Text: David Bureš
08. 10. 2019
Koupit nemovitost na rodné číslo, nebo na společnost?
Jaké jsou plusy a mínusy koupě investiční nemovitosti na rodné číslo a na společnost s ručením omezeným? V praxi se toto řeší zejména u velkých nemovitostí, jako jsou činžovní domy nebo soubor více nemovitostí větší hodnoty.
Koupě nemovitosti, kterou následně vložíte do společnosti s ručením omezeným, je otázka hlavně bezpečnosti, aby se oddělil soukromý majetek od majetku určeného pro podnikání.
Pokud se podíváme na skutečnou praxi, tak mohou nastat tyto 4 případy:
- Vy jako fyzická osoba koupíte nemovitost od jiné fyzické osoby.
- Vy jako fyzická osoba koupíte společnost s ručením omezeným (s.r.o.), které vlastní danou nemovitost.
- Vy založíte společnost s ručením omezeným a to koupí od fyzické osoby nemovitost.
- Vy založíte společnost s ručením omezeným a koupíte jinou společnost s ručením omezeným, které vlastní danou nemovitost.
Co vám nyní ovlivní čistý zisk?
- Daň z příjmu
- DPH a možnost odpočtu vstupního DPH
- Daň z nabytí nemovité věci 4 %
Pokud kupujete přímo nemovitost, tak se vás dotýkají všechny 3 daňové náklady. Pokud kupujete společnost s ručením omezeným, tak řešíte pouze věci kolem daně z příjmu, kde však je nižší efekt z pokračujících odpisů, což znamená vaše budoucí vyšší zdanění příjmů z pronájmu.
V Tabulce 1 je zanesen základní rozdíl mezi přímým nákupem nemovitosti a nákupem společnosti s ručením omezeným, které nemovitost vlastní. Výhodnější pro prodávajícího je prodat obchodní podíl, kde nemusí (v modelovém příkladu) platit 9,5 mil. Kč daně z příjmu (pokud by to bylo v obchodním majetku nebo to nedržel ještě 5 let). Tato výhoda může být hlavním důvodem pro slevu, pokud koupíme jeho společnost namísto samotné nemovitosti. Často se to určuje jako polovina z uspořené daně z příjmu. Další možnou úsporou prodávajícího je daň z dividend.
Tabulka 1: Rozdíl přímého nákupu nemovitosti a společnosti vlastnící nemovitost
Zdroj: PWC
Další důležitý pohled na rozdíly je ve fázi zdanění příjmů. Zde jsou vidět všechny 4 varianty nákupu a s tím spojené efekty. To nám ukazuje ve spodní části Tabulky 2 výsledek v podobě doby návratu vlastního kapitálu. Tedy jak rychle se vrátí vložené peníze.
Nejlépe vypadá na první pohled varianta, kdy nově založená společnost s ručením omezeným (označuje se SPV) koupí jinou společnost, která vlastní již konkrétní nemovitost. Musíme však ještě započíst jednu daň – a tou je daň z příjmu, pokud si to z daného SPV bude chtít jeho majitel „vytáhnout“ zisk pro vlastní užitek. V ten moment je pak nejlepší variantou, kdy fyzická osoba kupuje přímo nemovitost. Na konci jsou již čisté zdaněné peníze v kapse fyzické osoby.
Tabulka 2: Porovnání zdanění zisku při různých způsobech koupě nemovitosti
Zdroj: PWC
Autor je expertem na investiční nemovitosti v Praze. Tedy jak sehnat ty výnosné nad 7 % p.a. a na to, jak v současných nemovitostech vydělat o 20 % více.
