Nové byty začínají být cenově nedostupné

Sehnat levné bydlení v Praze je nemožné

V Praze je prý blaze. Ale také draze. Týká se to především bydlení, a to nájemního i vlastnického. Tržní i regulované nájemné je zde nejdražší v republice. Sehnat jakýkoliv volný byt s nájemným pod 10 tisíc korun měsíčně je obtížné. Po započtení nákladů na topení, vodu, plyn a elektrickou energii však tato hranice bývá překročena i v případě pronájmu starých garsonek na panelákových sídlištích. Samozřejmostí je požadavek na složení kauce ve výši trojnásobku měsíčního nájemného při podpisu nájemní smlouvy.

Velmi vysoké jsou i prodejní ceny pražských bytů. Za méně než 2 milióny korun se nabízejí jen zmíněné garsonky, občas i byty 2+kk. To ale většinou jen jsou-li zanedbané, v přízemí anebo v dopravně hůře dostupné lokalitě. Byt s jednou nebo dvěma malými místnostmi může vyhovovat jenom jednotlivcům nebo bezdětným párům. Pro tří nebo vícečlennou rodinu je prostorovým minimem byt 3+kk. Ceny těchto bytů začínají na 2,5 miliónech korun. Slušný byt v zrekonstruovaném paneláku v blízkosti metra pak obvykle stojí přes 3 milióny korun.

Ještě minimálně o třetinu vyšší jsou ceny bytů v novostavbách. Developeři sice stále inzerují byty „již od 40 tisíc korun za m²“, ale v jejich nabídkách nejsou k nalezení. I byty s cenou pod 50 tisíc korun za m² jsou spíše výjimkou. Pokud zájemce nechce bydlet v přízemí a požaduje parkovací nebo garážové stání, většinou musí počítat s navýšením ceny o dalších 10 až 15 tisíc korun za každý čtvereční metr podlahové plochy bytu. Za standardně vybavený 70metrový byt na okraji Prahy tedy zaplatí 4 milióny korun, ale klidně také o milión víc.

Tabulka 1: Ceny nejlevnějších nových bytů ve vybraných projektech

Poznámka: V tabulce jsou uvedeny ceny nejlevnějších bytů dané velikosti s možností parkovacího nebo garážového stání, které nabízeli
developeři v rámci svých projektů k datu 15. 7. 2008. Ceny jsou včetně DPH.

Velké byty jsou k nezaplacení

Obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice a dětský pokoj s jednou koupelnou a WC představuje slušný standard bydlení. Má-li ovšem rodina minimálně dvě děti anebo si občas musí vzít do bytu třeba babičku či jiného příbuzného, potřebovala by ještě alespoň jednu místnost navíc. Nepříjemná je i pravidelná ranní fronta na umyvadlo a toaletu. V těchto případech by se hodil byt 4+kk s jednou velkou, nebo nejlépe dvěma samostatnými koupelnami. Pořídit si ho ovšem není vůbec jednoduché.

V nabídce starších, relativně cenově dostupných bytů, se ty velké objevují jenom zřídka. Zájemce o čtyřpokojový byt v paneláku nesmí být překvapen nepříliš šťastným dispozičním uspořádání a „velikostí“ místností. Na zbytečně velkou chodbu často navazuje přinejmenším jeden miniaturní pokojíček, kde se člověk po rozpažení rukou téměř dotýká obou protilehlých stěn. O mnoho větší nebývá ani koupelna a kuchyňský kout. Velkých bytů v cihlových domech je na trhu málo, čemuž odpovídá jejich vysoká prodejní cena.

Vysoké jsou ale i ceny velkých bytů v novostavbách. Čtyřpokojový 100metrový byt přijde na 6 miliónů korun. Nachází-li se v zajímavé lokalitě a je-li luxusněji vybaven, může stát i dvakrát nebo třikrát tolik. Developeři tyto byty často umísťují do nejvyšších podlaží a nabízejí k nim velké terasy, jejichž plocha bývá větší než plocha bytu. U těchto drahých bytů jsou samozřejmostí dvě koupelny a někdy i dvě garážová stání. Vychutnat si všechny tyto výhody ovšem mohou jen bohatí lidé s velmi vysokými příjmy.

