Obce pronajímají byty za dumpingové nájemné!

Ministerstvo pro místní rozvoj přineslo další zpřesnění map
nájemného. Vedle odhadu znalce je na mnohých místech České republiky doplněna
též informace o výši nájemného v obecních domech. A ta se od znaleckého
posudku významně liší. Obce pronajímají (až na čestné výjimky) jim svěřený
majetek výrazně pod cenou obvyklou a – což je z pohledu správy svěřeného
majetku trestuhodné – dokonce pod nákladovou cenou.

Pronajímá-li obec obecní majetek pod nákladovou cenou,
znamená to, že z výnosu daní občanů bydlících či podnikajících na území
katastru obce je dotováno bydlení zpravidla menšině vyvolených, kterým byl z jakéhokoli
důvodu přidělen obecní byt. Lze to ještě přijmout v případech rodin ve
finanční nouzi, takových ale bohužel v obecních bytech bydlívá poskrovnu.

V některých obcích již bylo zveřejněno též průměrné
nájemné volně smluvně sjednané. Zveřejněná čísla ukazují, že je zpravidla o
něco vyšší než nájemné odhadnuté znalcem. V porovnání s rozdílem mezi
obecními nájmy oproti znaleckým odhadům se ale jedná o zanedbatelný rozdíl.

Hlavním motivem pro vznik map nájemného byla
proběhnuvší deregulace nájemného v naprosté většině obcí v České republice.
Nájemníci s dříve regulovaným nájemným se měli s majiteli bytů
dohodnout na nové výši nájemného smluvně. Pokud by se nedohodli, měl rozhodnout
soud.

Soudních
sporů o stanovení výše nájemného se ale mnoho nekoná a nejsou tak naplněny
obavy některých odborníků. Důvodem ovšem nemusí být jen „dobrovolná dohoda“,
ale vzhledem k obecně nízké úrovni finanční gramotnosti i právního
povědomí v České republice se může jednat i o neznalost – v tomto případě
pravděpodobně častěji nájemníků.

Deregulace z pohledu načasování přišla v pravý čas.
V době uvolnění nájemného byla nouze o platící nájemníky a zároveň klesalo
tržní nájemné. To nepochybně vedlo k větší ochotě pronajímatelů nabídnout
přiměřenou cenu a nesnažit se „zahojit“ za roky
regulovaného nájemného. Kdyby stávající nájemník odešel, kde by
pronajímatel sehnal nového spolehlivého?

Přesto v několika málo číslech zveřejněných mezi
nájemným smluvně deregulovaným se ukazuje velmi velký rozptyl mezi nejnižšími a
nejvyššími nájmy.

Tabulka 1: Nájemné
smluvně deregulované – příklad

Zdroj:
MMR k 1. 8. 2011

Tabulka z příkladu ukazuje nájemné smluvně
deregulované ve dvou městech Moravskoslezského kraje. V týchž městech se
volně smluvně sjednané (tedy tržní nájemné sjednané v bytech nepodléhající
regulaci před deregulací nájemného) pohybuje na úrovních výrazně vyšších.

Tabulka 2:
Nájemné volně smluvně
sjednané – příklad

Zdroj:
MMR k 1. 8. 2011

Pro bližší srovnání: Nájemné v obecních bytech v Českém
Těšíně se dle map nájemného pohybuje
na úrovni 29,30 Kč/m2 a v Třinci v rozmezí od 38,10 Kč/m2 do 70 Kč/m2.
Nájemné pod 55 Kč/m2 je přitom pod nákladovým
nájemným. Za standardních okolností prodávajícího, který zboží či služby
prodává pod nákladovými cenami, začíná prověřovat antimonopolní úřad z podezření
z nekalosoutěžního jednání. V případě nájemného se zdá být ale vše v pořádku…

Obce pronajímají obecní byty řádově za třetinu až polovinu nájemného stanoveného znalcem. V porovnání s tržními
nájmy by na tom byly ještě hůře. Jsou ale i výjimky. Jednou z nich je
město Písek či Česká Skalice, které obecní majetek pronajímají za cenu
odpovídající tržním nájmům. Jen v nemnohých městech se ale jedná o standard.
Zpravidla obecní nájemné končí hluboko pod nejnižšími hodnotami tržního
nájemného.