Platíte vysoké nájemné?

Josef Rajdl - Fincentrum, a. s. & Dara, znalecká kancelář spol. s. r. o.

17 dubna, 2008

Velmi záleží na tom, jakou metodu výpočtu opotřebení máte na mysli. Ale zkusím Vám alespoň stručně odpovědět.
Opotřebení vyjadřuje skutečnost, že nemovitost ztrácí postupem času svoji hodnotu. Opotřebení může být technické či morální. Technické opotřebení lze vysvětlit jednoduše tak, že nemovitost chátrá, morální opotřebení znamená, že již existují dokonalejší postupy, technologie, trendy či stupeň požadovaného komfortu, které snižují hodnotu již existující nemovitosti, která dané parametry nesplňuje. V případě nemovitosti je např. v současnosti preferováno v severských zemích využití obnovitelných zdrojů – tj. především jsou v kurzu dřevostavby. => Ostatní nemovitosti morálně zastarávají. Morální opotřebení vypočítat dle žádného vzorce nelze – využívá se expertního odhadu, technické lze dle určitých metod spočítat. Metod výpočtů je mnoho a jsou nejčastěji pojmenovány dle autorů těchto metod, avšak stručně je lze shrnout do následujících skupin:
– Lineární
– Kvadratické
– Semi-kvadratické
– Logaritmické
– Komponentní (analytické)
Lineární výpočet znamená, že opotřebení roste přímo úměrně času, kvadratické využívá k zobrazení opotřebení kvadratickou křivku – tj. z počátku roste opotřebení pomalu, postupem času rychleji. Semi-kvadratické metody jsou průměrem mezi lineární a kvadratickou metodou. Logaritmické metody využívají nástrojů finanční matematiky (na základě složeného úročení), ale prakticky se již několik desetiletí nevyužívají. Nejzajímavější je komponentní přístup, kdy nemovitost rozdělíte na části konstrukce a k nim přiřazujete opotřebení, celkové opotřebení je pak váženým průměrem z opotřebení jednotlivých komponent. Každá z těchto skupin obsahuje několik metod dle dílčích parametrů (např. u lineární je možné opotřebení vyjádřit přímkou – tj. od prvého roku využívání nemovitosti, či lomenou přímkou – např. až od určitého roku, obdobně pro ostatní metody). Nejznámější jsou však základní metody těchto skupin, kde se opotřebení vyjadřuje prostou funkcí bez dalších parametrů. V případě ocenění na základě zákona jsou povoleny metoda lineární a komponentní. U tohoto článku je zdrojem informací IRI (institut regionálních informací), tedy předpokládám využití prosté lineární metody. Uvedu příklad:
Nemovitost má plánovanou životnost 50 let => opotřebení v prvém roce činí 2 %. (Vypočteno jako 1/50 za každý rok.), ve druhém roce 4%, ve 20 roce 40 %. Životnost je dána technickými parametry nemovitosti (zároveň bývá deklarována spolu se stavebním projektem). Životnost panelového domu se odhaduje na 75 – 80 let – tedy při lineární metodě výše odpisu z hodnoty 1,25 – 1,33% ročně. Cihlové domy mývají životnost i přes 100 let. Dřevěné stavby mají životnost nižší, avšak záleží na konstrukci. Vlastní životnost bytu je definována především životností nemovitosti. Koupíte-li si byt v nemovitosti, jenž bude mít životnost již jen 20 let, je to zároveň omezením pro Váš byt. Pokud se tedy v příkladu od IRI jednalo o byt v panelovém domě (pravděpodobné), s opotřebením 40 %, lze uvažovat, že se jedná o dům vystavěný v 70. letech (40 % / 1,25 % = stáří 32 let).

Odpovědět