Vyplatí se s koupí bytu kvůli změnám DPH neotálet?

Chystaná změna DPH přinese mediální masáž

Koaliční vláda dospěla k dohodě na základních principech důchodové reformy. Uvažované vyvedení části plateb na sociální pojištění z veřejného důchodového systému na individuální účty u penzijních fondů si vyžádá náklady v řádu desítek miliard korun. Pokrýt je má sjednocení sazby DPH na úrovni 20 %, díky němuž státní pokladna již od příštího roku nejspíš získá významný a zaručený zdroj příjmů. Právě výběr DPH totiž patří mezi dlouhodobě nejstabilnější příjmy státního rozpočtu.

Vyšší zdanění občané pocítí všude tam, kde je dosud uplatňována snížená 10% sazba DPH. Kromě většiny potravin, léků a některých služeb jsou to i byty do 120 m² a rodinné domy do 350 m² celkové podlahové plochy. Kvůli zdanění jednotnou 20% sazbou DPH by tak mohly vzrůst ceny naprosté většiny nově postavených bytů, a to až o několik stovek tisíc korun. Developeři vyšší zdanění ze svého zisku nebudou ochotni dotovat a promítnou je do cen bytů – nebo se o to alespoň pokusí.

S ohledem na blízký termín a výrazné navýšení snížené sazby DPH lze očekávat, že zájemci o bydlení brzy začnou být ze všech stran bombardování reklamou developerů a doporučeními „realitních odborníků“ tvrdícími, že byt se určitě vyplatí koupit co nejdříve. Kdo by také chtěl příští rok za stejný byt zaplatit o pár set tisíc korun víc? Krom toho – nabídka bytů, které již jsou k dispozici nebo budou dokončeny do konce letošního roku, je omezená. Kdo zaváhá, určitě prohloupí… Bude tomu ale skutečně tak? Možná ano, možná ne.

Podraží nové byty kvůli vyšší sazbě DPH?

Na první pohled se zdá být vliv sjednocení DPH na budoucí ceny nových bytů jednoznačný. Developeři tvrdí, že jejich marže jsou nízké a nárůst sazby DPH o 10 procentních bodů z nich dotovat nemohou. Přestože to může (ale také nemusí) být pravda, prodejní ceny bytů se nakonec navyšovat nemusí. Záleží totiž na tom, o jakých cenách bude řeč. Rozdíl mezi nabídkovými cenami bytů z inzerce a katalogů a cenami, za které se skutečně prodávají, dnes bývá vyšší než jen 10 %. Bez nejrůznějších slev a cenových zvýhodnění se byty téměř neprodávají.

Na prodejní ceny bytů, a to před i po změně sazby DPH, bude mít vliv především poměr nabídky a poptávky. V současné době nabídka převažuje. Na trhu jsou tisíce dokončených bytů, které na své kupce marně čekají často i několik let. Není-li o ně zájem za jejich současné ceny, stěží lze očekávat, že by v příštím roce mohly být úspěšně nabízeny za ceny vyšší. Na trhu navíc přibudou tisíce dalších bytů z již rozestavěných projektů, které se developeři budou snažit v co největší míře dokončit a rozprodat ještě letos. U všech se jim to jistě nepodaří.

Klidně se tak může stát, že letos budou zájemci o bydlení v obavách ze zdražení nakupovat byty za výhodnější nabídkové ceny s nižší sazbou DPH.  V příštím roce se sice nabídkové ceny kvůli vyšší sazbě DPH navýší, ale přinejmenším některé byty bude možno – díky slevám, s nimiž developeři kvůli nižší poptávce opět přijdou –  koupit za stejnou nebo i nižší cenu. Jinými slovy, nůžky mezi nabídkovou a prodejní cenou se letos asi sevřou, aby se po sjednocení DPH zase brzy rozevřely.

Podepsat smlouvu nestačí, počítá se až platba

Při snaze koupit byt ještě letos s nižší sazbou DPH je třeba si uvědomit, že do jeho ceny se promítne DPH v sazbě platné v době jeho zaplacení. Určitě tedy nemá význam narychlo vybírat byt a podepisovat kupní nebo jinou smlouvu, nebude-li možno jej buď zcela, nebo alespoň z velké části, zaplatit ještě před chystanou změnou sazby DPH. To jde bez problémů jen v případě dokončených a zkolaudovaných bytů. U nedokončených projektů ovšem takováto platba předem může být spojena s rizikem a komplikacemi.

V zásadě lze celou kupní cenu bytu uhradit zálohově i v době, kdy byt existuje zatím jenom na papíře. V takovémto případě se uplatní DPH ve výši sazby platné ke dni přijetí platby. Zájemce o byt ale kupuje tak trochu „zajíce v pytli“ a může se vystavit riziku, že nakonec nebude mít ani byt, ani peníze. Spoléhat na sliby developera se totiž nemusí vyplatit, zvláště když doba tomuto druhu podnikání příliš nepřeje. Uplatňovat své nároky na firmě, která se dostala do insolvenčního řízení, není jednoduché.

Zálohové zaplacení celé kupní ceny bytu, který se nachází v rané fázi výstavby, se může zadrhnout na problémech se zajištěním úvěrového financování. Banky totiž běžně uvolňují finanční prostředky postupně tak, aby výše poskytnutého úvěru byla vždy zajištěna již realizovanou částí stavby. Uvolnit předem částku potřebnou na zaplacení celé ceny nedokončeného bytu by asi byly ochotny snad jen v případě bonitního žadatele, který by byl schopen nabídnout kvalitní zajištění úvěru, například zástavu jiné nemovitosti.

Sjednocení DPH může podpořit zájem o starší byty

Při úvahách o vlivu sjednocení DPH na ceny nových bytů se nesmí zapomínat na sekundární trh. Proč kupovat drahý byt od developera, když obdobný byt se dá získat za lepší cenu „z druhé ruky“? Na realitním trhu se již nyní nabízí řada zánovních bytů pořízených v nedávné době realitního boomu, kterých se jejich majitelé chtějí zbavit. Většinou proto, že se v důsledku krize změnila jejich životní situace, a oni se obávají, že splácení úvěru by mohlo být nad jejich možnosti. Nabídka takovýchto bytů nejspíš poroste.

Krom toho, sjednocení DPH se promítne nejen do výše splátek hypotečních úvěrů, ale i do cen většiny zboží a služeb. Výsledkem nejspíš bude zrychlení inflace a růst úrokových sazeb. Spousta lidí bude mít hlouběji do kapsy a splátky hypotečních i spotřebitelských úvěrů jim budou více na obtíž. Očekávat tedy lze i nárůst nucených prodejů nemovitostí z realizovaných bankovních zástav a exekucí. Vyvolávací ceny takto dražených bytů přitom nebývají nijak vysoké a sjednocení DPH je neovlivní.

V neposlední řadě nelze pominout fakt, že alternativu k pořízení nového bytu i do budoucna bude představovat koupě staršího bytu, případně rodinného domu. Do jejich cen se přitom sjednocení DPH nepromítne. Jen budou-li ve špatném technickém stavu, může prodražit jejich opravy. Zdaleka ne vždy se ale musí jednat o špatnou investici. Kvalita bydlení ve zrekonstruovaném starším bytě, který se nachází ve zrekonstruovaném domě, nemusí být o nic horší, než nabízejí byty v běžných novostavbách.