29. 06. 2009

Co je lepší: Být nájemníkem, nebo vlastníkem?

Realitní trh

Co je lepší? Vlastní, nebo nájemní?

Podle jedné starší anketní otázky na serveru Hypoindex.cz lidé dávají z 80 % přednost vlastnickému bydlení. Družstevní preferovalo více než 16 % hlasujících. A na nájemní bydlení zbyla necelá 3 % (rozdíl do 100 % zaujímala možnost „jiné“). Jistě se na výsledcích podepsala i čtenářská struktura – na server Hypoindex.cz přicházejí především čtenáři, kteří chtějí řešit financování vlastního bydlení. Ovšem podobné výsledky indikují i jiné průzkumy.

__ANKETA3__

Jak vlastní, tak nájemní bydlení má své výhody a nevýhody, které rozhodují o konečných preferencích. Ve vlastním bytě může majitel provádět úpravy, opravy a rekonstrukce podle vlastních potřeb a přání, jen s ohledem na státní úřady (např. stavební či památkový). V nájmu nemůže, a když, tak vždy se souhlasem majitele. Na druhé straně v nájmu tyto opravy a úpravy provádět nemusí – a nemusí je ani platit. Veškeré opravy (s výjimkou „drobných“) jdou na účet majitele-pronajímatele bytu.

Nájemní bydlení je flexibilnější. Odejít do většího bytu či přestěhovat se do jiného města je mnohem jednodušší a není třeba řešit prodej a případný další nákup nemovitosti. V nájmu také odpadají starosti s placením daně z nemovitostí a údržbou a opravami společných prostor domu.

Výhod a nevýhod vlastnického a nájemního bydlení by se jistě dalo nalézt mnohem více. V každém případě rozhodnutí je především na domácnosti. Měla by mít ale pokud možno úplné a nezkreslené informace, jaké náklady se k té či oné „formě bydlení“ váží.

Náklady vlastnického bydlení

Náklady na údržbu bytu spočítal Ústav soudního inženýrství v Brně v roce 2003. Tehdy odpovídaly 50 Kč/m². Dnes by podle Občanského sdružení majitelů bytů, domů a jiných nemovitostí mělo dosahovat přibližně 55 až 57 Kč/m².

Náklady na údržbu průměrného bytu (68 m²) tak dosahují přibližně 40 800 Kč až 46 512 Kč ročně, tedy až 3 876 Kč měsíčně. Co tato částka znamená? Pokud ji majitel bytu pravidelně nespoří a následně nevydá na opravy, údržbu či následné rekonstrukce bytu, jeho majetek chátrá.

Dalším nákladem/výdajem jsou úroky z případné hypotéky. I v případě, že je nemovitost financována z vlastních zdrojů (z úspor) domácnosti, je potřeba do nákladů zahrnout cenu peněz. Úroková sazba hypoték je tak jednou z možností, které se nabízejí. Jinou by mohl být výnos, kterého by domácnost dosáhla v případě, že by peníze místo do bytu investovala jiným způsobem.

Modelový příklad

Při březnovém porovnání nájemného a splátky hypotéky vyšlo, že ve většině zkoumaných měst je splátka hypotéky vyšší než nájemné. K tomuto jevu docházelo ve všech nejdražších městech a až na tři výjimky i v desítce nejlevnějších oblastech. Tehdy byla použita 20letá splatnost.

Pokud se na vlastnictví nemovitosti podíváme čistě nákladově, nemůžeme vyjít z určité splatnosti hypotéky, která zahrnuje též splátku jistiny, ale musíme vzít v úvahu pouze úroky a náklady spojené s údržbou nemovitosti.

Tabulka 1: Náklady vlastního bydlení v nejdražších lokalitách

Město	Cena bytu (květen 2009)	Měsíční úrok	Náklady údržby	Celkové náklady
Praha	3 177 000 Kč	14 588 Kč	3 808 Kč	18 396 Kč
Brno	2 070 000 Kč	9 505 Kč	3 808 Kč	13 313 Kč
Beroun	2 032 000 Kč	9 330 Kč	3 808 Kč	13 138 Kč
Karlovy Vary	1 995 000 Kč	9 160 Kč	3 808 Kč	12 968 Kč
Benešov	1 934 000 Kč	8 880 Kč	3 808 Kč	12 688 Kč
Hradec Králové	1 898 000 Kč	8 715 Kč	3 808 Kč	12 523 Kč
Kladno	1 789 000 Kč	8 214 Kč	3 808 Kč	12 022 Kč
Plzeň	1 753 000 Kč	8 049 Kč	3 808 Kč	11 857 Kč
Pardubice	1 701 000 Kč	7 810 Kč	3 808 Kč	11 618 Kč
Olomouc	1 667 000 Kč	7 654 Kč	3 808 Kč	11 462 Kč

