Kupte si dům v tropech

Nemovitost v zahraničí si pořizuje stále více Čechů. Hledají zpravidla buď v evropských přímořských letoviscích, nebo směřují na Floridu do Spojených států. Možností je ale mnohem více – a to možností výrazně cenově dostupnějších a z dlouhodobého investičního pohledu i perspektivnějších. Jednu z nich představuje investice do indonéských realit.

Indonésie sice nepatří mezi nejbližší země, ale vzdáleností i časem dopravy se blíží jihu Spojených států amerických. Letenka do Jakarty vyjde přibližně na 20 tis. Kč včetně poplatků (v závislosti na sezóně a leteckém přepravci cena kolísá zpravidla v rozmezí 15 až 25 tis. Kč) a letecké spojení do dalších hlavních indonéských destinací je také bezproblémové.

Vlastnictví nemovitostí cizinci

Možnost vlastnictví nemovitostí cizinci není zdaleka samozřejmá. Stačí se ohlédnout do nedávné minulosti České republiky, kdy zahraniční realitní spekulanti houfně zakládali české společnosti s ručením omezeným, neboť jinak vlastnit nemovitost nemohli.

Indonésie je mladá země, která vznikla až po Druhé světové válce, konkrétně dva dny po japonské kapitulaci. K definitivnímu uznání samostatnosti Indonésie došlo až v roce 1949, kdy i předešlý kolonizátor Nizozemí pod mezinárodním tlakem nezávislost Indonésie uznal. A jako mladá země si „svou půdu“ hájí víc, než rozvinuté ekonomiky.

V roce 1960 indonéský zemědělský zákon přiřkl veškeré vlastnictví půdy indonéskému státu a vytvořil „vlastnickou kategorii“ Hak Pakai, která znamenala právo užívat půdu. Cizincům bylo vlastnictví jakékoli nemovitosti znemožněno, a to i v podobě Hak Pakai. Legální vlastnictví nemovitostí tak možné nebylo vůbec.

Ke zmírnění došlo až v roce 1996, od kdy cizinci mohli získat „vlastnické právo“ Hak Pakai k bytům či kancelářským prostorám na 70 let (právo musí po 25 letech obnovovat). A získat skutečné vlastnické právo (Hak Milik) bude nejspíše nemožné i v blízké budoucnosti. Začátkem letošního roku pouze Djan Faridz, ministr pro veřejné bydlení (Menteri Perumahan Rakyat) přislíbil rozšíření Hak Pakai pro cizince na 60 let bez nutnosti prodlužování smluv. Ovšem v takovém případě není možné nákup financovat úvěrem od indonéské banky.

Jednou z možností „vlastnictví“ nemovitosti je prostřednictvím místního občana. Vlastnické právo přejde na něj a nejrůznějšími smlouvami se „neoficiálně“ přepíše na cizince. I když budou ale vztahy mezi cizincem a místním člověkem podchyceny dvoustrannými smlouvami, vlastnictví podle indonéského práva bude v rukou místního občana. Mohlo by nanejvýš pomoci dvoustranné smlouvy uzavřít mimo jurisdikci Indonésie, aby jejich vymáhání podléhalo jinému než indonéskému právu…

Samozřejmě lze využít i partnera či partnerku. Ovšem pozor! Pokud si na svého druha či družku napíšete vlastnictví nemovitosti, pak ještě před svatbou musíte podepsat smlouvu o rozdělení společného jmění. Pokud tak neučiníte, spadne i nemovitost do společného vlastnictví, a tedy i do vlastnictví cizince, což je nezákonné. Manželům pak poběží roční lhůta, v níž nemovitost mohou buď prodat, nebo převést na Hak Pakai, čímž ovšem ztratí částečně na ceně.

