Účel: Bydlení… aneb Kde je chyba?

Stavební spoření je státem podporovaný produkt s jednoznačným cílem – pomoci lidem zajistit či zlepšit si vlastní bytovou situaci. Se stejným cílem byla zavedena též možnost daňových úlev – odpočtu úroků zaplacených za úvěry na bydlení od základu daně z příjmů.

Cíle obou zákonů jsou stejné. Každý si ale „účel bydlení“ definuje po svém. Přesto se v mnohém překrývají, až by se mohlo zdát, že by mohla stačit jediná právní úprava. Zákon o daních z příjmů je v počtu bodů, které považuje za účel bydlení, stručnější, nicméně většina bodů je obsažnější a některé jsou detailněji rozebrané. A jsou oblasti, kde se náplň jednotlivých bodů liší.

Tabulka: Přehled „účelů bydlení“

Zdroj: Zákon o dani z příjmů a zákon o stavebním spoření

Body v tabulce představují jen základní shrnutí. Jejich obsah může jít do různých detailů, z nichž může vyplynout, že zdaleka ne ze všech úvěrech ze stavebního spoření (které jsou poskytnuty na účel bydlení) lze uplatnit zaplacené úroky od základu daně z příjmů.

Kupříkladu při nákupu stavebního pozemku lze úroky uplatnit „za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy“. Samozřejmě lze uplatnit úroky při koupi pozemku, na kterém bytová nemovitost již stojí. Stavební spoření je mírnější a zákon říká, že bytovými potřebami je:

„koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb“. Podmínka včasného zahájení výstavby uvedena není. Ostatně, obtížně by se také úvěr „zpětně neposkytl“, zatímco uplatněné úroky je daňový poplatník v případě nesplnění podmínky povinen dodanit.

Splácíte úvěr na bytové potřeby úvěrem? Pozor na to!

Zádrhelem u uplatnění zaplacených úroků od základu daně z příjmů je refinancování úvěru. Zákon o daních z příjmů v tomto bodě říká, že za účel bydlení lze považovat: „h) splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g).“

Z tohoto ustanovení plyne, že pokud je úvěr poskytnut na splacení úvěru, jímž byl refinancován úvěr na bydlení, nelze úroky již uplatnit na snížení daňového základu. „Úroky z úvěru použité na splacení úvěru, kterým bylo refinancováno splacení původního úvěru, již odečitatelné nejsou,“ potvrdil náš závěr Radek Ležatka z oddělení komunikace MF ČR.

Dokonce pokud je hypotéka splacena překlenovacím úvěrem, ve fázi řádného úvěru již úroky odčitatelné od základu daně nejsou. „Pokud je z řádného úvěru splácen překlenovací úvěr, kterým byl refinancován hypoteční úvěr na pořízení bytové potřeby, je to stejná situace, na kterou jsme už odpovídali,“ uvedl Radek Ležatka.

Jsou sice možné i jiné výklady a je otázka, jak by dopadl případný soudní spor. Smysl zákona je jiný, než jak je vykládán na základě logiky či ministerstvem.

„Účelem tohoto zákona nebylo řešit stav při refinancování. Účelem zákona a tohoto bodu, o který se jedná, je poskytnou klientům, kteří si na pořízení svého vlastního bydlení vezmou hypoteční úvěr, nějakou formu daňové výhody. To je ten primární účel. A to, jestli tento úvěr bude v průběhu 30 let u jedné banky nebo u deseti bank, by mělo být jedno,“ uvedl v rozhovoru Milan Roček, výkonný ředitel Hyposervisu.

Výklad ministerstva má ale mnohem hlubší důsledky, na které nás upozornil jeden čtenář. Obdobné ustanovení je totiž i v zákoně o stavebním spoření, který za účel bydlení považuje mimo jiné „k. splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování bytových potřeb uvedených pod písmeny a) až j) s výjimkou pokut nebo jiných sankcí.“

Stavební spoření se tím dostává do stejné „kličky“, jako úvěry na bydlení v rámci zákona o daních z příjmů. Co z toho plyne? Vyjdeme-li čistě z logiky a z výkladu ekvivalentnímu výkladu zákona o daních z příjmů v podání ministerstva financí, pak stavební spořitelny nemohou poskytnout

• řádný úvěr v případě, že byla překlenovacím úvěrem splacena hypotéka na bydlení,
• žádný (ani řádný, ani překlenovací) úvěr ze stavebního spoření na splacení hypotéky, která již byla jednou refinancována.

Jak to tedy je?

