Kupujete nemovitost? Použijte úschovu!

Na stránkách České advokátní komory se můžeme dozvědět, že nákup nebo prodej nemovitosti je finančně komplikovanou a riskantní operací. Vklad do katastru nemovitostí se může protáhnout, a součástí realitní transakce, ve které nedochází k okamžité účinnosti smluv, by měla být úschova peněz u třetí důvěryhodné osoby.

Webové stránky České advokátní komory (ČAK) institut úschovy vysvětlují tímto způsobem: „Při úschově peněz složí jedna strana (kupující) peníze pro druhou stranu (prodávajícího) na zvláštní účet nezávislé třetí osoby. Teprve při naplnění předmětu obchodu a splnění všech podmínek smlouvy jsou peníze uvolněny prodávajícímu. Do té doby nemůže s penězi disponovat ani jedna ze zúčastněných stran. K účtu má přístup dle smlouvy pouze třetí, tedy nezávislá osoba. Úschovu peněz poskytují pro fyzické osoby a podnikatele notáři, advokáti a výjimečně i exekutorské úřady. Při prodeji a koupi nemovitosti nabízejí tuto službu i realitní kanceláře. (…) Banky se orientují především na podnikatelskou klientelu. Jednotlivé instituce se mezi sebou nejvíce liší výší poplatku a úrovní právního zajištění.“

Pro soukromé osoby má být „nejjistějším a nejefektivnějším způsobem úschovy peněz tzv. notářská úschova.“ V souladu s duchem sloganu, že každá liška chválí svůj ocas, se dále můžeme dozvědět, že „Nejbezpečnější je úschova u notáře či advokáta, protože je definována zákonem a na dodržování pravidel dohlíží Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora.“ Na jiném místě webových stránek ČAK je ale uvedeno i jiné, obšírnější, posouzení různých způsobů úschovy, které uvedeme dále.

Notářská a advokátní úschova

Notář nebo advokát od kupujícího přebírá kupní cenu do dočasné úschovy, je sepsán protokol o notářské (nebo advokátní) úschově. Kupující složí peníze do úschovy, odkud budou uvolněny, až bude prokázáno splnění dohodnutých podmínek. Peníze z úschovy nemůže na základě jednostranného rozhodnutí vybrat jak kupující, tak prodávající, případně nějaká další osoba. Nebude-li možné převod dokončit, může v souladu s ujednáními dojít i k vrácení kupní ceny kupujícímu. Co se týká toho, kdo bude náklady na úschovu hradit, záleží na vzájemné dohodě – obvyklé bývá rozdělení nákladů napůl.

Peníze jsou uloženy na zvláštním úschovném účtu a i v případě úmrtí či úpadku notáře jsou odděleny od jeho osobního majetku, nestávají se součástí dědického řízení či exekuce. Notář s oběma stranami sepisuje Protokol o přijetí peněz do notářské úschovy a kupní strana skládá peníze na zvláštní bankovní účet. Prodávající se k penězům dostane až po splnění podmínek, které jsou uvedeny v protokolu. V případě třicetidenní nepřítomnosti notáře je určen náhradní notář, který zajistí provedení transakce v souladu s původním protokolem.

Cena za službu notářské úschovy se odvíjí od tzv. tarifní hodnoty, kterou je v námi diskutovaném případě kupní cena nemovitosti. Odměna pro notáře je minimálně 1000 Kč a je pevně dána vyhláškou ministerstva spravedlnosti 196/2001 Sb.

Minimální tarifní sazba notáře tedy činí 1 000 Kč a zvyšuje podle tzv. tarifní hodnoty, kterou je v případě nákupu nemovitosti kupní cena nemovitosti. Bude-li v notářské úschově například 2,5 miliónu korun, bude odměna notáři činit 8 600 Kč. Tato částka bude sestávat ze čtyř dílčích částek, 1 200 Kč (odpovídajících 1,2 % z prvních 100 tis. Kč), 2 400 Kč (odpovídajících 0,6 % z následujících 400 tis. Kč), 2 000 Kč (0,4 % za dalších 500 tis. Kč) a 3.000 Kč (0,2 % za zbývajících 1 500 tis. Kč).

Vedle úschovy notářské existuje i advokátní úschova. Tato služba, opírající se o zvláštní smlouvu o úschově, bývá nabízena v rámci odměny za právní služby spojené s uzavřením realitního obchodu (sepsání kupní smlouvy) zdarma. Cena advokátní úschovy je smluvní, je běžné, že advokát úschovu poskytne v ceně komplexních služeb spojených s vyřízením celého realitního obchodu.

Podle Usnesení představenstva ČKA musí být účet, na kterém jsou uloženy prostředky klienta, veden na jméno advokáta, popřípadě sdružení advokátů. Z označení účtu pak musí být patrno, že jsou na něm uloženy prostředky klienta, například označením účtu slovy „úschova u advokáta“. Jedná se o samostatný účet, ke kterému uzavře advokát smlouvu s bankou.

Advokáti či notáři tak používají při poskytování těchto služeb speciálních bankovních účtů, určených k úschově finančních prostředků svých klientů, třetích subjektů. Účet pro úschovu poskytují bankovní ústavy právě jen notářům a advokátům, majícím oprávnění k výkonu své profese. Na tyto účty se pak vztahuje zvláštní právní režim, kdy prostředky na tomto účtu nemohou být předmětem exekuce, dědictví nebo zajištění závazků.