Jednou z doporučovaných cest je „koupě“ bytu či domu formou dlouhodobé nájemní smlouvy. To je jeden ze způsobů, který využívají i místní občané. Ovšem pro cizince ani tato cesta není zcela bez rizika. Pokud se během kalendářního roku nezastaví v Indonésii, může mu být nemovitost podle indonéského práva zabavena a prodána. V tomto směru pomáhá manželství s místními, neboť na ně se „návštěvní“ povinnost nevztahuje.

Přímé vlastnictví nemovitostí v Indonésii tedy není možné. Je možné využít „méně kvalitní“ formy vlastnictví, nebo zákaz „obejít“ využitím místního občana, na jehož jméno bude nemovitost formálně napsána. Ovšem pozor, obojí nese nemalá právní rizika. Bez zkušeného a důvěryhodného právníka není radno se do podobné akce pouštět.

Příklady cen nemovitostí ve vybraných indonéských lokalitách

Porovnávat ceny domů z indonéských realitních serverů je téměř nemožné. Stejně jako na českých realitních serverech jsou i v Indonésii informace často zavádějící a neúplné, navíc snad mnohem více než v Evropě rozhoduje lokalita. A tak v dobrých čtvrtích se lze setkat s luxusními domy za nadstandardní (až evropské) ceny, v horších lze koupit dům „za babku“.

Rozhodující je také použitý stavební materiál. Velmi často je ke stavbě použito dřevo, ale na realitních serverech se lze setkat častěji se zděnými domy. Rozhodující je přitom kvalita stavby, která se v případě dřevostaveb i zděných domů může značně lišit.

V Česku se rozložení bytů udává od 1+kk po x+y dle počtu obytných místností a kuchyní či kuchyňských koutů. V Indonésii je udáván počet ložnic a počet koupelen, který dle realitních serverů často převyšuje počet ložnic. Tyto údaje nejsou ale příliš směrodatné. Ložnice jsou v indonéských domech zpravidla velmi malé a vejde se do nich tak postel, stojící člověk a šatní skříň, zřídkakdy ještě pracovní stůl. Domy k tomu mají navíc nejčastěji jednu centrální místnost, o níž ale realitní servery taktně mlčí – a celkový počet místností lze jen odhadovat z přiložených fotografií.

Tabulka 1: Příklad cen bytů na Bali v Denpasaru

Zdroj: rumahdanproperti.com

Tabulka 2: Příklad cen bytů v Jakartě (Jakarta Pusat)

Zdroj: rumahdanproperti.com

Tabulka 3: Příklad cen bytů v různých městech

Zdroj: rumahdanproperti.com, rumahcitra.com

Z realitní inzerce se stejně jako všude na světě nedočtete vše. Například poslední uvedený dům v Manokwari (Papua Barat) ve čtvrti Wosi jsem měl možnost osobně vidět již před rokem a půl – a již tehdy byl rok na prodej. Na první pohled vypadá velmi dobře, ale jen do té doby, než zjistíte, že byl poničen zemětřesením…

Poznámka: Směnný kurz 2,186 Kč za 1000 IDR dle ČNB k 17. 7. 2012.

Doplnění od čtenáře

Lze využít tzv. Freehold nebo Leasehold nebo vytvořit společnost, která bude 100% vlastněna zahraničním investorem.

Leasehold je v článku popsán, jen podle mých údajů není až tak doporučován jak píšete. Nejvíce používaný je právě Freehold, kde vystupuje „nominee“ tedy indonéský občan na kterého je napsáno právo vlastnit půdu a potom je zřízené právo užívat Hak Pakai, které je notářským zápisem převedeno na konkrétního zahraničního investora, fyzická osoba, která v době zápisu musí být fyzicky přítomna, musí mít platný pas a platné vízum. A teď nejdůležitější informace, toto právo užívat je zaneseno jako věcné břemeno na daný pozemek a toto je ukotveno přímo v indonéských zákonech, že cizinec může vlastnit toto právo a je cíleně takto vymyšleno vládou, aby umožňovalo bezpečně investovat zahraničním investorům. Tedy není o nějaká pochybná smlouva, která by neměla váhu.