Poznámky:
Náklady údržby – 56 Kč/m²; Úroková sazba – 5,51 %

Zdroj: Institut regionálních informací, OSMD, vlastní výpočty

Tabulka 2: Náklady vlastního bydlení v nejlevnějších lokalitách

Město	Cena bytu (květen 2009)	Měsíční úrok	Náklady údržby	Celkové náklady
Teplice	669 000 Kč	3 072 Kč	3 808 Kč	6 880 Kč
Most	679 000 Kč	3 118 Kč	3 808 Kč	6 926 Kč
Chomutov	719 000 Kč	3 301 Kč	3 808 Kč	7 109 Kč
Semily	774 000 Kč	3 554 Kč	3 808 Kč	7 362 Kč
Bruntál	877 000 Kč	4 027 Kč	3 808 Kč	7 835 Kč
Děčín	908 000 Kč	4 169 Kč	3 808 Kč	7 977 Kč
Sokolov	921 000 Kč	4 229 Kč	3 808 Kč	8 037 Kč
Ústí nad Labem	956 000 Kč	4 390 Kč	3 808 Kč	8 198 Kč
Cheb	973 000 Kč	4 468 Kč	3 808 Kč	8 276 Kč
Česká Lípa	990 000 Kč	4 546 Kč	3 808 Kč	8 354 Kč

Poznámky:
Náklady údržby – 56 Kč/m²; Úroková sazba – 5,51 %

Zdroj: Institut regionálních informací, OSMD, vlastní výpočty

Tabulka 3: Nájemné a úspory nájemního bydlení v nejdražších lokalitách

Město	Nájemné květen 2009	Úspora proti vlastnímu bydlení	Uspořená částka ročně
Praha	10 472 Kč	7 924 Kč	95 085 Kč
Brno	8 160 Kč	5 153 Kč	61 833 Kč
Beroun	7 344 Kč	5 794 Kč	69 531 Kč
Karlovy Vary	7 276 Kč	5 692 Kč	68 309 Kč
Benešov	8 092 Kč	4 596 Kč	55 155 Kč
Hradec Králové	6 800 Kč	5 723 Kč	68 676 Kč
Kladno	7 956 Kč	4 066 Kč	48 798 Kč
Plzeň	6 664 Kč	5 193 Kč	62 318 Kč
Pardubice	6 868 Kč	4 750 Kč	57 005 Kč
Olomouc	6 392 Kč	5 070 Kč	60 844 Kč

Zdroj: Institut regionálních informací, vlastní výpočty

Tabulka 4: Nájemné a úspory nájemního bydlení v nejlevnějších lokalitách

Město	Nájemné květen 2009	Úspora proti vlastnímu bydlení	Uspořená částka ročně
Teplice	5 916 Kč	964 Kč	11 566 Kč
Most	6 188 Kč	738 Kč	8 853 Kč
Chomutov	6 732 Kč	377 Kč	4 529 Kč
Semily	4 012 Kč	3 350 Kč	40 199 Kč
Bruntál	4 760 Kč	3 075 Kč	36 899 Kč
Děčín	4 284 Kč	3 693 Kč	44 319 Kč
Sokolov	4 896 Kč	3 141 Kč	37 691 Kč
Ústí nad Labem	5 780 Kč	2 418 Kč	29 012 Kč
Cheb	5 032 Kč	3 244 Kč	38 924 Kč
Česká Lípa	6 800 Kč	1 554 Kč	18 645 Kč

Zdroj: Institut regionálních informací, vlastní výpočty

Měsíční úrok 5,51 % vychází z nejnovější, květnové statistiky Fincentrum Hypoindexu, sledující průměrné úrokové sazby hypoték, za které banky skutečně úvěry poskytly. Do nákladů by ale bylo možné použít i jinou sazbu – např. očekávaný výnos z alternativní investice. Ten se může ovšem značně lišit. Lze použít úrokovou sazbu spořících účtů (tj. kdyby majitel byt prodal a inkasované prostředky vložil na účet), ale také 8 – 10 % očekávaného výnosu při dlouhodobé investici do akcií.

Uvedené roční úspory při využití nájemného je potřeba brát s rezervou. Zatímco „úroky“ (tedy přesněji výnos alternativní investice) z pořizovací ceny bytu zůstávají stejné, nájemné pravděpodobně spíše poroste. Porostou ovšem i náklady na údržbu bytu, lze ovšem očekávat, že nikoli takovým tempem jako nájemné. Rozdíl je vysoký také z důvodu, že průměrné ceny bytů jsou tzv. nabídkové, které jsou zpravidla vyšší než skutečné realizační ceny (podle některých odhadů přibližně o 15 %).

Pokud budeme vycházet z dostupných čísel, např. v Praze, při průměrném zhodnocení ve výši 5,51 % (tj. ve stejné výši, jakou uvažujeme jako náklad pro uložení peněz „v bytu“), dosáhnou úspory po 30 letech přes 7,1 mil. Kč. Je to hodně, nebo málo?

Uvažujme dále 3% inflaci. Ta nám finanční investici poníží, kdežto investici do bytu, který byl řádně udržován, nesníží – reálná hodnota bytu bude stejná (zde se dopouštím jistého zjednodušení – inflace by v průběhu času zvyšovala náklady na údržbu a nájemné, což by snížilo za jinak stejných podmínek finanční úsporu nájemníka; zanedbávám též možný růst či pokles reálné ceny bytů). Reálná hodnota finanční investice tak bude něco málo přes 2,9 mil. Kč, tedy o několik set tisíc korun nižší než reálná hodnota bytu.

Tabulka 5: Kde se vyplatí nájem a kde vlastní bydlení?

