Křiví prodej nemovitostí v aukci ceny na trhu nemovitostí?

Fungující trh s nemovitostmi

V ideálním případě vypadá trh s nemovitostmi následovně. Na trhu je dostatek nemovitostí k prodeji, stejně tak i dostatek zájemců o koupi. Na trhu je také dostatek peněz a nabídka hypoték dokáže promptně reagovat na potřeby realitního trhu. Nabídka na realitním trhu je tvořena jak novými tak starými znovu prodávanými nemovitostmi. Poptávka je pak tvořena především zájemci o bydlení, investiční část poptávky není převažující. A to především z důvodu rozprostření investic a investičního zájmu i na trhy jiných aktiv. Zásadní pro fungování trhu je poté to, že ani kupující ani poptávající nejsou schopni výrazně ovlivnit cenu na trhu.

A takto přesně český trh s nemovitostmi nevypadá. Dlouhodobé nedostatky ve stavebním zákonu a především v pokulhávající nabídce nových nemovitostí přispívaly k růstu cen v uplynulé dekádě. K tomu se přidaly nízké úrokové sazby, lehce dostupné peníze i nedostatečné zhodnocení jiných investic než na realitním trhu. Uvolněná fiskální politika přidala ještě helikoptérové peníze. Úrokový diferenciál zase přitáhl i zahraniční investory. A inflace v uplynulém roce přidala desítky procent v cenách nemovitostí snad po celé republice.

Aukce jako příležitost pro prodávající

V tak turbulentní době bylo těžké stanovovat prodejní ceny nemovitostí. Prodalo se cokoliv, takže realitní kanceláře sáhly po aukcích vlastně jako po nástrojích, který jim usnadňoval práci. A jako vedlejší účinek se prodávajícímu často podařilo prodat nemovitost o několik set tisíc dráž. Trošku na tom mohli prodělávat kupující, kteří dostali kratší sirku. A zaplatili více, než byla předpokládaná tržní cena. Ostatně jak udává realitní společnost M&M průměrně se v aukci nemovitost prodá o 431 000 Kč dráž.

Aukce přináší do celého procesu prodeje silový prvek kupujících, kdy není nutné jednat rychle, časově je průběh aukce daný. Ale naopak je nutno přitlačit na penězích, nemovitost totiž získává nejvyšší nabídka. A je jedno, jestli kupující cenu přestřelí o padesát tisíc. Nebo naopak přitlačí o pětset tisíc. Vlastně to vytváří ideální situaci, kdy kupující může ovlivnit výsledek prodeje. Stačí jen pořádně otevřít peněženku.

^REKLAMA

Na okraj je ovšem ještě nutno poznamenat, že aukce by nebyly zapotřebí, kdyby realitní kanceláře dokázaly správně stanovit prodejní cenu. To, že realitky sáhly po aukcích jako po nástroji stanovení prodejní ceny, je určitá lenost a nedostatečná odbornost a nemožnost správně přečíst realitní trh.

Aukce jako čistý trh

Principiálně pak výsledek aukcí nemovitostí odpovídá stavu českého realitního trhu. Minimální nabídka šponuje cenu. A právě cena se stává jediným nástrojem kupujícího, jak takovou aukci vyhrát. Prodávající je také spokojen, protože prodal za více, než na začátku předpokládal. Při prodeji je minimalizován faktor náhody, například že si jeden kupující prohlížel nemovitost až po jiném, který už dopoledne podepisoval rezervaci.

Nevýhodou ovšem je, že celý proces aukcí nemusí zvyšovat pouze tu jednu danou cenu. Může mít následně dopad i na celkový realitní trh a ovlivnit prodejní ceny nejen v dané aukci. Přehrátému českému trhu s realitami tak přikládají i úspěšné aukce.

Na druhou stranu je ale dobré se podívat, jak moc jsou takové aukce vlastně úspěšné . Když se podíváme na výpis již proběhlých aukcí, tak velké množství nemovitostí se prodá za vyvolávací cenu a rozhodně k žádnému velkému navyšování nedochází. Je ale otázkou, jaký mohou mít aukce vliv na další vývoj trhu. Přece jenom český nemovitostní trh není momentálně v rovnováze a převis poptávky nad nabídkou vytváří značný prostor pro pokračující růst cen. A k tomu představují aukce ideální nástroj.