Banky ale ke zřízení úschovného účtu advokátem nebo notářem vyžadují mít zřízen také podnikatelský běžný účet, s čímž často souvisí i další poplatky a náklady. Oprávnění k nakládání s peněžními prostředky má pouze notář nebo advokát jako majitel účtu, popřípadě jeho zástupce či společník advokáta (nástupce advokáta podle zákona o advokacii), nebo náhradník notáře.

Ze strany bank typicky platí, že úschovné účty jsou sjednávány individuálně na základě potřeb a přání, s čímž je spjato i to, že skutečné poplatky, které si banky za poskytnutí těchto služeb účtují, jsou komplikované a neprůhledné. Obecně platí, že pokud bude úschovný účet úročen, budou požadovány poplatky za vedení účtu a ve snaze dosáhnout výnosu na úrocích nula od nuly pojde.

Výhody a nevýhody různých způsobů úschov

Na webových stránkách České advokátní komory je dohledatelný komentář k úschově peněz v případě koupě a prodeje nemovitosti. Tento srovnává čtyři alternativní formy úschovy – u realitní kanceláře, u banky na vázaném (jistotním) účtu, u notáře a u advokáta.

Úschova u realitní kanceláře bývá poskytnuta zdarma, ale jedná se o nejméně bezpečný způsob úschovy. Rizikem je, že peníze deponované na běžném účtu realitky ohrožuje možná exekuce nebo insolvence realitky, a také potenciální zpronevěra.

Předání peněz prostřednictvím vázaného (jistotního) účtu nabízeného bankami je označen jako nejbezpečnější způsob úschovy peněz, nevýhodou má být skutečnost, že takové účty nenabízejí všechny banky. Autoři hovoří o pojištění bank proti krachu, ale skutečnost, že vklady jsou pojištěny pouze do výše 100 tis. EUR, nezmiňují. Náklady na vedení vázaného bankovního účtu se pohybují kolem dvou desetin procenta z vložené částky.

Výhodou notáře pak podle komentáře na stránkách ČAK má být uložení peněz na neutrální půdě, kdy notář nezastupuje žádnou ze stran. V případě kdy notář sepisuje i kupní smlouvu, budou náklady na notářskou úschovu nižší. Nevýhodou a tedy i rizikem je, že i když je notář pojištěn do 300 milionů korun, není pojištěn proti zpronevěře.

Poslední diskutovanou možností je advokátní úschova, u které platí, že u „renomované advokátní kanceláře je většinou minimální riziko zpronevěry. V případě jednotlivých advokátů může selhat lidský faktor. Advokáti navíc nejsou pojištěni vůči zpronevěře.“ Cena za advokátní úschovu od 1 do 5 mil. Kč se pak pohybuje kolem 5,5 tis. Kč.

Tabulka 1: Výhody a nevýhody různých alternativ úschovy. Zmíněná rizika je nutné vážit i s ohledem na pravděpodobnost vzniku příslušné události a důvěryhodnost třetí strany.

Závěry

Žijeme v podmínkách nejistého světa, rizika si musíme uvědomovat, ale musíme s nimi i žít. Existují příběhy, které píše sám život. Klienti vyhlášené realitní kanceláře, pro kterou úschovy zajišťoval smluvně zajištěný advokát, byli defraudací okradeni o 70 milionů korun. Ukázalo se, že i advokát je pouze člověk, který může porušit své závazky a peníze zpronevěřit. Na zpronevěru se ale pojištění advokáta nevztahuje. Podobná realita vystavující prodávající a kupující nemovitostí riziku platí vlastně i pro notáře, i když případ mediálně propírané defraudace (zatím) nenastal.

Na pozadí všech způsobů úschovy stojí riziko krachu banky. I notář nebo advokát používá k úschově bankovních účtů a i v této alternativě platí, že vklady v bankách jsou ze zákona pojištěny do výše 100 tis. eur na jednoho klienta u jedné banky. V případě každého typu úschovy je tak pro případ naplnění krajního rizika krachu banky nutné uvažovat, zda nedojde k překročení pojištěné sumy. V případě notářské a advokátní úschovy je z tohoto důvodu žádoucí požadovat, aby byl účet veden u některé ze čtyř systémových bank, které ČNB určila jako banky, jejichž krach by ohrozil ekonomiku – tedy v ČS, ČSOB, KB, nebo v UniCredit Bank. S tím ovšem souvisí otázka nákladů a související neprůhlednost podmínek, které jsou bankami pro vedení úschovných účtů advokátům a notářům nabízeny.

Předání peněz prostřednictvím vázaného (jistotního) účtu lze patrně označit jako nejbezpečnější způsob úschovy peněz, ale je nutné nezapomínat právě na limit zákonného pojištění vkladů. Pokud by autor článku měl vyslovit subjektivní pořadí, pak by s ohledem na bezpečnost na prvním místě volil vázaný vklad v bance (vybraný s ohledem na zákonné pojištění vkladů), dále pak notářskou úschovu a advokátní úschovu, přednostně u renomované advokátní kanceláře. Úschově přímo u realitní kanceláře by se určitě vyvaroval, rizik je tu mnoho a pravděpodobnost výskytu problému je nezanedbatelná. Pokud se zohlední i náklady, pak je nutné v případě vázaného účtu počítat s poplatkem bance ve výši 0,2 % z uložené částky, min. 6 000 Kč, což z praktického hlediska vede k posílení váhy varianty úschovy o renomovaného notáře nebo advokáta.