Město	Hodnota úspor za 30 let	Reálná hodnota investice za 30 let	Reálná hodnota investice – reálná cena bytu
Praha	7 105 664 Kč	2 927 439 Kč	-249 561 Kč
Brno	4 620 833 Kč	1 903 722 Kč	-166 278 Kč
Beroun	5 195 635 Kč	2 140 533 Kč	108 533 Kč
Karlovy Vary	5 104 169 Kč	2 102 850 Kč	107 850 Kč
Benešov	4 121 356 Kč	1 697 944 Kč	-236 056 Kč
Hradec Králové	5 131 968 Kč	2 114 303 Kč	216 303 Kč
Kladno	3 646 091 Kč	1 502 141 Kč	-286 859 Kč
Plzeň	4 656 702 Kč	1 918 500 Kč	165 500 Kč
Pardubice	4 259 452 Kč	1 754 838 Kč	53 838 Kč
Olomouc	4 546 405 Kč	1 873 059 Kč	206 059 Kč

Teplice	864 444 Kč	356 139 Kč	-312 861 Kč
Most	661 784 Kč	272 646 Kč	-406 354 Kč
Chomutov	338 066 Kč	139 279 Kč	-579 721 Kč
Semily	3 004 035 Kč	1 237 623 Kč	463 623 Kč
Bruntál	2 757 435 Kč	1 136 027 Kč	259 027 Kč
Děčín	3 311 612 Kč	1 364 340 Kč	456 340 Kč
Sokolov	2 816 619 Kč	1 160 410 Kč	239 410 Kč
Ústí nad Labem	2 168 285 Kč	893 305 Kč	-62 695 Kč
Cheb	2 908 982 Kč	1 198 462 Kč	225 462 Kč
Česká Lípa	1 393 513 Kč	574 109 Kč	-415 891 Kč

Poznámky: Průměrné roční zhodnocení počítáno na 5,51 %; průměrná roční míra inflace počítána ve výši 3 %; záporné hodnoty znamenají, že je výhodnější za daných podmínek využít vlastnické bydlení, kladné hodnoty znamenají vyšší výhodnost nájemního bydlení

Zdroj: Vlastní výpočty

Náměty k diskusi

Výpočty vycházejí ze současných údajů a především z předpokladu neměnného stavu. Je otázkou, zda je vhodné brát za náklady příležitosti držby nemovitosti průměrnou úrokovou sazbu hypoték, nebo je lepší využít jiné sazby. Stejně tak lze diskutovat míru zhodnocení finanční investice.

Důležitým faktorem je také riziko. U finanční investice nájemník podstupuje investiční rizika a je otázkou, za jakých okolností a jak velké bude ochoten přijmout. Tržní rizika jsou ale i u investice do vlastního bydlení – reálná cena nemovitosti může vzrůst, ale také klesnout. Bez křišťálové koule nelze pohyb cen nemovitostí dopředu na 30 let předvídat. A i s ní by to nejspíš byl problém.

Diskutovat lze také výši nákladů na údržbu nemovitosti, případně jejich zhodnocení. Uvažovaná částka není vynakládána pravidelně každý měsíc a při vhodném plánování oprav a rekonstrukcí ji lze taktéž zhodnotit.

Otázkou je také vývoj nájemného. Osobně se domnívám, že nájemné by dlouhodobě mělo být vyšší než splátka dlouhodobé hypotéky, či možná přesněji vyšší než náklady na údržbu a investovaný kapitál.

A samozřejmě lze vést diskusi o relevanci užitých dat o výši ceny bytů a o výši nájemného… jiná aktuální data ale bohužel nejsou k dispozici.

Vstoupit do diskuze 48 komentářů

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna, vyžadované informace jsou označeny hvězdičkou.

Napsat komentář Zrušit odpověď na komentář

ibid

29 června, 2009

100 000 ročně v Praze je opravdu hodně, to má člověk za 15 let vlastní domek někde na vesnici, zatímco se hypotenčník bude ještě dalších 5 mořit se splácením svého kutlochu v paneláku, kterej mu teda nakonec zůstane. Otázkou je, jestli v tu dobu už z něho nebude gheto… To je jeden z hlavních důvodů, proč nekupovat zajíce v pytli, nikdo neví, co bude za 20 let, jaký bude mít sousedy… Další věc je, s hypotékou je to od vejplaty k vejplatě po dobu cca 20 let. Člověk, který bydlí v nájmu si díky ušetřeným penězům může dovolit třeba půl roku nepracovat nebo se sebrat a vypadnout někam ven.Hypotenčník za sebou vláčí železnou kouli….

Odpovědět
zkušenej

29 června, 2009

Jste ještě mladý a blbý. Svědčí o tom poslední věty, které charakterizují život člověka bez rodiny, tj mladého, u kterého opravdu nevidím důvod se zadlužovat hypotékou, u toho je skutečně nejlepší, když bude utrácet uvedeným způsobem. Až budete mít rodinu, tak Vás ani nenapadně si dát půl roku pauzu nebo padat někam ven.

