Co se stane s cenami bytů?

Čtyři proměnné rovnice směny

Existuje hypotéza vzájemného vztahu čtyř ekonomických proměnných: množství peněz v oběhu M, oběžné rychlosti peněz V, cenové hladině P a množství statků nabízených ke směně Q. Tato hypotéza je včleněna do tzv. rovnice směny (kvantitativní rovnice peněz), kterou jako první publikoval Američan Irving Fisher (1867 – 1938) v knize Kupní síla peněz (The Purchasing Power of Money) v roce 1911.

Rovnice směny představuje model, který může být použit k běžným úvahám o dění na trzích a rozborem situací, které na trzích vznikají. V tomto příspěvku je uvedeno zamyšlení nad působením principů rovnice směny na realitním trhu.  

Ve standardním tvaru se rovnice zapisuje MV = PQ, kde M (z anglického money) je množství peněz v oběhu, V (z anglického velocity) udává oběžnou rychlost peněz, P (z anglického prices) cenovou hladinu a Q (z anglického quantity) množství směňované produkce.  

Pro účely popularizace tohoto modelu mohou být dvě strany rovnice přirovnány ke dvěma miskám vah. Pokud se na jednu stranu a misku vah přidá závaží nějaké hmotnostní hodnoty, váhy jsou v nerovnováze. Pro dosažení rovnováhy je pak nutné na druhou stranu a misku vah přidat závaží odpovídající hmotnostní hodnoty, popřípadě z první misky odpovídající závaží odebrat.

Podobně jako vyrovnání misek vah funguje rovnice směny MV = PQ. Roste-li například M, pak pro dosažení rovnováhy musí klesat V nebo růst P, respektive Q. K vyrovnání rovnováhy podle rovnice směny například nastává, jestliže lidé s obavami o budoucnost začnou více šetřit (klesá V), pak pokud nabídka peněz M nevzroste, musí být prodáno méně produkce (Q klesá) nebo musí klesnout ceny (P klesá). Příklad uvažování v duchu rovnice směnu ukazují tři níže uvedené scénáře.

^REKLAMA

Scénář první: pokles dostupnosti hypoték

Uvažujme situaci, kdy z nějakého důvodu zásadně klesá dostupnost hypoték. Z pohledu rovnice směny zde klesá množství peněz v oběhu (klesá M, množství peněz nakupujících na realitním trhu). Podle výše uvedeného bude mít situace na trhu, v souladu s rovnicí směny MV = PQ, tendenci směřovat k rovnováze. Pokud se množství peněz v oběhu nezvýší jinými způsoby (třeba dotacemi na nákup realit), k vyrovnání může dojít pouze nárůstem oběžné rychlosti peněz V, poklesem cenové hladiny na realitním trhu P, popřípadě poklesem množství směňovaných realit Q.

Jelikož asi neexistuje důvod, proč by snížení dostupnosti úvěrů mělo zvýšit ochotu držitelů peněz vynakládat peníze za nemovitosti, lze konstatovat, že změna oběžné rychlosti peněz V k vyrovnání nepomůže. K rovnováze tak pravděpodobně povede pokles cenové hladiny nemovitostí P, anebo snížení množství směňovaných nemovitostí Q.

Prodávající, tj. developeři a držitelé nemovitostí mohou na pokles koupěschopné poptávky zareagovat snížením nabízeného množství. Příkladem reakcí, které přispívají ke snížení směňovaných množství Q, mohou být konstatování občana prodávajícího byt „to si to raději nechám, než abych to prodal za tuto cenu“ nebo konstatování na poradě developerské společnosti „tento projekt výstavby v této situaci raději zakonzervujeme, než abychom do toho lili další peníze“.

Jako aktuální příklad z našeho prostředí může posloužit anonymní komentář na internetovém diskusním fóru, ze dne 13. 1. 2009: „My máme panelový byt 3+1 a také pozemek, na kterém můžeme stavět. S prodejem a stavbou jsme nepospíchali. Teď se náš byt prodává za nižší cenu a ještě je o něj menší zájem. No a co? Tlačí nás něco do stavby domu? Netlačí. Můžu si v pohodě bydlet v našem rekonstruovaném bytě a rekonstruovaném panelovém domě.“

^REKLAMA

Scénář druhý: nadprodukce bytů

V jistém prostoru v jistém čase může existovat nedostatek nebo nadbytek realit, například bytů. Na území bývalé Německé demokratické republiky se v souladu s tehdejším centrálním plánováním vystavěl velký počet bytů v panelových domech. Po sjednocení Německa se ovšem poptávka po bytech v této oblasti značně změnila. Došlo k úbytku obyvatelstva, lidé se začali stěhovat za prací a ve východní části země byl z těchto důvodů přebytek bytů, o které nebyl zájem.

Z pohledu rovnice směny zde nastala situace, kdy se zvýšil počet bytů, tj. množství statků nabízených ke směně Q. Jelikož se v takové situaci jedná o událost, která pravděpodobně nemá vliv na množství peněz v oběhu M, ani na oběžnou rychlost peněz V, rovnováhy se dosáhne zejména snížením cenové hladiny bytů (lze očekávat, že ceny bytů klesnou).

Z dalšího vývoje v Německu je známé, že některé panelové domy byly rozhodnutím vlády zbourány, což umožnilo dosažení rovnováhy nikoliv pádem cen, ale snížením množství směňovaných statků. Jelikož se tímto vládním zásahem snížil počet bytů nabízených ke směně, Q, podle rovnice směny se hledala nová rovnováha.