Průměrná domácnost si nový byt nemůže dovolit

Podle údajů Českého statistického úřadu čisté peněžní příjmy domácností v prvním čtvrtletí letošního roku dosáhly průměrné měsíční částky 10 853 korun na osobu. Na domácnost připadá v průměru 2,28 členů. Průměrná domácnost tedy dosahuje čistých příjmů 24 745 korun. Jedná se samozřejmě o stejně hypotetické číslo, jako je průměrná mzda. Přesto ale vypovídá přinejmenším o tom, že nejen průměrná kupní síla, ale i schopnost obyvatel Česka splácet hypoteční úvěry je značně omezená.

V případě, že by domácnost složená ze dvou dospělých a jednoho dítěte ve věku do 6 let neměla žádné jiné finanční závazky (spotřebitelské úvěry, leasing, pojištění, penzijní připojištění atd.), mohla by s čistými měsíčními příjmy 25 tisíc korun získat hypoteční úvěr ve výši necelých 2 miliónů korun (uvažována úroková sazba 5,5 % a splatnost 30 let). Měsíčně by bance musela splácet 11 355 korun. Zatížení jejího rodinného rozpočtu by tedy bylo vysoké. Bez vlastních úspor by jim přesto úvěr vystačil sotva na pořízení garsoniéry.

TIP: Kalkulačka – Jak vysokou hypotéku si můžete dovolit?

Pokud by tito lidé měli uspořen milión korun, mohli by si dovolit poohlédnout se po novém bytě 2+kk nebo starším 3+kk. Pro získání úvěru na pořízení bytu 3+kk v novostavbě by potřebovali mít měsíční příjem přes 30 tisíc korun čistého po odečtení všech finančních závazků. Měsíční splátka hypotéky poskytnuté za výše uvedených podmínek by se pak vyšplhala na necelých 17 tisíc korun měsíčně. Aby ji zvládli splácet, museli by žít více než skromně. Nemohli by si dovolit na delší dobu onemocnět, ani si pořídit dalšího potomka.

Tabulka 2: Financování pořízení bytu s využitím hypotéčního úvěru s úrokovou sazbou 5,5 % (v Kč)

*) Pouze orientační propočet pro dva dospělé s jedním dítětem do 6 let. Podmínky poskytnutí úvěru se v různých bankách liší.

Developeři byty zlevňovat nebudou

Špatnou zprávou pro všechny zájemce o bydlení je, že nižších cen bytů v Praze se nejspíš hned tak nedočkají. Nepropukne-li v Česku hypoteční krize po vzoru USA, což se zatím zdá být nepravděpodobné, nelze žádné velké zlevňování bytů očekávat. Přes vysoké ceny a masivní výstavbu se developerům daří většinu bytů rozprodávat ještě dlouho před dokončením jejich výstavby. V řadě projektů s termínem dokončení v roce 2009 nebo 2010 už skoro žádné volné byty nejsou nabízeny.

Developeři své projekty obvykle připravují v několika etapách. S realizací další etapy nezačnou, dokud se jim nepodaří rozprodat většinu bytů z etapy předchozí. Je-li prodáno 60 – 70 % bytů, s prodejem těch zbývajících už developer nemusí pospíchat. Jejich ceny si může dovolit ještě zvýšit. Pokud některé z nich neprodá, může je za tržní nájemné pronajmout – buď sám, anebo prostřednictvím realitní kanceláře. Některé byty se tak do běžné nabídky vůbec nedostanou. Prodají se pak případně až po nějaké době, zpravidla opět za vyšší cenu.

Bude-li prodej nových bytů váznout, lze očekávat spíše stagnaci jejich cen a zpomalení nové výstavby. Pouze v případě, že by byl propad prodejů výrazný a trval dlouhodobě, začali by mít developeři problémy. Tato situace by nespíš byla důsledkem snížení dostupnosti hypotéčních úvěrů. Na trhu by se v tomto případě mohly objevit byty lidí, pro které by se splácení úvěrů stalo neúnosné. Ceny by pak poklesly. Úvahy, kdy a zda vůbec k tomu dojde, by však byly čirou spekulací.