Jak se vyhnout 150korunovému poplatku za správu hypotéky?

Český hypoteční trh má několik zvláštností a jednou z nich je poplatek za vedení úvěrového účtu k hypotéce. Nejen, že banky v zahraničí tento poplatek většinou neznají, v ČR je tato zvláštnost umocněna tím, že tuzemské banky se až podezřele shodují na jeho výši – 150 Kč.  

Nulové poplatky = vyšší transparentnost

Výjimkou na českém hypotečním trhu je mBank, která kromě správcovského poplatku neúčtuje klientům ani poplatek za vyřízení úvěru. Výhodou bezpoplatkového konceptu mBank je zejména transparentnost nabídky, protože klient téměř okamžitě ví, kolik jej bude hypotéka měsíčně stát. Kdyby na tento model přistoupily  všechny banky na trhu, klientovi by toto opatření výrazně usnadnilo rozhodování při výběru nejvýhodnější varianty. Nyní, pokud si chce potencionální zájemce udělat objektivní srovnání nabídek jednotlivých bank, musí do svých propočtů započítat jak výši splátky, která se odvíjí od úrokové sazby, tak výši poplatků, které zaplatí v souvislosti s vyřízením úvěru a jeho správou.

I přesto, že banky by se s velkou pravděpodobností snažily „utrpěnou ztrátu“ spojenou se zrušením poplatků kompenzovat jinde – tedy zvýšením úrokových sazeb, byla by to přijatelná daň za zvýšení transparentnosti tuzemského hypotečního trhu. Navíc i případné „rozpouštění poplatků“ v úrokové sazbě je v porovnání s účtováním poplatků "zvlášť" z pohledu klienta výhodnější, jelikož zaplacené úroky z úvěru si může odečíst od základu daně, čímž si sníží daňovou povinnost a tím pádem dostane část poplatků prostřednictvím daňové vratky na konci roku zpět.

Hypotéky bez poplatků

Vedle mBank existují na českém hypotečním trhu ještě 3 banky (GE Money Bank a UniCredit Bank), které vedle standardních hypoték umějí na žádost klienta, nabídnout také hypotéku bez poplatku za vyřízení a správu úvěru. Bohužel nabídka daňově výhodnějších hypoték této trojice se neobejde bez určitých omezení (např. minimální doba fixace) a navíc s výjimkou UniCredit Bank poskytovatelé neuvádí ve svých sazebnících výši úrokových sazeb. Žádná z bank však nezastírá, že k poskytnutí této hypotéky spojuje s navýšením úrokové sazby.

mBank

mBank v současné době nabízí hypotéky jak s fixovanou tak variabilní úrokovou sazbou. Úrokové sazby pro jednotlivé fixace uvádí tabulka č. 1. Tyto sazby navíc mBank uvádí nikoliv jako sazby "od", ale jako garantované.
 
Tabulka 1: Úrokové sazby mBank

Na českém hypotečním trhu kromě mBank existují ještě 3 banky, které na žádost klienta umí nabídnout daňově výhodnější hypotéku bez poplatku za vyřízení a správu hypotéky. Jsou to Hypoteční banka, GE Money Bank a UniCredit Bank. Bohužel nabídka této trojice se neobejde bez určitých omezení (např. minimální doba fixace) a navíc s výjimkou UniCredit Bank není klient schopen z veřejně dostupných materiálů získat informaci, s jakou úrokovou sazbou může v této variantě počítat. Žádná z bank však nezastírá, že k poskytnutí této hypotéky spojuje s navýšením úrokové sazby.

Hypoteční banka

Hypotéku bez poplatků nabízí za standardní úrokové sazby navýšené o fixní odchylku, která je platná po celou dobu splatnosti hypotéky. Hypotéku bez poplatku poskytuje pouze u úvěrů s dobou fixace delší než 3 roky. Výši úrokové sazby stanovuje banka individuálně a výše přirážky se odvíjí od délky sjednané fixace.

Klientům účtuje poplatek za vyřízení hypotéky na úrovni 0,8 % z částky úvěru (min. 8000 Kč, max. 25 000 Kč). Poplatek za vedení úvěrového účtu činí 150 Kč/měsíčně.

