V letošním roce skončí fixace 50 000 hypoték

Lidé s hypotékou představují pro média velmi zajímavou cílovou skupinu. Počet domácností splácejících hypotéku v roce 2009 přesáhl 320 tisíc. Navíc v době refixace může jakákoliv užitečná informace klientovi ušetřit desítky tisíc korun. Zájem klientů o toto téma proto asi nikoho nepřekvapí. 

Další účastníci trhu – zprostředkovatelé vidí ve skupině klientů, kterým končí fixace, oprávněně zajímavý potenciál, který může nahradit v současnosti stagnující příliv nových úvěrů. Navíc pro banky mohou tito klienti znamenat zajímavé rozšíření portfolia aktiv o bezpečnější obchody, než jaké představují nové hypoteční úvěry, neboť tito klienti jsou již jednak prověření dobou splácení, ale také jejich hodnota úvěru vůči hodnotě nemovitosti (LTV) bývá nižší a poskytuje bance "polštář" v případě problémů. V tomto článku se budu věnovat odhadu, objemu a počtu hypotečních úvěrů, kterým končí fixace v roce 2010.

Nejprve vyjdeme z dat, která máme za jednotlivé roky k dispozici – tj. celkové objemy a počty hypotečních úvěrů v letech, kterých se týkají nejvýznamnější fixace.

Tabulka 1: Počty a objemy sjednaných hypoték

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR)

Rok 2007 byl co do počtu i objemu úvěrů naprosto unikátní. Hodnoty v tomto roce jsou však významně ovlivněny dvěma faktory. Stejně jako v roce 2006 docházelo k spekulativním nákupům nemovitostí z důvodu velmi příznivých sazeb (alespoň v prvním pololetí) a navíc zde sehrál vliv faktor budoucí očekávané vyšší sazby DPH, které se občané chtěli vyhnout dřívějším nákupem nemovitosti, než by za normálních okolností měli v plánu.

K těmto datům můžeme sestavit odhad podílu fixací na počtu a objemu úvěrů v daném roce. Protože FINCENTRUM HYPOINDEX zveřejňuje tříleté fixace teprve od roku 2009, jsou odhadnuty z podílu ostatních fixací, odhad by měl být relativně přesný, protože podíl jiných než 1, 3 a 5letých fixací se stabilně pohybuje okolo 10 %.

Tabulka 2: Podíly jednotlivých fixací 

Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX, vlastní výpočty autora

Podíly počtu úvěrů a objemu je třeba odlišovat. Důvod odlišného podílu objemu a počtu úvěrů u pětiletých fixací je relativně snadno vysvětlitelný, neboť v minulosti měly kratší fixace nižší sazbu a lidé s vyšším úvěrem tak často volili kratší fixaci, díky které došlo ke snížení měsíční splátky a tím snadněji také prošli skóringem. Tento faktor způsoboval, že vzhledem k celkové průměrné výši hypotéky měly jednoleté fixace vyšší průměrnou výši hypotéky a na druhou stranu pětileté nižší, z čehož vyplývá nižší podíl objemu hypotečních úvěrů pětiletých fixací než podíl počtu na všech hypotečních úvěrech.

Kolik zbývá klientům ještě splatit?

Pro srovnání objemu úvěrů je třeba ještě zahrnout odhad podílu splacené části úvěrů. Na tento ukazatel působí jak výše úrokové sazby, tak doba splatnosti, naopak žádný vliv nemá výše hypotečního úvěru. Průměrná doba splatnosti hypotečního úvěru činí dle údajů Hypoteční banky okolo 25 let a za posledních 5 let došlo jen k mírným změnám.

Vzhledem k tomu, že v roce 2007 ještě nebyla zveřejňována data pro tříleté fixace, byla pro výpočet 3 letých fixací využita také sazba pětiletých fixací, která je tříletým fixacím nejbližší. Nepřesnost v řádu desetin procenta výsledky významně neovlivní. Vyžití průměrné sazby „ostatních fixací“  by však nebylo vhodné, neboť obsahují i desetileté fixace. 

Simulaci vývoje anuitního měsíčního splácení se stavem ke konci roku hypotečního úvěru ve výši 2 000 000 Kč na 25 let pro sazbu 5 % zobrazuje následující tabulka.

Tabulka 3: Průběh umořování dluhu

Následující tabulka uvádí, jak velkou část úvěru zbývá klientům splatit pro různé varianty fixací a příslušných průměrných úrokových sazeb (FINCENTRUM HYPOINDEXu) v odpovídajících letech. Hodnoty v tabulce jsou obdobné jako ve výše uvedené simulační tabulce č. 3 z důvodu nepatrného rozdílu ve skutečné a vzorové sazbě uvedené v příkladu. 

Tabulka 4: Nesplacená část úvěru

V letošním roce bude končit fixace u 50 000 hypoték

Dle průměrných parametrů úvěrů odhadujeme, že klienti s hypotečním úvěrem z roku 2009 s jednoletou fixací budou mít v době konce fixace splaceno okolo 2 % hodnoty úvěru, klienti s hypotečním úvěrem z roku 2007 s tříletou fixací 7 % a klienti s pětiletou fixací z roku 2005 budou mít v době konce fixace v průměru splaceno okolo 13 % hodnoty úvěru. Pokud všechny předchozí výpočty sesumarizujeme do následující tabulky, můžeme odhadnout počet a objem hypotečních úvěrů, kterým v roce 2010 končí fixace.

Tabulka 5: Počet a objem úvěrů na konci fixace (2010)

Za předpokladu, že mohou končit ještě některé fixace, které mají minoritní význam, lze konstatovat, že v letošním roce končí fixace téměř 50 000 klientů s objemem hypotečních úvěrů okolo 70 mld. Kč.

Nejvíce podraží hypotéky z roku 2005 a 1.H 2007

Z údajů uvedených v tabulce č. 5 lze relativně snadno určit, které klienty čeká v letošním roce největší nárůst úrokových sazeb. Podrobněji je tento problém rozepsán v následující tabulce.

Tabulka 6: Průměrné sazby v době sjednání úvěru

Z výše uvedeného počtu klientů se konec fixace nijak významně nedotkne klientů, kteří si vzali jednoletou fixaci v roce 2009 nebo tříletou fixaci ve druhém pololetí roku 2007, jedná se cca o 19 000 klientů, kteří v současnosti mohou získat obdobnou či stejnou sazbu, jako měli v minulosti.

Nejvíce se změna dotkne cca 30 000 klientů, kteří mají hypoteční úvěr z roku 2004 s pětiletou fixací, resp. z prvního pololetí roku 2007 s tříletou fixací. Současná sazba je oproti minulé minimálně o 1 p. b.  vyšší, což znamená při 25leté splatnosti úvěru navýšení měsíční splátky přibližně o 1 000 Kč. Určitou výhodu v tomto směru mají klienti s hypotékou z roku 2005, neboť ti již mají nyní s velkou pravděpodobností splaceno více než 10 % zůstatku úvěru, a pokud čerpali  hypotéku do 90 % LTV, ocitnou se nyní již pod hranicí 85 % hodnoty zastavené nemovitosti (LTV). Tito klienti by již neměli mít problém najít na trhu vhodnou variantu financování s úrokovou sazbou blízko 5 % p.a. Nejohroženější skupinou a zároveň skupinou, která bude s velkou pravděpodobností hledat levnější alternativu, je tedy zhruba 11 000 klientů, kteří hypotéku sjednávali nebo refixovali v prvním pololetí 2007.

Autor je vedoucím analytického oddělení společnosti Fincentrum