Kupujete byt? Kupujete i své sousedy!

Jinými slovy vlastnictví bytů a s ním spjaté „spoluvlastnictví domu“ není zadarmo a směr legislativního vývoje naznačuje, že náklady dopadající na vlastníky budou v čase narůstat.

Vůbec není nemožné, aby dům, ve kterém jste vybrali svůj vysněný byt, čítal třeba i více než stovku dílčích bytových jednotek. Vnitřně si jako hrdý majitel můžete říci, „můj dům, můj hrad, to co se děje okolo mne přece až tak nezajímá.“ Ano, až do chvíle, kdy se váš nepřizpůsobivý soused rozhodne v podvečerních hodinách stloukat králíkárnu a jeho práce nikdy nekončí, nájemník nad vámi má noční dámské návštěvy a nemůže pochopit, že by neměli v bytě chodit v podpatcích, protože to ruší nejen vás, ale kročejová hlučnost se šíří panelovou konstrukcí do širokého okolí. O dalších nepřizpůsobivých obyvatelích domu, kteří s oblibou vymýšlejí ptákoviny a rozsypávají strouhanku po chodbách a rozbijí vajíčka ve výtahu, ani nemluvě.

Podívejme se o krok dále, na to, jak je fungování domu zastřešeno. V domě musí existovat někdo, kdo se popere s tím, jak držet krok s legislativními požadavky, například kdo vytvoří nové stanovy, nový domovní řád a zajistí průkaz energetické náročnosti. Také tu jsou pravidelné revize, problémy se zatékáním střechy, výpadky signálu na společné anténě nebo problémy s měřením spotřeby vody a tepla, a míra související podpory ze strany najatého správce se liší.

Každopádně platí, že je-li v domě více než 5 jednotek, vzniká k tomuto účelu společenství vlastníků (označované zažitou zkratkou SVJ) jako právnická osoba, a tato musí v souladu se zákonem a z pověření vlastníků „fungování domu“ a všeho okolo zajistit. 

Výbor SVJ, předseda společenství vlastníků a NOZ

I když doposud všechno celkem fungovalo a vlastníky v těchto společných otázkách zastupoval výbor SVJ (nebo pověřený vlastník), nastoupil nový občanský zákoník (NOZ) a všechno je jinak. Vznikají nové povinnosti, u schvalování stanov musí být přítomen notář, dopady jsou na vnitřní organizaci rozhodování i jednání společenství navenek.

^REKLAMA

Nově společenství vlastníků jako právnická osoba, na jejíchž bedrech některé z diskutovaných otázek leží, vzniká až zápisem do obchodního rejstříku. K tomu je nutné hlídat funkční období, zajistit zápis do rejstříku, nezapomenout udělat to nebo ono.

A jsme u „právničiny“, kterou poněkud prostoduchá paní Slepičková, mající nejvíce řečí týkajících se fungování společných záležitostí v domě, jaksi nebere v potaz. Paní Slepičková nemůže pochopit, že výbor, jako jedna forma statutárního orgánu již nově opravdu nemusí mít minimálně tři členy, a to i když Máňa říkala, že to není směroplatný. O něčem takovém, že doposud existovala i druhá forma statutárního orgánu, opírající se o koncept pověřeného vlastníka, a že s novým zákoníkem nastupuje obdobný koncept předsedy společenství vlastníků, se paní Slepičkové ani nezná a k Máně se to na OPBH nedostalo.

Stanovy a další povinnosti, o kterých paní Slepičková nemá ani tušení

Paní Slepičková ještě mlhavě tuší, že k tomu, aby mohlo společenství vlastníků jednotek fungovat v souladu s legislativou, musí mít své stanovy. Už brblala a šířila zděšení, když se s nástupem nového občanského zákoníku musely stanovy narychlo aktualizovat a ona se z opatrnosti na shromáždění zdržela hlasování.