GE Money Bank

Další z bank, která nabízí daňově zvýhodněnou hypotéku je GE Money Bank. Bohužel zmínku o této variantě na jejich webových stránkách nenaleznete. Markéta Dvořáčková, tisková mluvčí, na náš dotaz k tomuto produktu uvedla: „Ano, naši klienti mají možnost zohlednit v úrokové sazbě např. poplatek za zpracování úvěru nebo poplatek za vedení úvěrového účtu. Navýšení sazby se odvíjí od typu produktu a zvolené služby.“

Standardní poplatek za vyřízení hypotéky od GE Money Bank činí 0,8 % z částky úvěru (min. 8000 Kč, max. 25 000 Kč). Poplatek za vedení úvěrového účtu činí 150 Kč/měsíčně.

UniCredit Bank

UniCredit Bank tuto variantu hypotéky nabízí pod názvem Hypotéka Plus a jako jediná z trojice bank také uvádí nabídkové úrokové sazby. Rozdíl mezi standardní úrokovou sazbou činí minimálně 3 desetiny procentního bodu. Podmínkou získání Hypotéky Plus je fixace minimálně na 3 roky a splatnost úvěru 5 a více let.

Tabulka 1: Úrokové sazby hypoték UniCredit Bank

UniCredit bank účtuje klientům u standardních hypoték poplatek za vyřízení ve výši 0,8 % z objemu úvěru, min. 8 000 Kč, max. 30 000 Kč. Vedení úvěrového účtu má zpoplatněno 150 Kč.

Příklad

Klient plánuje pořízení bydlení na hypotéku. Chce si zažádat o hypotéku v objemu 1 milion korun, preferuje 3letou fixace a rozhoduje se mezi standardní a bezpoplatkovou variantou. UniCredit Bank mu nabízí standardní hypotéku INDIVIDUAL s úrokovou sazbou 5,2 % nebo hypotéku PLUS se sazbou 5,5 %. Následující tabulka porovnává náklady na splácení obou variant hypoték při době splatnosti 20 let. Součástí tabulky je také modelace 2milionové hypotéky.   

Tabulka 3: Porovnání variant INDIVIDUAL a PLUS

* ve výpočtu je zohledněn také daňový odpočet za zaplacené úroky z úvěru

Klient s hypotékou na 1 milion korun by v případě hypotéky PLUS platil měsíčně o 19 korun více, nicméně díky daňovým odpočtům by na tom byl po roce splácení nákladově o 228 Kč lépe, než klient se standardní hypotékou. Přitom nelze zapomenout na to, že klient s hypotékou INDIVIDUAL již musel jednorázově zaplatit poplatek 8 000 Kč za vyřízení hypotéky. V konečném součtu potom klient s hypotékou PLUS za první rok ušetřil 8228 Kč. Po třech letech by úspora činila 8649 Kč.

V případě dvoumilionové hypotéky navýšení úrokové sazby o 3desetiny procentního bodu znamená navýšení měsíční splátky o více než 300 Kč a i po uplatnění daňových odpočtů vychází hypotéka PLUS nákladově dráž o 1343 Kč. Avšak po zohlednění poplatku za vyřízení hypotéky, který činil 16 000 Kč, je na tom klient s hypotékou PLUS po prvním roce o 13 657 korun lépe než klient s hypotékou INDIVIDUAL. Po třech letech, kdy klientovi končí fixace, činí tento rozdíl již jen 11931 Kč, stále však ve prospěch hypotéky PLUS.

Závěr

Údaje uvedené v tabulce 3 je nutné vnímat jako modelový příklad. O výhodnosti zvolené varianty vždy rozhoduje nastavení úrokových sazeb, výše úvěru, ale také doba splatnosti úvěru. Obecně je však možné říci, že bezpoplatková hypotéka se spíše vyplácí
u úvěrů na menší částky a úvěry s dlouhou dobou splatnosti, kde 150 Kč představuje v poměru k měsíční splátce zajímavou úsporu. U vyšších částek 150korunový poplatek nehraje tak důležitou roli a bezpoplatková hypotéka se klientovi vyplácí pouze do doby, než se mu úspora na poplatku za vyřízení rozplyne v relativně vyšších měsíčních splátkách. Poté se pozitivní efekt vytrácí.