Scénář třetí: nárůst dostupnosti levných hypoték

Díky expanzivní monetární politice centrální banky, projevující se zejména snižováním úrokových sazeb, se mohou stát úvěry na vlastní bydlení velmi dostupné. Prodejci hypoték využívají ziskové příležitosti a usilují o maximální počet uzavřených hypoték. Prodej hypoték může být navíc podporováno masivními reklamními kampaněmi o trendech bydlení ve svém a jedinečné situaci využití levných hypoték. Počet uzavřených hypoték za takové situace pak může rapidně růst.

^REKLAMA

Z pohledu rovnice směny se pak na trhu nemovitostí zvyšuje množství peněz v oběhu M a k rovnováze podle rovnice směny musí přispět změna zbývajících tří proměnných. Je velmi pravděpodobné, že v takové situaci znatelně dochází k nárůstu cen realit (cenové hladiny P). K dosažení rovnováhy bude v takové situaci také pravděpodobně přispívat rostoucí počet rozestavěných a nově postavených nemovitostí, protože podnikatelé ve stavebnictví budou chtít využít vzniklou ziskovou příležitost na trhu. V důsledku toho může počet nemovitostí nabízených ke směně Q růst.

Podle tohoto scénáře může nastat situace, kdy dostupnosti úvěrů a zvýšená poptávka dává impulsy k růstu cen, vznikne cenová bublina. Taková bublina se přímo dotkne mnoha z těch, kdo nějakou nemovitost používají pro uspokojování svých potřeb. Situace se odráží nejen ve výši tržní ceny nemovitosti, která je v takové situaci vzhledem ke kupní síle obyvatelstva přemrštěná. Větší ceny nemovitostí se dříve či později promítnou do výše nájmů a tedy i do životních nákladů.

Pohled na dnešní situaci a spekulace o možném vývoji

Globální hodnocení stavu realitního trhu v ČR je těžké až nemožné provádět, protože v různých regionech a různých časech se může situace lišit aktuální nabídkou i poptávkou. I tak lze vyslovit několik obecných domněnek o současné situaci.

Dnešní situace připomíná první scénář, kdy se snižuje množství peněz nakupujících na realitním trhu. Dochází nejenom k poklesu objemu poskytnutých úvěrů z hypoték M, ale i k poklesu rychlosti oběhu peněz V (subjekty na trhu mají strach a obavy z poklesu budoucích příjmů a mají tendenci zadržovat peníze). Je zřejmé, že dynamika na trzích v dílčích místech a regionech nutně bude, v souladu s rovnicí směny, směřovat k rovnováze. K rovnováze tak bude pravděpodobně přispívat pokles cen i pokles počtu bytů nabízených ke směně.

Mohl by ovšem také navázat scénář kalamitní, kdy by se díky ekonomické krizi a rostoucí nezaměstnanosti zhoršila platební schopnost a narostl počet neplatičů hypotečních úvěrů. Pak by se mohl na trhu zvýšit počet bytů nabízených ke směně (roste Q), a podle rovnice směny MV = PQ by k dosažení rovnováhy pravděpodobně nejvíc přispělo další snížení cen.

V Hospodářských novinách byl 12. 1. 2009 publikován článek „Byty v prosinci zdražily o 6 %. Ceny malých bytů však stále klesaly“. Článek popisuje růst nabídkových cen bytů, který se nedůvěryhodně opírá jen o nabídkové ceny, zveřejněné na jednom realitním serveru. V názorech čtenářů http://reality.ihned.cz článek komentuje čtenář, který se představuje jako Jirka z USA. Tento čtenář s nadhledem článek komentuje:

„To, že ceny nebudou klesat, si dnes snad může myslet jen hlupák (anebo člověk, který nechápe, co se dnes ve světě děje). Vzhledem k příjmům je v Česku mnohem větší realitní bublina než v USA. Průměrná cena domu v USA je dnes někde kolem 180 000 USD a čeká se další pokles o 10 až 15 procent. Přitom platy jsou cca 3 až 4 x vyšší než v Česku. A to nemluvím o zdanění a cenové úrovni. V Česku vlastním a pronajímám 2 byty (v centru Brna), které jsem koupil před 7 lety. K dnešnímu dni z pronájmu získám ročně sotva 3 procenta hodnoty bytu, což je přesně to, co bych dostal na termínovaný vklad bez práce. Zkrátka k dnešnímu dni ekonomicky nesmysl a to přesto, že na bytech nemam žádné dluhy. I člověk s hotovostí nemůže dnes do českého trhu s nemovitostmi vrazit ani korunu! Pro zajímavost podobný nesmyslný poměr byl i tady v Kalifornii, kde se vyplatilo posledních pár let pronajímat. Dnes se to obraci a po 40 procentním poklesu cen nemovitostí se výnos z pronájmu (které mimochodem stoupají) zase blíží k 5 až 6 procentům. Investovat na českem realitním trhu má smysl jen za dvou předpokladu: pád cen aspoň o 25 až 30 procent a nebo výrazný propad koruny (pro investory s jinými měnami).“ Zdroj: Názory čtenářů, http://reality.ihned.cz , cit. 13. 1. 2009

Nad komentářem se lze zamyslet opět ve vztahu k rovnici směny MV = PQ. Na závěr uveďme jednu z možných úvah. Pokud se budou investoři zdráhat „vrazit korunu“, protože je to „ekonomický nesmysl“, pravděpodobně se to odráží v poklesu M a V, což vede k výše diskutovaným dopadům na pokles cen a množství bytů nabízených ke směně.