Odpovědět
Marek Zoubek

30 června, 2009

máš pravdu, psal to nákej mladej hejl, kerej vo životě nic neví. Já makám na stavbě jako svářeč, živím pět hladovejch krků a svou starou. Platíme hypotéku na parádní 3+1 na černým mostě, protože se nám tam moc líbí.
Sice celá moje vejplata i vejplata mý starý de na tu hypoteku, ale vyplatí se to. Pohled z balkonu je k nezaplacení. Večír si sednu na balkon, votevřu pivko a čumím na bednu nebo jen tak do dálky a vychutnávámm si bydlení ve svým vlastním kvartýru. Tomu pocitu se nic nevyrovná, nákej mladej hejl todleto nepochopí.
Když máš vokolo sebe rodinu, bydlíš ve svým a k tomu to pivko a bedna. To tě pak nerozhodí ani politika ve zprávách anebo ty povodně. Na černým mostě nikdá nebudou, cha chá, máme to promyšlený!
Sme štastný s hypotekou. Sice jsme se prohli ale až to za 30 let v důchodu splatíme budem vysmátý. To vy, mladý hejlové budete mít holou prdel, páč všechno probendíte za chlast a děvky. Já bejt váš fotr, tak vás ženu svinským krokem do banky, vemte si hypoteku a jednou bedete štastný jako já s mojí starou!

Odpovědět
Honza

1 července, 2009

Pokud jste nedavno dokoncil skolu a stihl jste si ze mzdy usetrit 400tisic, abyste tu hypoteku vubec dostal (dorovnal trzni a odhadni cenu na 100% hypoteku), tak vam vlastni bydleni preju. Jste borec a mate muj obdiv. Bez ironie…

Odpovědět
Libor Stehlík

30 června, 2009

máš pravdu Marku. Není nad to bydlet ve vlastním. Já si doma dycinky udělám pohodu, v trenkách si sednu k bedně a k tomu jedno pořádně vychlazený. Anebo si pustím Goťáka, to je to nejlepší co může bejt. Goťák a vychlazený orosený svijany.!!
V neděli pěkně tučná husa z Lídlu, se zelím, když zbydou náký love kerý nevrazím za splátku úroků hypoteky.
Todleto mladej hejl nepochopí, neví vo čem je skutečnej život.
A víš, že kdykoli máš chut, doma na tebe čeká tvá stará, kerá se dycinky vo všechno postará!

Odpovědět
ibid

29 června, 2009

Naprosté nepochopení toho, co jsem napsal. Pokud člověk splácí hypotéku a najednou je bez práce, tak je úplně jedno, jestli má rodinu nebo ne. Akorát, že bez hypotéky má rezervu. To nemluvím o tom, že se někdo zadluží na 20 let a vedle se nastěhují cikání. A je bez šance s tím něco udělat. V nájmu člověk řekne „nazdar“ a jde jinam. Taky v práci, pokud se vyskytne šance na zajímavej job, tak s hypo se člověk musí bát, jestli opustit jistotu a jít do toho. Bez hypo ne. Ale je to Vaše volba, jenom považuju za vrcholně hloupé tvrdit, že někdo, kdo myslí jinak, je blbej…

Odpovědět
Vojtík

29 června, 2009

Podobné výpočty,trošku sofistikovanější,jsem dělal také a dokonce si trochu myslím,že mé příspěvky zde na toto téma možná byly inpirátorem páně Zámečníka k tomuto textu.Každopádně výsledky mých počtů byly velmi podobné.
Nicméně tomuto článku chybá nejdůležitěší závěr:Analýza podstoupeného investičního rizika.Podle p.Zámečníka za 20 let bude mít hypotéčkář „zisk“ 249 561 kč (Praha)ve srovnání s nájemníkem.
Je otázka,jak to počítat a jestli tato suma se myslí a) v nynějších hodnotách-můžeme ignorovat vliv inflace(předpokládám),či b)v hodnotě jakou tyto peníze budou mít za 20 let.
Pokud je a) správně a uvážíme-li,že na začátku byla investice do bytu 3 177 000,“nechá se počítat“,že na konci „má“ hypotéčkář majetek=investice+zisk=3 426 561.
Pokud toto zhodnocení docílil za 20 let,roční výnos byl 0,37%!!!!!
Kvůli tomu nějkdo podstoupil 20leté investičně-hypoteční riziko?Zadlužil se,rizkoval obrovské problémy v případě,onemocnění,úrazu,ztráty zaměstnání,rozvodu?
Libovoný šťastný kupující,kdyby se nad tím takto amyslel,by si byt na hypotéku nikdy nekoupil.

Odpovědět
Lukáš Vavroch

30 června, 2009

kdo má dnes peníze na byt nebo barák? Někdo kdo je 1)zdědil, 2)zrestituoval majetek, který prodal, nebo 3)člověk, který je vzdělaný, nebo třeba i ne a vydělal si dost penez. Tedy ne nejaka prodavacka zeleniny apod.
Ty první dvě skupiny+ uplatkari z 3.skupiny si koupí předražené byty, rozumni ze 3.skupiny se na to spíš vykašlou, protože se můžou odstěhovat do Německa nebo USA, kde vydělají řádově 10x víc než v ćr at už podnikají nebo se nechají zaměstnat a přitom jejich náklady na jídlo, statky a bydlení budou stejné.
Já nebudu kupovat nějaký prtavý předražený byt jen proto, že ho zrestituoval nějaký nevlastní vnuk původního majitele, který potřebuje prachy na porno a kurvy, tudíž chce po lidech platit tolik co za byt v Londýně. Kdyby takhle uvažovala většina lidí, tihle lidé by šli s cenou do pár let dolů. Měl jsem tu smůlu několik restituentů poznat a osobně si nemyslím, že bezhlavé rozdávání státního majetku v restitucích byl nejlepší nápad. Ale stejně tak nebyl ideální nápad rozdávat obecní byty v privatizacích, kdy si lidé vzali úvěr ze stavebního spoření a koupili si kvartýr.
Výpočty jsou spočítané, Mr. Zámečník, článek kvalitní a dobře napsaný, ale chybí tomu základní úvaha – já mám taky jiné možnosti, například odstěhovat se pryč z ćr, kde se mi nelíbí. A závěry z podobných výpočtů pro USA nebo jiné státy vypadají úplně jinak!

