Zrušení daňových výhod hypoték ovlivní lidi… trh ne

Je tomu přibližně rok, kdy "stát otočil ve prospěch občanů" a sjednotil výklad podmínek odpočtu úroků zaplacených za úvěr na bydlení od základu daně z příjmů. Podle jednotného výkladu mohou úroky od základu daně z příjmů uplatňovat všichni daňoví poplatníci bez ohledu na to, kolikrát hypotéku refinancovali. Jeden rok. A dnes je na pořadu dne diskuse na téma zrušení možnosti odpočtu jako celku.

Odpočet úroků z úvěrů na bydlení (nejčastěji hypoteční úvěr nebo úvěr od stavební spořitelny) má za cíl zvýšit motivaci občanů k zajištění vlastního bydlení. Od základu daně může nyní domácnost odečíst až 300 tis. Kč zaplacených v daňovém roce na úrocích, což při 15% sazbě daně znamená roční úsporu až 45 tis. Kč. Na tu ale většina daňových poplatníků nedosáhne. Při 5% sazbě daně by museli čerpat úvěr (bez splácení jistiny) ve výši 6 mil. Kč, což není částka, kterou by "běžná domácnost" od banky získala. Úspory v řádu desetitisíců korun ročně ale nejsou výjimkou.

Motivem pro zrušení možnosti odpočtu úroků od základu daně je především finanční úspora státního rozpočtu, která by měla dosáhnout řádově 3 mld. Kč. Tyto 3 mld. Kč zaplatí lidé, kteří se navzdory zadlužení postarali o své vlastní bydlení. Druhým motivem je zjednodušení daňového systému, který je přehlcen výjimkami. Na vysoce kontroversní podporu životního pojištění ovšem stát sahat nechce…

"Budeme diskutovat o odstranění všech výjimek. Žádná není tabu – s výjimkou položek určených na zabezpečení dětí a důchodu," uvedl v reakci na Kalouskův návrh premiér Petr Nečas. Podpora kontroversních rezervotvorných pojištění se schovává právě pod hlavičkou zabezpečení na důchod.

O kolik "podraží" hypotéky a úvěry ze stavebního spoření

Banky ani stavební spořitelny pod vlivem případného zrušení odpočtu úroků z úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů zdražovat nebudou. Naopak, pokud by lidé snížili svůj zájem o hypoteční financování, mohlo by to vést banky ke snížení sazeb či k jiným úlevám. To ale není příliš pravděpodobné, protože zájemci o hypotéku možnosti daňového odpočtu při svém rozhodování nepřikládají příliš velký význam.

Úvěry podraží právě o hodnotu daňové úlevy. O kolik? To záleží na několika faktorech: úrokové sazbě, splatnosti hypotéky a výši hypotéky. Čím je úroková sazba vyšší, tím jsou vyšší zaplacené úroky a tím je vyšší i daňová úspora. Stejně tak je-li splácení hypotéky rozloženo na delší časový horizont, je i daňová úspora vyšší. A pochopitelně čím více peněz si daňový poplatník půjčil, tím zaplatí více na úrocích a opět s rostoucím úvěrem roste daňová úspora.

Naopak daňová úspora klesá u téhož úvěru s časem. To plyne z postaty anuitních splátek, kdy klient platí po celou dobu splatnosti úvěru (pokud se nemění úroková sazba apod.) stejnou splátku, v rámci níž postupně klesá podíl hrazených úroků a stoupá podíl splátky jistiny.

Tabulka 1: Roční daňová úspora hypotéky 1 mil. Kč se splatností 20 let při úrokové sazbě 4 – 7 %

Zdroj: Vlastní výpočty

Tabulka 2: Roční daňová úspora hypotéky 1 mil. Kč se splatností 30 let při úrokové sazbě 4 – 7 %

Zdroj: Vlastní výpočty

Tabulky 1 a 2 ukazují roční daňovou v jednotlivých letech splatnosti hypoték (s celkovou splatností 20 a 30 let) při úrokových sazbách 4 %, 5 %, 6 %, 7 %. Výsledná daňová úspora vychází ze současné 15% sazby daně z příjmů fyzických osob.

Pokud by daňový poplatník kupříkladu čerpal hypotéku ve výši 2,5 mil. Kč se splatností 30 let s (pro zjednodušení neměnnou) 5% úrokovou sazbou, v 1. roce splácení (pokud by v ideálním případě čerpal hypotéku 1. ledna), v prvním roce by ušetřil za současných podmínek na daních 18 625 Kč. Ve třetím roce by jeho úspora byla "jen" 18 045 Kč a v 15. roce (v polovině splatnosti hypotéky) 13 032,50 Kč. Jen pro srovnání: Využívá-li daňový poplatník plně daňových úlev penzijního připojištění (platí 1500 Kč/měsíc) a rezervotvorného životního pojištění (platí 1000 Kč/měsíc), ušetří ročně 3600 Kč.

Jak by zrušení daňových úlev dopadlo na hypoteční trh?

Daňové odpočty nepatří mezi nejdůležitější rozhodovací faktory při zvažování, zda hypotéku na vlastní bydlení čerpat, nebo zda raději zůstat v nájmu. Mnohem důležitější je výše splátky a s ní související tok rodinných financí – tedy zda si domácnost může hypotéku dovolit. Druhým faktorem je, zda ji od banky dostane. Daňové úspory, které domácnost obdrží jednou ročně, jsou jen pověstnou jahodou na šlehačkovém dortu. Přesto jsou hojně užívány.