A to ještě paní Slepičková netušila, že to bylo jen provizorní opatření, že do konce roku 2016 musí být stanovy plně přizpůsobeny nové právní úpravě a doručeny příslušnému rejstříku – stanovy budou nové a hlasovat se bude znovu. Do všeho vstupuje nejistota související s různým právním výkladem.

^REKLAMA

Jsou například zakázána ujednání „porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti,“ ale je pravděpodobné, že ani tvůrci zákona nemají úplně jasno a jsou položeny dobré základy pro široku poptávku po službách právníků.

Statutární orgán společenství vlastníků to prostě nemá jednoduché a lidé, kteří se nechali zvolit a převzali odpovědnost, možná často možná ani netuší, na co všechno by měli myslet. Je nutné naplnit zákonné povinnosti, jako je výkon správy domu, vedení dokumentace týkající se jednání shromáždění – tedy pozvánek, podkladů, zápisů, usnesení, dokumentaci výsledků hlasování, voleb apod. S tím souvisí i nutnost hlídat počet hlasů pro usnášeníschopnost, zajistit vedení účetnictví, podat daňové přiznání, a tam či onde se podepsat.

Škody způsobené členy statutárního orgánu

A už jsme u škod způsobených členy výboru SVJ a jejich odpovědností. Citujme, co říká zákon (NOZ, § 159): „Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.“

Z praktického hlediska připomeňme, že škoda vznikne snadno. Člen výboru měl a mohl vědět, že byt vlastníka, který má vůči společenství vlastníků dluhy, je zatížen exekucí. Mohlo být totiž zajištěno sledování zápisu jednotek vlastníků na katastru, kde lze zjistit, že na neplatiče byl podán návrh na exekuci. Pak mohly být činěny kroky k tomu, aby pohledávka mohla být vůbec vymožena. A když takové povinnosti výbor učiní zadost, může se dočkat toho, že je některý z členů výboru exekuovaným vlastníkem napaden, že si dovoluje „do toho vrtat, je to moje věc“.

^REKLAMA

Co k té zodpovědnosti členů statutárního orgánu dodat? Kdo se do statutárního orgánu nechá uvrtat, nebo tuto funkci považuje jako nutnost pro fungování „spoluvlastněného“ domu, měl by si být vědom, že musí vykonávat svou funkci odpovědně a svědomitě.

Ponechme stranou právní výklady toho, o co vlastně jde (nutnost jednat informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby?), ale ptejme se, kdo vlastně může potřebné znalosti mít. Psáno mezi řádky, řádný hospodář by měl rozpoznat, které činnosti již není schopen vykonávat a které potřebné znalosti nemá.

Organizačně vše možná směřuje k tomu, že hlavní činností výboru bude organizování statutárních činností společenství (stanovy, volby, vnitřní předpisy, kontakt s vlastníky) a kontrolní činnost. Povinnosti pak budou „převáděny“ či outsoursovány na správce nebo i další osoby. A kvalitní služba něco stojí a využití těchto služeb budou spolufinancovat jednotliví vlastníci bytových jednotek. Jednotlivá společenství si organizují činnosti podle svého a vlastně neexistuje univerzální nebo ideální postup.

Shrnutí na závěr

Jako vlastníci bytu v bytovém domě o více než pěti jednotkách byste měli vědět, že existuje něco jako společenství vlastníků. Je to právnická osoba, kterou zastupuje statutární orgán, tímto může být výbor, sestávající z osob volených na shromáždění vlastníků.  Alternativně může být statutárním orgánem předseda společenství vlastníků.

Čtěte Stanovy, podle nichž vaše společenství funguje, sledujte úpravy znění stanov, a nezapomeňte na ustanovení nového občanského zákoníku (NOZ). Z pohledu ekonomického také nezapomeňte, že všechno něco stojí, a to jak fungování statutárního orgánu, tak služby správce, který mnoho činností v rámci péče dobrého hospodáře o dům přebírá. Spolufinancovat musíte i naplnění z legislativy vyplývajících povinností – třeba průkazů energetické náročnosti.