Odpovědět
Jiří Havelka

29 června, 2009

Námětem na tento článek nebyly jen Vaše příspěvky; čtenářů, kteří chtěli zpracovat toto téma bylo více – a zároveň mě k modelu výpočtu inspirovaly náklady zveřejněné OSMD (viz informace v článku).
Zisk „hypotéčkáře“ je po zohlednění inflace (viz též informace v článku). Stejně tak diskutuji i možná rizika – ta nejsou jen na straně člověka s hypotékou, ale také na straně nájemníka investujícího do finančních aktiv.

Odpovědět
Vojtík

29 června, 2009

Jiná věc je,že nájemné nikdy nemůže být dlouhodobě vyšší než splátka hypotéky.Takový stav může existovat jen jako krátkodobá úchylka trhu.Kdyby existoval dlouhodobě,na trhu by totiž po nějaké době začala chybět klíčová komponenta-nájemci.
Nájem by mohl exitovat jen pro velmi krátkodobé účely(několik měsíců maximálně),víceméně téměř hotelová služba.
Trh by si sám našel cestu,jak efektivně obchodovat s byty,zatíženými hypotékou-to lze již nyní.Potencionální nájemce,který zamýšlí někde zůstat třeba na rok či dva,není pochopitelně zpravidla úplně blbej,takže by si byt koupil a za rok jej prodal.Samozřejmě trh v takovém případě by těmto lidem přinesl služby,které by jim to ve srovnání s dneškem podstatně ulehčily.
Obecně logice předpokladu,že nájem musí být vyšší než hyposplátka,nerozumím:Znamenalo by to,že když si koupím nemovitost a pronajmu ji,nájem mi vydělá na její koupi-ve výsledku získám tedy nemovitost zadarmo.Pokud to tak funguje,proč všichni nevlastníme nemovitosti a nepronajímáme je pitomým nájemníkům,kteří na to nepřišli? :-))
Takové tvrzení zkrátka nemá ekonomický smysl.

Odpovědět
Vlaďka

30 června, 2009

To nechápu, tak se domluvte, vždyt někde tady na hypoindexu někdo psal článek, proč nájem bude vždy vyšší než splátka hypoteky.
čemu mám pak věřit?

Odpovědět
Kruton

30 června, 2009

Ten článek „tady někde“ na hypoindexu tuším pochází z pera P.T. Petra Zámečníka. V této své tezi se mýlil tehdy, stejně jako dnes.

Odpovědět
Jiří Havelka

1 července, 2009

Vidíte jen jeden pohled: Proč by si potenciální nájemník nekoupil nemovitost, když je splátka hypotéky levnější než nájem.
Je tu ale druhý pohled, který opomíjíte: Proč by někdo nabízel nájemní bydlení, když nezaplatí ani cenu peněz, natož riziko a starosti, které se s pronájmem bytu pojí.
Dám-li si tyto dva pohledy dohromady, vychází mi, že nájem dlouhodobě musí být vyšší než splátka hypotéky. Nebo vy byste se stal pronajímatelem bytu za jiných okolností? A důvodů, proč se stát nájemcem navzdory vyšší ceně nájmů je také dost.

Odpovědět
Vojtík

1 července, 2009

Ale jistě,koupil.(Tedy za normálních okolností,ne dnes,kdy očekávám pokles ceny nemovitostí)
Nejdříve trocha statických(bez uvažování inflace-tedy konstatní cena nájmu i nemovitosti-pro jednoduchost) počtů:
Byt v ceně 3 mega,úrok 5,5%,100 procentní hypotéka,20 let.
Celkem bance zaplatíte 4 952 640 Kč.
Pokud pronajímáte,nájemné 10 000 měsíčně činí za dvacet 2 400 000.
Tedy když prodáte po ukončení splácení nemovitost za původní cenu,mám 3+2,4=5,4 miliónu.Váš zisk je 5 400 000-4 952 640=447 360Kč.
V reálném světě existuje inflace,která z toho udělá ještě výhodnější byznys:Zatímco cena hypotéky(4 952 640),zůstane stejná,inflace bude z dlouhodobého hlediska zvedat ceny nájmů i nemovotostí-tedy na nájemném za těch 20 let vyděláte víc než 2,4mega a nemovitost prodáte za dvacet let za více než 3 mega.Váš zisk tak bude mnohem vyšší než než těch 447 tisíc.
Vaše úvahy o ceně peněz se tedy zakládají na chybných předpokladech.
Jiná věc je míra vašeho zisku-jak jsem již mnohokrát zdůraznil,kdybyste vzal těch 447 tisíc a rozpočetl je na 20 let,vyjde mi roční zisk nad inflaci 00prd% -velmi malý vzhledem k podstoupenému riziku.To ukazuje na bublinu.