"Možnost odečíst si zaplacené úroky z hypotečního úvěru ze základu daně využívá drtivá většina klientů Hypoteční banky," uvedl Jan Sadil, generální ředitel Hypoteční banky, a dodává: „Daňové odpočty tak jsou jedním z mála způsobů, kterými náš stát podporuje zvyšování standardu bydlení pro své daňové poplatníky. Navíc platí, že odpočet zaplacených úroků z jakýchkoliv úvěrů je ve světě běžně používaný princip.“

"V současné chvíli jde o návrh. Nicméně možnost odečíst si úroky z hypotéky od daňového základu je pro klienty atraktivní a přispívá k tomu, že je pořízení vlastního bydlení pro klienty dostupnější. Klientům se tak průměrně ročně vrací jedna až dvě měsíční splátky," uvedl Tomáš Halla, ředitel odboru úvěry na bydlení a podnikání České spořitelny, a doplnil: "Předpokládáme, že zrušení daňového zvýhodnění by mohlo mít negativní dopad na zájem o hypotéky, potažmo pořízení si vlastního bydlení. Možnost odečíst si úroky hypoték z daňového  základu je mezi klienty oblíbená – využívá ji naprostá většina klientů."

"Podle mého názoru je rozhodně přínosný záměr ministerstva vyškrtat všechny výjimky z daně z příjmů. Je to dnes houšť, v níž se už nikdo pořádně nevyzná," uvádí Tomáš Prčík, ředitel a majitel společnosti Callido, a obratem dodává: "Pokud však mají zůstat některé výjimky, pak právě tato. Na rozdíl od jiných sociálních dávek a "ekonomických podpor" občanů postavených obvykle za to, že "stát potřebnému platí za to, že nic nedělá", je daňová úleva postavena na principu "pomož si sám a bude ti pomoženo".  Je tedy pozitivně motivační."

Podle Tomáše Prčíka jsou důvody pro zachování daňových úlev dva: "Především, příjemcem výhody jsou ti, kdo vzali zodpovědnost za své zajištění na sebe, a to se všemi tíživými svazujícími pocity, které k tomu patří. Druhým důvodem je, že účelem velké části hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen je výstavba nových domů a bytů a jejich rekonstrukce. Dochází tím k morální a technické obnově nemovitostí, které navíc vždy zůstanou na území ČR, čímž má tato daňová úleva rozhodně větší smysl, než např. podpora výstavby průmyslových "montoven", které za patnáct let zmizí."

Význam podpory bydlení vysvětluje Milan Roček, předseda představenstva Hyposervis: "Investice do vlastního bydlení není krátkodobá spotřeba. Navíc veškerá přidaná hodnota zůstává v domácí ekonomice a patří mezi oblasti, které generují výrazné příjmy do státního rozpočtu v celé řadě dalších daní, nejen v daních přímých. Stavební výroba tvoří spolu s automobilovým průmyslem největší podíl HDP a "malé stavebnictví", tedy soukromé investice do výstaveb rodinných domů, bytových domů nebo jejich rekonstrukce tvoří jeho podstatnou část, která je, na rozdíl od státních stavebních zakázek, financována ryze soukromými penězi."

"Nemyslím si, že by případné zrušení odpočtu úroků z hypoték od základu daně způsobilo současným držitelům hypoték nepřekonatelný problém v jejich splácení. Nejsem ani zastáncem toho, aby si každý bral neuváženě hypotéku a za každou cenu si pořizoval vlastní bydlení. Případné zrušení ale vnímám spíše jako psychologické riziko, které by mohlo snížit zájem nejen o nové hypotéky. Bral bych jej jako signál, že státu je jedno, zda se aktivně starám o sebe a svou rodinu nebo zda se vezu v systému sociálních výhod a čekám, co mi kdo, resp. stát, dá. A to bych nepovažoval ani za šťastné, ani za zdravé. Přivítal bych širší diskuzi na téma konceptu bydlení v České republice," odhaduje dopady případného zrušení daňového odpočtu Milan Roček.

Navzdory obavám některých bank o snížení zájmu o hypotéky z důvodu zrušení daňového odpočtu by toto opatření hypoteční ani realitní trh příliš neovlivnilo. "Pro klienty žádající hypotéku jsou rozhodující měsíční výdaje. Daňovou úlevu využívají buď k provedení mimořádné splátky, nebo k přilepšení k rodinnému rozpočtu," uvádí Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum.

To potvrzuje i názor Komerční banky: "Existence a výše daňového zvýhodnění podle našich zkušeností nepatří mezi hlavní kritéria při rozhodování o tom, zda si hypotéku pořídit nebo nikoliv. Hypoteční trh se v současné době začíná mírně oživovat, zrušení daňové podpory by tomuto oživení určitě nepřispělo, ale na druhou stranu by nemělo přispět k významnému poklesu." Zrušení možnosti odpočtu by ani podle Komerční banky nemělo mít dopad na dostupnost či cenu hypoték.

Navíc vláda zvažuje další nové daňové úlevy na bydlení pro všechny…