Koronavir v nemovitostech: na co se připravit?

Postupné uvolňování restriktivních opatření proběhne nejspíše v následujících týdnech. Alespoň předběžně vláda předpokládá, že po Velikonocích by se mohly začít otevírat hranice, obchody, restaurace i další služby. A nakonec snad i školy.
Stejně tak, jako je obrovská škála odpovědí na to, jak moc česká ekonomika klesne, či poroste v letošním roce, stejně tak se analytici na realitním trhu nedokážou úplně shodnout na tom, jestli ceny nemovitostí u nás porostou nebo naopak díky krizi klesnou. Pojďme se podívat na jednotlivé argumenty obou stran. A zkusme odhadnout, jaké budou přesně dopady koronavirové epidemi na český realitní trh.

Kámen do vody už hodila ČNB

Česká národní banka už během března přijala expanzivní monetární opatření a začala snižovat klíčové úrokové sazby. Navíc členové bankovní rady opakovaně potvrdili své odhodlání ve snižování sazek pokračovat i nadále. K mínusové sazbové politice máme sice ještě daleko, ale k nule se české klíčové sazby přiblížit můžou. A nikdo s tím pravděpodobně nebude váhat.
Během března mělo dané opatření téměř minimální dopad na komerční sazby a na trh hypoték. Banky spíše vyčkávaly a čekaly, co vlastně čekat. Teď na začátku dubna ale například mBank přistoupila ke snížení a o půl procenta snížila 80% hypotéku s fixací na 5 let. Tu nyní můžete dostat se sazbou 1,94 %. Banka tak chce stimulovat trh s hypotečními úvěry a je jen otázkou času, kdy se ostatní banky přidají.
Přece jenom české banky s hypotékami i české stavební spořitelny v posledním období výrazně bojovaly o každého nového klienta. A v době nastupující recese je dost pravděpodobné, že tento konkurenční boj bude znamenat nižší sazby a také výhodnější podmínky pro každou novou i pro každou refinancovanou hypotéku. Pro zisk se budou muset banky více snažit a dát svým klientům opravdu důvod, proč zaparkovat hypotéku právě tam nebo tam.

• Nezapomeňte tak sledovat náš pravidelný monitoring hypotečních sazeb a také vývoj FC Hypoindexu.

Opravdu levné hypotéky podpoří nový trh s bydlením?

A boj o každého nového klienta bude o to výraznější, o co více se zvyšovaly ceny nemovitostí v posledním roce a o co více klesne disponibilní příjem těch, co by měli zájem si pořídit nové bydlení. Ekonomická recese je před dveřmi, tisíce živnostníků nemají už několik týdnů žádný příjem, ale výdaje rostou. Pár tisíc od státu je nevytrhne.
Výrobní podniky začaly propouštět už koncem března a je dost dobře možné, že další výpovědi budou následovat. Česká rekordní zaměstnanost nejspíš začne brzy klesat. ČNB sice promptně uvolnila podmínky pro poskytnutí hypoték, takže na hypotéku nejspíše teoreticky dosáhne více lidí. Prakticky si to ale skupiny s nižšími příjmy spíše rozmyslí, do karet jim bude hrát nejspíš i situace na trhu s nájemním bydlením. Nižší úroky a lepší dostupnost hypoték bude vyhovovat spíše majetnějším skupinám a bude nahrávat koupi investičních nemovitostí.

• Také si přečtěte: Jak ovlivní nemovitosti zrušení daně z nabytí?

Budou ceny nemovitostí klesat?

Odhadnout pokles cen na nemovitostním trhu je stejně ošemetná záležitost jako odhadnout celkový pokles české ekonomiky. V dlouhém období můžou ceny nejspíš jen stagnovat, ale jejich růst ani nic nezvrátí. Je pravda, že v posledních asi šesti letech ceny nemovitostí rostly opravdu dynamicky. A takový růst si teď už nedovolí.
Dokonce by mohly nemovitosti svou cenou v krátkém období i klesnout. Pro hovoří fakt, že na trh se nejspíš dostanou nemovitosti těch, kteří si nebudou moci dovolit v dobách hospodářské recese splácet hypotéku. Čáru přes rozpočet také řadě pronajímatelů narýsuje česká vláda, která připravila beztrestné období neplacení nájmů. A co udělá majitel investičního bytu, který ho má na pronájem a koupený za hypotéku, v okamžiku, kdy mu nájem nebude pravidelně chodit? Byt nejspíš prodá, pokud ho kupoval už před pár lety, tak i inkasuje odpovídající zisk. A nebude se muset trápit tím, jestli někdy ze svých nájemníků dostane dlužný nájem.

Čeká nás revoluce v nájemním bydlení?

Pokud právě hledáte nájem v Praze, asi jste si toho už všimli. V nabídce se objevilo až nebývalé množství bydlení. Většinou je někde v centru města, místa jsou to až zvláštní (třeba na nádvoří Pražského hradu), dispozice je spíš menší, vybavení minimalistické (postele, postele, postele a mini kuchyně). A dají se najít nabídky, kde to celé nestojí až tak moc peněz. Z Prahy odjeli totiž turisté, a tak majitelé AirBnB nabídli svoje nemovitosti ke klasickému nájemnímu bydlení. Ukázalo se totiž, že lepší nájemník v bytě, než turista za hranicemi.
V Praze tak nejspíš v dalším období dojde k příjemnému vývoji na trhu nájemního bydlení a nájmy začnou klesat. Hodně to bude záviset na tom, jak dlouho zůstanou zavřené hranice, ale vláda se už vyjádřila ve smyslu, že pro turisty se budou hranice uvolňovat až mezi posledními. K tomu je nutné připočíst i to, že řada lidí nebude oplývat přílišnou důvěrou k cestování a že cestovní ruch je to, co většinou ekonomickou krizi pocítí jako první.
Volná AirBnB nejspíš zůstanou volná několik měsíců, budou levná, budou ovlivňovat výši nájmu především v Praze. A dlouhodobě může i dojít k tomu, že majitelé bytů zjistí, že stabilní příjem v případě dlouhodobého pronájmu je možná lepší než vysoký výdělek z krátkodobého AirBnB. Navíc průzkum v severní Itálii ukázal, že oddělení služeb, do kterého AirBnB samozřejmě patří, zasáhla koronavirová epidemie nejvíc. A cesta k obnově bude dlouhá.

^REKLAMA