Kupujete bydlení? Myslete na demografii!

Snadno se to řekne, ale hůře provádí. Jen stěží lze odhadnout budoucí vývoj čisté migrace, délky dožití, strukturu domácností a rodin. Demografie je asi nejhůře srozumitelným souborem vlivů, ovlivňujících trh s nemovitostmi.

Velikost skupin, které mají zájem o jisté typy nemovitostí, se v průběhu času mění. Jiné požadavky na bydlení má student, jiné rodina a jiné osamělý senior. Ve studentském věku budeme pravděpodobně hledat studentské bydlení, zatímco ve věku 75 let budeme mít tendenci využít bydlení, kde budeme mít dostupnost zdravotní a jiné péče. Je zřejmé, že demografické změny mohou mít významné důsledky pro nemovitosti – ovlivňují poptávku a požadavky na typ, lokalitu, atd.

Populační pyramida a stárnutí

Pokud bychom si od dobře informované osoby nechali vykreslit populační pyramidu očekávanou v roce 2040, pravděpodobně by měla tvar písmene „V“, úzká dole a široká nahoře – byla by opakem pyramidy v roce 1950. Platí to i pro českou populaci, během čtyřiceti let odejdou do penze silné populační ročníky – populace bude stárnout.

Bude tu více dědečků a babiček, kteří budou chtít využívat takové nemovitosti, které budou v místě jimi zvoleného místa trávení důchodu nejlépe uspokojovat potřeby. Také se změní struktura spotřeby a domácností, s tím také poptávka po komerčních i rezidenčních nemovitostech. Možná že se snížením podílu produktivních obyvatel klesne poptávka po kancelářských prostorech a naopak naroste poptávka po prostorech potřebných k provozování lázeňských služeb, možná bude extrémní zájem o nízkonákladové garsoniéry, a možná bude všechno jinak.

Obr. 1: Česká populace bude s největší pravděpodobností stárnout. Podíl těch, kterých v roce 2050 bude šedesát a více let se znatelně zvýší.    

^REKLAMA

Zdroj: ČSÚ

Dopad populačního stárnutí může zmírnit mezinárodní migrace. Imigranti bývají v produktivním věku, přicházejí s nimi děti, které postupem času dospějí, atd. Čistá migrace byla v nedávných letech významným příspěvkem k populačnímu růstu v Severní Americe, ale mnohem méně v Evropě a Japonsku.

Třeba se také u nás dočkáme imigrantů, kteří zde budou právě v našem městě chtít pracovat, bydlet a využívat plodů plynoucích z existence zde dostupných rezidenčních i komerčních nemovitostí – bytů, domů, obchodů, podniků nebo třeba garáží.

Prognózy populační fondu OSN ovšem s tím, že by přistěhovalectví vyrovnalo důsledky nízké porodnosti, nepočítají. Prognóza, podle níž počet evropského obyvatelstva do poloviny století klesne o 125 milionů, zahrnuje i přistěhovalce.

^REKLAMA

Napříč Evropou v příštích dekádách budou demografické vlivy pravděpodobně snižovat poptávku po studentském a rodinném bydlení, místech pro noční život, kancelářských prostorách, zatímco poptávka po školách, rodinné rekreaci, domech s pečovatelskou službou, by mohla narůstat. Rozdíly ve změnách populace v regionech a místech nutně ovlivňuje investiční strategie týkající se nemovitostí.

Demografie, míra úspor a investic

Jednou z domněnek, které jsou v souvislosti s investicemi a demografií vyslovovány, je investiční hypotéza životního cyklu. Jde o uvažování nad tím, jak člověk v průběhu života spoří a investuje, respektive vyhlazuje výkyvy v  příjmech.

Člověk vstupující do produktivního věku má předpoklad toho, že bude vytvářet úspory, jeho majetek bude růst a po odchodu do penze se může o čerpání celoživotních úspor opřít. Na startu života jsou mladí ochotni se zadlužit, aby bydleli ve vlastním. Zdárným splácením hypotéky se zvyšuje jejich majetek. Jak pak stárnou, mohou investovat více do jiných forem majetku – například cenných papírů. Na prahu odchodu do penze pak nastává příležitost z těchto úspor čerpat, jmění se snižuje a naplňuje se hypotéza životního cyklu.

Obr. 2: Představa hrbatých úspor. V produktivní etapě života lze něco naspořit, zvýšit své jmění, třeba splacením hypotéky, a po odchodu do penze z úspor čerpat (třeba prodat splacený byt).

^REKLAMA

Zdroj: Zahablog Economics

Prodej nemovitost, jdi do domu s pečovatelskou službou

Víra v to, že prodejem nemovitosti si člověk zajistí bezstarostné stáří (příznačné uvažování v Anglii), se může ukázat jako falešná. Demografie a stárnutí populace totiž vyhlídkám na zkonzumování bohatství nahromaděného v nemovitosti dává do cesty nemalé překážky.

Představu zisků plynoucích z prodeje nemovitosti za několik dekád může zhatit skutečnost, že toho bude mnoho k prodeji, ale těch, kdo by kupovali, se dostávat nebude (takzvaná hypotéza zhroucení aktiv).

A co je tedy jisté? Jen to, že diskutované demografické změny budou mít zatím nejasné dopady na investiční poptávku a ocenění nemovitostí, v závislosti na typu, regionu a nevyzpytatelných faktorech, jako je čistá migrace a struktura domácností.