Jaký by měl být nájem?

Nájem musí respektovat „místní zvyklosti“

V prvé řadě je třeba zdůraznit, že není možné, aby se výše nájemného výrazně odchylovala od ostatních nájmů v dané lokalitě – a to zejména směrem vzhůru. Je-li nájemné stanoveno příliš vysoko, zůstává byt dlouhodobě neobydlený a vzniká tím majiteli bytu škoda.

Dlouhodobý pronájem je pro majitele bytu jednoznačně výhodnější, zejména je-li byt obydlen spolehlivými nájemníky. V takovém případě se vyplatí i nižší nájemné – majitel bytu ušetří čas (a tedy peníze) za případné vymáhání nedobytných pohledávek, má jistotu šetrného užívání bytu a dlouhodobý nájemník je mnohem ochotnější provádět v bytě drobnou údržbu a opravy.

Na ročním horizontu se vyplatí i o 10 % nižší než původně očekávané nájemné, než ponechat byt s nejistými vyhlídkami jeden měsíc prázdný.

Podle informací Institutu regionálních informací se nejvyšší nájmy standardního bytu platily v Praze (v průměru přes 10 tis. Kč), přičemž oblast historického centra dosahuje v průměru 14 484 Kč měsíčně.

* Osobní i družstevní byt o velikosti 68 m² s opotřebením přibližně 40 %.
Zdroj:  Institut regionálních informací 

Nejnižší nájmy jsou naopak v Mostu, Prachaticích a Semilech, kde nedosahují ani 4 tis. Kč měsíčně. Nehovoříme nyní o regulovaných nájmech, které jsou mnohdy ještě nižší.

* Osobní i družstevní byt o velikosti 68 m² s opotřebením přibližně 40 %.
Zdroj:  Institut regionálních informací 

Nájem musí pokrýt cenu nemovitosti

Chce-li někdo pronajímat byt, musí počítat s jeho cenou a životností. V případě bytu za 1 mil. Kč a životnosti 80 let (nejčastější projektovaná životnost, kterou lze prodloužit opravami, údržbou a technickým zhodnocením –  to ovšem nyní zanedbejme, neboť vše nese další dodatečné náklady pro majitele) je potřeba, aby nájem činil minimálně 12 500 Kč ročně – v reálných cenách, tedy každoročně zvyšovaných o míru inflace.

Nájemné cca 1 000 Kč/měsíc ovšem pokryje pouze náklady na výstavbu/pořízení milionové nemovitosti. Nezahrnuje nezbytné daně, poplatky, údržbu, opravy… bez nichž se životnost zkracuje. Nezahrnuje ani cenu peněz. Majitel bytu může peníze, za které byt pořídil, investovat jiným způsobem nebo utratit ve spotřebě. To, že to neučiní, ale koupí byt, musí mít zaplaceno. Jaká je cena peněz?

Stanovit cenu peněz při pořízení bytu k pronájmu lze dvěmi způsoby. První z nich je „nákladový“, tedy kolik takové peníze ke koupi bytu stojí – a v tomto případě je optimálním nástrojem hypoteční úvěr a jeho úroková sazba. Alternativou je poohlédnutí po výnosech jiných investic.

Úrokové sazby hypoték se pohybují na úrovni 5,51 % (viz dubnový FINCENTRUM HYPOINDEX). To odpovídá při milionové částce roční ceně peněz 55 100 Kč. V této ceně nejsou navíc zahrnuty poplatky spojené s hypotékou, které by majitel musel platit v případě, že bude nemovitost tímto způsobem financovat.

Alternativou je zvolit jiný druh investiční příležitosti. To je poněkud komplikovanější, neboť výnos závisí na investičním horizontu a dalších parametrech investice. Pro 80letý horizont (nemovitost na tomto časovém úseku rozpočítáváme) je optimální volit investici do akcií. Ta podle historických údajů v dlouhém horizontu vynesla cca 8 % ročně. Cena peněz by se v tomto srovnání pohybovala na 80 tis. Kč ročně.

Zahrneme-li cenu peněz a odpis nemovitosti, dostaneme se na roční nájem 67 600 Kč, tedy měsíčně cca 5 633 Kč za nemovitost v ceně 1 mil. Kč. Máte-li byt v ceně 3 mil. Kč (což v Praze není žádný problém), podle tohoto propočtu by nájemné mělo činit cca 16 500 Kč.

Nájem může být i nižší

Nižší nájem samozřejmě být může. Jak jsem uvedl již v úvodu článku, je třeba při stanovování výše nájmu respektovat místní poměry. Téměř vždy je lepší minimalizovat ztrátu přijetím nižšího nájmu než ponechat byt prázdný. Navíc pokud byt kupujete s cílem realizovat zisk při jeho prodeji, nájem ho může jen zvýšit (zde je ale třeba brát v úvahu opotřebení bytu vlivem jeho užívání).

Naopak propočet nepočítá s odměnou pro investora – majitele bytu. Ta nájemné pochopitelně zvýší.