Odpovědět
Jarda

20 července, 2009

Úvaha je chybná:
„Byt v ceně 3 mega,úrok 5,5%,100 procentní hypotéka,20 let. Celkem bance zaplatíte 4 952 640 Kč. Nájemné 10 000 měsíčně činí za dvacet 2 400 000. Váš zisk je 5 400 000-4 952 640=447 360Kč.“
Jenomže na tu hypotéku splácíte 20 637 měsíčně. Takže celou tu dobu doplácíte přes 10 tisíc. Kdybyste tuto částku dával na pravidelné spoření s výnosem 2,5% (jakože se dnes nabízí 3% i lepší, ale berme to konzervativně), tak máte za těch 20 let na úrocích 752 tisíc, což je jaksi více než 447 zisku s nájemným. Navíc ten nájem bude mít výpadky při změně nájemníků. Navíc se bude muset udělat po 20 letech rekonstrukce zcela vybydleného bytu.
Zkrátka a dobře, v dnešních poměrech je koupě bytu za hypotéku za účelem nájmu naprosto nevýhodná. A hlavně váže peníze: při průběžném šetření můžete vynechat, když se dostanete do tísně, ale vynechat splátky hypotéky dost dobře nelze.

Odpovědět
Vojtík

22 července, 2009

Vřele s Vámi souhlasím,chtěl jsem jen ukázat na nejjednodušším možném příkladě,že teze,že nájemné musí být vyšší než splátka hypo,je nesmyslná,v tom se zdá mezi námi není sporu.
Jak jsem již v této diskusi prozradil,sám jsem si sestavil trochu komlikovanější model,který tyto vlivy reflektuje.Spoření a údržbu pak zejména.

Odpovědět
Kruton

1 července, 2009

…ukazuje i fakt, že podle údajů I.R.I. z 15.6.2009 by aktuální výnos z pronájmu statisticky průměrného bytu činil 3,72%, což je hodnota vyloženě anekdotická.
Abych předešel výtkám, dodávám, že i v případě, že kalkulujeme s kupní cenou o 15% nižší, než jakou uvádí cit. zdroj, dostaneme se na 4,42%. A to je stále o více než desetinu pod doporučenou spodní hranicí rentability…

Odpovědět
Kruton

1 července, 2009

Ano, rozumím Vaší úvaze. Přesto však, pane Zámečníku, soudím že se mýlíte.
Nejprve prostě obrátím Vaš otázku: proč by si potenciální nájemník byt pronajímal, když je levnější si ho koupit? Nájemní bydlení by se tak (jak už bylo řečeno v této debatě výše) vyplatilo pouze jako de facto bydlení hotelové.
Ve Vaší konstrukci chybí jedna podstatná informace: cenu JAKÝCH peněz máte na mysli. Půjde-li o vlastní úspory investované „do kamene“, pak nemám námitek. Výnos z pronájmu Vám (prakticky kdekoliv) zajistí ca 5 – 6% návratnost takto vloženého kapitálu, což je slušné. Očekávat ale pokrytí nákladů na kapitál získaný půjčkou je naivní, resp. je možné pouze v případě významného snížení nákladů na takto získanou nemovitost – typicky např. výstavba nájemního domu či domů.
Dovolte mi ilustrovat tento princip na příkladu z jiné oblasti. Představte si vkladatele, který se zlobí na banku, že mu nenabízí alespoň 7% zhodnocení úspor, protože ty peníze, které si v ní hodlá uložit, si u jiné banky půjčil za 5% úroku…

Odpovědět
Jiří Havelka

1 července, 2009

Důvodů, proč být v nájmu, je víc:
– jsou lidé, kteří se nechtějí vázat hypotékou
– jsou lidé, kteří na hypotéku nedosáhnou
– jsou lidé, kteří očekávají častější stěhování (to nemusí být „hotelového typu“, ale stačí očekávat stěhování do 2 – 5 let a už může rodina vyhodnotit, že náklady na transakci s bytem jsou vyšší než jejich přínos; nezapomínejte, že po dlouhé době prudkého růstu cen bytů se kupříkladu Praha stala jedním z nejdražších měst na světě)
Pokud připouštíte, že výnos z vlastních peněz by měl být/mohl být cca 5 – 6 %, pak tím v podstatě tvrdíte totéž, co já. Výpočty v tomto směru jsem vždy prováděl s úrokovou sazbou v tomto rozmezí a k těmto výnosům (a je jedno, jestli si je vezme banka nebo vlastník) je potřeba zahrnout opotřebení, které se u dlouhodobé hypotéky přibližně shoduje se splátkou jistiny (po 20 až 30 letech je potřeba nejen provést rekonstrukci bytu (odhlédněte od toho, že je udržován průběžně), ale také podstatných částí domu, v němž se nachází, tudíž je třeba investovat přibližně stejnou částku, jako na jeho pořízení (ve stálých cenách)) a když si k tomu připočtete práci majitele bytu (shánění nájemníků, vyúčtování apod.) a jeho riziko (neplatící nájemník, volný byt mezi nájemníky apod.), tak aby v průměru dosahoval 5 – 6% výnosu, musí být nájem ještě vyšší, tedy vyšší než splátka hypotéky. Samozřejmě v dlouhodobém horizontu.
Pochopitelně nelze vyloučit, že v případě, že by nyní byly ceny nemovitostí přestřeleny a byla by skutečně větší bublina na realitním trhu, že se nájem se splátkou vyrovná na druhé straně – a poklesnou ceny bytů.

