo získat byt za jistou cenu. Nyní, když se trh otočil, je otázkou, zda se najdou tací, kteří byt v budoucnu koupí. Jakub si všímá i toho, že na pražském realitním trhu zakořenila i forma využití okamžitých nabídkových cen nabízených developery ve spekulaci na růst cen budoucích.

To překupník uzavře s developerem smlouvu o smlouvě budoucí (SoSBK) s tím, že věří, že v budoucnu právo vyplývající z této smlouvy přeprodá dráže. V inzerci se Jakub s těmito nabídkami setkává a dodává: „Sranda bude, až tito překupníci budou muset nést následky.“

Je otázkou, kdo jsou tito spekulanti, kteří uzavřou smlouvu o smlouvě budoucí s vizí, že ceny v mezidobí povyskočí a oni na prodeji práva plynoucího ze smlouvy následně vydělají. Chtějí koupit, přijdou, a říkají, že to mají pro děti, aby to za měsíc inzerovali s přirážkou. Takto nějak měl situaci popsat jeden Jakubův kontakt s vazbou na developera.

^REKLAMA

Uvolněné úvěrové standardy a strach z promeškání

Dnes už zřejmě zájem být takovým překupníkem opadl. Nikoliv proto, že by odrazoval smluvní poplatek za převod smlouvy, ale vzniklé nejistoty.

Vyplácelo se to v roce 2020 a 2021, kdy inflace cen nemovitostí ve světle zájmu a uvolněných úvěrových standardů zřetelně klepala na dveře. „Doba byla extrémně výhodná pro spekulace na růst. Všechno vydělávalo,“ popisuje toto období Jakub.

Nakonec ČNB podnikla kroky, které patrně mnozí nečekali. Razantní zvýšení úrokových sazeb a zpřísnění úvěrových standardů nikdo nečekal, ale došlo k němu. Šlo o to stihnout sjednat úvěr rychle, než banky zpřísní podmínky financování.

Jakub to vnímá a čte nabídkové inzeráty. Rozlišuje byty nové, v developerských projektech, a byty z druhé ruky. Vyslovuje: „Nesnáším už ta vyjádření ekonomů, co frčí jen na jedné vlně.“ Vysvětluje, že komentátoři uměle vytvářejí „FOMO“ (Fear of Missing Out) – strach z promeškání. Má-li člověk strach z toho, že nebude do něčeho zahrnut, je ochromen.

Kupujte, nebudou a spěchejte, tak výhodné úvěry už nebudou

Strach z promeškání je fenoménem , který může v životě způsobit značný stres. Ustaraný pocit, že cosi unikne, na realitním trhu třebas některá nabídka a na trhu hypotečním výhodný úvěr.

Svůj vliv na vzniku vlny strachu z promeškání má možná i ČNB. Inflací znehodnocovaná kupní síla korun, několik let držení úrokových sazeb pod úrovní inflace a hledání kompromisu mezi inflací a nezaměstnaností. Do toho zavádění regulace hypotečních úvěrů, diskuse okolo obezřetnostních ukazatelů, cosi, co mohou prodejci realit a hypotečních úvěrů použít k podpoře prodejů.

Zpřísnění podmínek poskytování hypoték, jejich následné uvolnění, to vše ovlivňuje chování kupujících a lze použít v marketingu podporujícím prodej.

„Já si myslím, že zpřísnění limitů hlavně nemělo být nikdy zrušeno. Sám jsem si vyřizoval předhypotéku v době, kdy limity neplatily,“ vysvětluje Jakub a dodává, že: „..až v té chvíli mi došlo, jaký průšvih se nám tu vytváří.“ Upozorňuje i na to, že později tuto věc pojmenovala ČNB ve své monitorovací zprávě.

Slevy a pokles cen pražských bytů

Ve svém základním scénáři budoucího vývoje realitního trhu ČNB v červnu vykreslila, že nemovitosti mají v letošním roce stagnovat a od příštího roku mírně porostou. Je ovšem otázkou, zda a nakolik tento základní scénář odpovídá realitě.

Jakub v tomto ohledu uvažuje nad ufinancovatelností hypotečního úvěru: „Jestli na byt 3+kk za 10 milionů musí člověk vydat z platu cca 56 tisíc Kč měsíčně, mít příjem (na základě DSTI) min. 124 tisíc Kč čistého, pak nemůže nikdo racionálně uvažující tvrdit, že se bude při dnešních cenách stále prodávat.“

Prostě nebudou koupěschopní kupující: „Pokud na byt za 10 milionů při 7% sazbě musí mladý člověk složit 1 milion, mít plat cca 60 tisíc měsíčně, mít příjem (na základě DSTI 50 %) min. 120 tisíc čistého, pak při takových cenách dojdou kupující.“

Poslední dekáda se nesla ve znamení slabé koruny podkopané kurzovým závazkem a nízkých úrokových sazeb. Dluh byl levný a využili toho jak investoři profitující z přecenění nemovitostí, tak developeři. Svižná inflace cen nemovitostí a levné financování lákaly developery, aby stavěli.