Aktuální situace vypadá tak, že stavební spořitelny úvěry na splácení hypoték poskytují a s ustanovením, které by je mohlo limitovat, si starosti nedělají. Z pěti oslovených stavebních spořitelen nám odpověděla pouze jediná – Raiffeisen stavební spořitelna. Její postoj k úvěrům je jednoznačný:

 "S výkladem, že úvěr ze stavebního spoření po překlopení z překlenovacího úvěru je samostatným úvěrovým produktem – tzn. v důsledku s tím, že v případě refinancování hypotéky překlenovacím úvěrem (předpokladem je první refinancování hypotéky)
nelze po překlopení překlenovacího úvěru na úvěr ze stavebního spoření uplatňovat odpočty úroků od daňového základu – se Raiffeisen stavební spořitelna a.s. (RSTS) nemůže ztotožnit," uvedla Jana Koudelková z odboru péče o klienty a dodává: "Překlenovací úvěr a na něj navazující úvěr ze stavebního spoření je dle výkladu ČNB pouze jedním úvěrovým produktem a jako takový je i vůči kontrolním orgánům státu vykazován, rozlišovány jsou z tohoto pohledu pouze 2 fáze úvěru – fáze překlenovací a fáze standardní."

Ministerstvo pro místní rozvoj nás odkázalo pro výklad zákona o stavebním spoření na ministerstvo financí. Radek Ležatka z oddělení komunikace nám odpověděl:

"Zákon o daních z příjmů obsahuje definici bytových potřeb, která je použitelná pouze pro účely zákona o daních z příjmů. Zákon o stavebním spoření obsahuje také definici bytových potřeb, avšak pouze pro účely zákona o stavebním spoření. Posuzovat v daních bytovou potřebu podle zákona o stavebním spoření je tedy irelevantní. Zákon o daních z příjmů nemůže odpovědět na otázku, zda je možné ze stavebního spoření poskytovat nějaký úvěr na nějaký účel, tj. situace ex ante. Zákon o daních z příjmů naopak stanoví podmínky pro uplatnění již zaplacených úroků jako nezdanitelnou část základu daně, tj. situace ex post. Diskuse o tom, zda je nějaká situace bytovou potřebou podle zákona o stavebním spoření, v kontextu daňovém nemá smysl."

Jinými slovy: Stejnou formulaci ve dvou různých zákonech může stejný úřad vykládat pokaždé jinak. Radek Ležatka ale poznamenal, že "Ministerstvo financí není kompetentní, aby vykládalo konkrétní ustanovení v zákoně. Toto přísluší pouze správním orgánům resp. soudům v rámci přezkumu, při posuzování konkrétních ustanovení."

Přesto ministerstvo financí varuje, že finanční úřady mohou „mezeru“ v zákoně využívat. Ostatně, již nyní veškeré úvěry, u nichž došlo k uplatnění úroků od základu daně, pečlivě prověřují, zda splňují zákonné nároky na daňový odpočet. A možnost získat dodatečné prostředky do vyhublého státního rozpočtu si zřejmě zvláště nyní nenechají ujít. V praxi jsou finanční úřady, které umožňují odpočet úroků od základu daně i po druhé fixaci, a finanční úřady, které to neumožňují. Naopak stavební spořitelny ve svém zákonu problém nevidí a ustanovení o bytových potřebách vykládají všechny ve svůj i klientův prospěch – a úvěr poskytnou.

Vyjádření zaslal též Jiří Šedivý, tajemník Asociace českých stavebních spořitelen:

"Podle názoru Asociace českých stavebních spořitelen (AČSS) existuje řada argumentů, které podporují výklad inkriminovaných ustanovení ve smyslu bezproblémového refinancování úvěrů na bydlení úvěry od stavebních spořitelen. Nasvědčují tomu i znění příslušných důvodových zpráv zákonů, historický výklad, výklad ad absurdum a také samotný pojem financování, který v sobě logicky zahrnuje i podmnožinu refinancování.

Toto tvrzení ostatně zásadním a rozhodujícím způsobem podporuje i fakt, že ministerstvo financí nikdy při svých kontrolách v žádné stavební spořitelně nezpochybnilo tento, ve více než desetileté praxi běžně používaný, postup.

Tento závěr není v přímém rozporu s gramatickým výkladem daných ustanovení, který nastínil server Hypoindex.cz. Avšak uvedený argument, kdy by ustanovení měla odkazovat sama na sebe, nelze přijmout, šlo by o definici kruhem. Současná právní úprava podle názoru AČSS změnu nevyžaduje, jde jen o její správný, nikoliv jen gramatický, výklad.

Podrobnější právní rozbor, který je třeba také opřít o diskuse s právními experty ministerstva financí, potrvá několik měsíců."

A daňový poplatník, aby se v tom vyznal…