Odpovědět
Kruton

1 července, 2009

Snad jsem se nevyjádřil dost přesně: Hovořím-li v případě investice do nemovitosti o výnosu 5 – 6%, mám na mysli HRUBÝ výnos. Jinak řečeno, ročně lze z pronájmu bytu získat částku odpovídající ca 1/16 – 1/20 jeho pořizovací ceny.
Stačí porovnat takový podíl se splátkou hypotečního úvěru ve výši odpovídající ceně pořizované nemovitosti – a je jasné, zda je nájemné s to pokrýt splátku hypotéky, či nikoli.

Odpovědět
Dvd

1 července, 2009

Jenom zapomínáte, že Vám žádná banka nepůjčí 100% ceny nemovitosti!
Realita: v západní Evropě je opravdu nájemné sto Vám pokrýt splátku hypotéky, důvody viz výše. Jde o klasickou spekulaci. Příkladně tak tomu bylo i v rel. nedávně době u řady nových bytů v Praze vlastněných občany GB.
Kruton

1 července, 2009

Porovnání „pronájem vs. koupě“ je nutné provádět za srovnatelných podmínek. A protože jednou z výhod pronájmu je fakt, že nevyžaduje žádný „startovací“ kapitál, uvažuji o modelu „nájemník vs. zájemce o koupi bez vlastního kapitálu“ – tzn. závislý na 100% hypotéce.
Honza

1 července, 2009

V Praze dnes jen velmi tezko koupite byt bez vlastniho kapitalu. Rezervacni poplatek minimalne 100tis kc, odhadni cena se dnes pohybuje 200-300 tisic pod trzni cenou. Zrejme banky pocitaji s poklesem cen nemovitosti a chteji se pojistit.
Dvd

1 července, 2009

Asi by to bylo lepší užít „definici“ (nájem vs. hypotéka), ke které nyní vzájemně docházíte po diskusi. Nájem by měl být 5-6% tržní ceny nemovitosti ad hoc na trhu. Vzhledem k zatím velmi malému počtu hypotékařů v ČR (dle mých info ca 20% občanů) a neexistenci real. trhu, bude nutné nejdříve nastavit trh s pronájmy. Brání i jedna, dle mě naprosto specifická národní vlastnost myšlení, kdy vlastnit nemovitost = mít jistotu.

Odpovědět
Jiří Havelka

1 července, 2009

V zásadě s Vaší definicí souhlasím, jen bych k těm 5 – 6 % připočetl náklady na údržbu.
Dvd

1 července, 2009

Z tržní (v ČR dnes spíše tedy nabídkové) ceny nemovitosti by mělo 5-6% krýt i náklady na údržbu (56 Kč/sqm za měsíc). Primárně je žádoucí vytvořit flexibilní, transparentní a dynamický real. trh s pronájmy. Jste ve své, jinak argumentačně velmi správné, úvaze už o krok dál.
Vojtík

29 června, 2009

Já když jsem to loni počítal,tak jsem byl konzervativnější co se nákladů na údržbu týče a rovněž jsem uvažoval jen výnos z termínovaného vkladu-po Praze jezdila tramvaj s reklamou od GM Money bank tuším s úrokem 3,7%-tak jsem jej použil.Investiční riziko jsem tedy zanedbal-takové vklady jsou pojištěné státem.Nájemné jsem ovšem uvažoval 12 000.
Výdělek nad inflaci mi vyšel cca.1 000 000-což je pdole bvýše uvedené metodiky 1,25% ročně.I to se mi zdá,vzhledem k podsoupenému riziku vemi málo.Pokud by byl výdělek 250 tisíc,je to rovnou na provaz.:-)

Odpovědět
Honza

29 června, 2009

Praha – platit cisty najem 13000 nebo hypoteku 17000? Pri placeni hypoteky bych platil jeste navic fond oprav tak 1500kc. Za rok tedy usetrim +- 60 000.

Odpovědět
ibid

29 června, 2009

13000 nájem? To je tak byt 4+1. A na to Ti 17 000 spolátka hypo nepostačí ani omyle. Takže spíš 3+1, to seženeš za 10 000. Takže + dalších 36 000. To je těch 96 000 ročně. No a ještě si musíš povinně platit životní pojištění a taky pojistit nemovitost. To jsou další 1 500 měsíčně…

Odpovědět
Honz

30 června, 2009

No, jedna se o 3+1(kk), posledni mesic chodim po prohlidkach a jestli nechces byt s hnijicim jadrem , tak tech 12.5 – 13000 za nej budes muset dat. Kazdopadne se to fakt nevyplati

Odpovědět
Vašek Kulínský

30 června, 2009

byt 65m2, 2+1 u metra v praze, 15000 najem vy chytraci.
Za 12000 bydlite na sidlisti v 3+1 a utikate 10 minut do kopce na tramvaj.
to je ma zkusenost. A jeste to chvili trva!

Odpovědět
Kruton

30 června, 2009

…je ta zkušenost? Rok, dva? Tržní nájmy už docela dlouho klesají, to je prostě fakt.

Odpovědět
Honza

1 července, 2009

No tak ze by klesaly, to se rict neda. V mnou zminene lokalite jsou na stejne urovni.