^REKLAMA

Realitní development ovšem zůstal riskantní a projekty, které ve výsledku pod vlivem nečekaných šoků dosáhnou na mizivé marže, mohou být v problémech. Realitní developeři jsou rovněž jedinečně vystaveni výkyvům úrokových sazeb. Jsou ovlivněni sazbami pro jejich vlastní financování, stejně tak jsou podrobeni tlakům nabídky a poptávky, rovněž ovlivněné úrokovými sazbami.

Inflační úvahy na poli realitních investic

Může se zdát, že pražské byty jdou stále na dračku, i když zdražilo financování. Může to být vliv zajištění se před inflaci, zaznívá další dotaz směřovaný na Jakuba. „Je dost možné, že někteří lidé věří, že byty můžou zajistit proti inflaci,“ odpovídá Jakub.

Proč nekoupit další byt, když jsou hypotéky tak levné a po inflaci očištěná úroková sazba této investici svědčí? Právě rezidenční nemovitosti se staly transmisním kanálem uvolněné peněžní a úvěrové politiky ČNB. Když se vezmou peníze, které by jinak ležely například na termínovaném vkladu nebo jiné dluhopisové investici, díky investici v podobě bytu podpořené hypotékou se zhodnotí.

Jakub zde ovšem upozorňuje na to, že to, že dnes aktuálně více než svižně roste inflace spotřebitelských cen, neznamená, že poletí nahoru ceny aktiv: „Zvláště neporostou ceny aktiv, které jsou opřené o úvěry a finanční instrumenty.“

Vcelku významný postřeh, ceny nemovitosti byly v minulých letech podpořeny masou úvěrů, kterou banky na jejich koupi poskytly. A v realitě až čas ukáže, jakou kupní sílou nakonec budou tyto úvěry spláceny.

Nejisté vyhlídky v nejisté době

Obavy ze zavedení limitů DTI a DSTI a zejména obavy z růstu úrokových sazeb motivovaly k předzásobení se úvěrem. Prostě obavy z toho, že úvěry nebudou a nebudou dostupné.

To, kolik si lze na úvěr bez nemovitosti půjčit a vyzbrojit se předhypotékou, kopíruje kritéria hypotečního úvěru. Podobné jsou i nabízené doby fixace úrokové sazby.

Ekonomové a komentátoři mají podle Jakuba klapky na očích – během několika měsíců jsou schopni „změnit kalhoty i tvrzení“. Na základě své zkušenosti popisuje, k jakému rozvolnění úvěrových standardů v době vypnutí makro obezřetnostních regulí došlo: „Přesně jsme věděli, jaká banka dá nejvíc. Když jsem zjistil, že by mi nabídli hypotéku prakticky na 50 % příjmů, říkal jsem si, že to není možné.“

Ve výsledku nezbývá, než parafrázovat Jakubův komentář ve formě řečnické otázky: „Co budou lidé dělat, až budou refinancovat?“

Sám za sebe Jakub říká, že na maximum nešel a nepůjde. Dokládá výstražný příklad, se kterým je obeznámen. To jedna jemu známá rodina se v době boomu opřela o maximálně dosažitelný úvěrový rámec, koupila pozemek a chtěla stavět. Jak zdražily materiály a ceny stavebních prací, je mimo hru, nebydlí a splácí dluh.

Opřeli se o úvěry a ve strachu z promeškání kupovali

Jako obeznámený investor z řad lidu Jakub vnímá to, jak jeden populární komentátor vysvětloval, že: „..limity DSTI a DTI jsou zbytečné, riskaři z bank moc dobře vědí, co si mohou dovolit.“ Klade si otázku, zda se úvěrování v Česku neutrhlo z řetězu. To třebas jedna banka poskytla hypoteční úvěr s vysokou splátkou i rodině, kde bylo zřejmé, že kvůli mateřské dovolené vypadne jeden z příjmů.

Jakub svůj pohled směřuje možná i tak, že strůjci politiky v ČNB jako regulátoři svým rychlým zvednutím limitů na hypotečních úvěrech „…způsobili ještě větší růst“. Nebylo to jen o hypotékách bez nemovitosti (předhypotékách), ale i o běžných hypotečních úvěrech.

Zájem o úvěry trhal rekordy, strach z promeškání poháněl investiční horečku. Vedle ČNB vlnu strachu z promeškání možná podnítila i strana nabídky. Na všech frontách vyvstávala očekávání, která pomáhala roztočit spirálu. Nyní nastupují rozčarováni z nejistoty a obavy z dalšího vývoje.

Trh skomírá. „Z posledních deseti prodejů bylo asi šest v hotovosti, a čtyř hrazených předhypotékou,“ vyslovuje Jakubův známý realitní makléř. Jakkoliv se říká, že „mají kufry plné peněz“, disponují ti, kteří nákup financují „ze svého“, obvykle penězi z prodeje jiné nemovitosti.