Odpovědět
Vašek

30 června, 2009

tržní nájem možná za poslední rok poklesnul, ale já platím furt to samý, 15 000 za kvartýr na florenci mezi magistrálou a Mc donaldem a tim placatym vstupem do metra

Odpovědět
Vojtík

30 června, 2009

Až půjdete přístě na prohlídku a někdo vám nabídne byt za 13 tisíc,nabídněte deset s tím,že se upíšete na rok nebo dva,se sjednanou smluvní pokutou,pokud nedoržíte.Dnes se smlouvání očekává.
…on ten majitel tam docela pravděpodobně za poslední dva roky měl dva tři nájemce,při přechodu nájemců mu vždycky vypadly příjmy na měsíc nebo dva,měl s tím fůru starostí atp.Ono je lepší vybírat za dva roky 24×10 tisíc než 15×13.Soudnému majiteli,který má s pronajínáním už nějaké zkušenosti,taková nabídka bude připadat lákavá.

Odpovědět
Vojtík

30 června, 2009

http://www.sreality.cz/byty/pronajem/3+kk-praha-11-haje-1977283630
Pět minut od metra,znám lokalitu,v pohodě.Za 11 000 a to jsem to nalezl za 20 sekund.Kdybych na jižáku hledal déle,jistě bych za desitku nasel.

Odpovědět
tbddxeixq

13 března, 2010

m1XaLr fhpqerigznwc, [url=http://rvrlpktbqqqw.com/]rvrlpktbqqqw[/url], [link=http://yhkbzmsuymjk.com/]yhkbzmsuymjk[/link], http://fsvtpnmofols.com/

Odpovědět
Honza

1 července, 2009

Ono je take hledat byt za 11000 + 4000 poplatky bez elektriny a bez plynu a 13000 + 3000 poplatky vcetne zaloh…
Triky realitnich kancelari jsou vselijake. Verte mi, jen za poslednich 14 dni jsem absolvoval prohlidek az az. A byt 3+1 s 56m2 (4m2 balkon).. zkuste se tam podivat po uloznych prostorech…

Odpovědět
Vašek

30 června, 2009

5 minut od metra – oblíbený reklamní trik, tak se tam běž podívat ty rozumbrado, a spočítej si jestli to není třeba 20 minut na metro a taky co je to za byt – jestli to není něco vybydlenýho s plísní na zdi!

Odpovědět
Ulrich Ernst Theodor Strunz

30 června, 2009

investice do komodit vynáší víc než investice do akcií

Odpovědět
Dr. Ulrich Ernst Theodor Strunz

1 července, 2009

Dick bleibt dick
http://www.strunz.com/news.php?newsid=167

Odpovědět
Jarda

1 července, 2009

Uvedené výpočty jsou důležitým rozhodnutím, které si každý musí udělat sám. Ono totiž není jisté, zda se inflace udrží na 3% po 20 let (třeba minulý rok byla přes 6%, v 90. letech běžně po 10% ročně), zda budou ceny nemovitostí růst či klesat atd. Nicméně když si to člověk spočítá a zkusí taky s těmito parametry zahýbat, aby zjistil jak mu to mění celkový výsledek, získá jakýsi cit odkud pokud je jeho investice výhodná a při změně na trhu (např. současná recese) ví, zda a jak má reagovat. Bohužel nic není 20 let konstantní a každá investice je jen dočasu.

Odpovědět
Honza

3 července, 2009

Sehnal jsem vcera 3+1 na Hajich 72m2 za 13000 vcetne vsech poplatku, zarizeny, po komplet rekonstrukci, 15. se stehuju 🙂

Odpovědět
ibid

3 července, 2009

pár místních expertů by Ti vysvětlilo, že je to naprosto vyloučeno, že bez poplatků se podobná dispozice nezařízená prodává za 12 000…. :-))))
Jinak, upřímně gratuluju, užij si to….

Odpovědět
Vašek

9 července, 2009

já bydlím v přízemí 2+1 64,5 m2 na Florenci za 14.000 měsíční nájem. Poplatky za popelnici, vodu, elektřinu a plyn jsou další 1,900 kč. A to neplatím 120 měsíčně za TV a 60 za rozhlas k tomu. Taky neplatím odvoz tříděného odpoadu a pár dalších věcí. Ale musím platit pojištění bytu 1620 kč Kooperativě. A nesmím zapomenout na topení, to dělá 3000 záloha měsíčně.
Celkem tedy platím čistého přes dvacet tisíc. A ktomu jídlo, oblečení, kondomy, zubní pasta a další nezbytnosti. Stavebeko a penzijní připojištění k tomu a jsem na 35.000 čistého a to jsem si ještě nic nedopřál a ani jednou nevrznul.
Ze svého platu tak ušetřím jen pár tisíc. K čemu mi pak je, když bydlím v praze a mám místo skoro šéfredaktora deníku AHA. Na malém městě by mi bylo líp.

Odpovědět
Honza

10 července, 2009

Radku, nezlob se na me, ale neni lepsi platit 13000 s poplatkama za pekny 2+1 o par stanic metra dal?
Usetris 7000 mesicne, 6500 kdyz si budes muset koupit permici na mhd. z toho neco usetris a jeste si vrznes:)

Odpovědět
Honza

3 července, 2009

Mel jsem kliku, prislo to jako blesk z cistyho nebe. Stari duchodci zdedili barak, tak nam to nechali za tyhle penize, i maklerka koukala… cekala, ze je to bez poplatku, tak jsem nevahal ani chvili

Odpovědět
Jock

17 listopadu, 2011

Yeah that’s what I’m tainlkg about baby–nice work!

Odpovědět

Zpět k článku