Lesk a bída reverzních hypoték

Omezené příjmy, které nestačí. Vyplatíme vám peníze. Nic nesplácíte. V čem je háček? Senioři vlastnící nemovitosti si mohou v penzi přilepšit. Nemusí svůj domov nutně prodat, stačí najít poskytovatele reverzní hypotéky.
Kdo nemá dědice, byt nebo dům v jeho vlastnictví po smrti připadne státu. Existují ale možnosti, jak si majetek ještě za života užít. Není nutné ho prodat, pomoci má právě reverzní hypotéka. „Řekněte nám, jakou máte nemovitost, a my vám řeknete, jakého úvěru jste hoden“. Takto nějak by se dal finanční produkt hypotéky naruby charakterizovat.
Reverzní hypotéka je půjčka. Jde o to půjčit si oproti hodnotě svého domova a získat finanční prostředky. Celý zůstatek úvěru se stává splatným, pokud uplyne stanovená doba, dlužník zemře, neplní dohodnuté podmínky, trvale se odstěhuje anebo svůj domov prodá.

Starosti na bedra klienta

Peníze poskytneme, ale něco za něco. Za prvé bude nutné kromě zastavení nemovitosti pokrýt úroky a úrokovou marži. Při sjednání pohyblivé úrokové sazby se v závislosti na vývoji na peněžním trhu bude úroková sazba měnit. Nejistota toho, jaký úrok bude v budoucnu účtován, bude v případě plovoucí sazby plně na vašich bedrech.
To, jak reverzní hypotéka typicky funguje, nyní přehledně v bodech:

• Majitel domu čerpá úvěr (zpětnou, reverzní hypotéku), jednorázovou sumu nebo měsíční výplaty.
• Nemovitost je zastavena, méně lukrativní nemovitost (poloha, stav, hodnota) znamená menší výplatu (úvěr).
• Čím delší doba půjčky, tím menší výplata – úročení a časová hodnota peněz jde proti klientovi.
• Dlužná částka časem narůstá o úroky a náklady. Splatná je při smrti klienta nebo po uplynutí sjednané doby.
• Klient čerpající úvěru hradí vše okolo – odhad nemovitosti, poplatek za vklad zástavního práva do katastru, stejně jako poplatky účtované poskytovatelem.
• Neobývá-li klient dům delší dobu, podmínky obvykle velí půjčku splatit. Toho se obvykle dosáhne prodejem domu.
• Klient nemůže bez souhlasu dům pronajmout ani rekonstruovat, poskytovatel úvěru musí být informován.
• Klient zodpovídá za úhradu daně z nemovitostí a pojištění domu, stejně jako musí dům udržovat v dobrém stavu.

Střízlivý pohled na reverzní hypotéky přinesl časopis dTEST: „Srovnáme-li si úrokové sazby na trhu, zjistíme, že jde o předražený produkt, kdy mnohem ekonomičtější by pro seniora bylo prodat nemovitost a pořídit si menší bydlení s nižšími náklady, které by lépe odpovídalo jeho potřebám.“
Rizika v principu stojí zejména na straně klienta. Ten kromě nákladů nese i riziko krachu společnosti, která úvěr poskytla. Jakkoliv tato mohla své podnikání postavit na dobrém úmyslu, nemusí to finančně vyjít a na společnosti s ručením omezeným jako v Česku typickém poskytovateli tohoto typu úvěru si klient stěží něco vezme.
Pravidelná výplata pak může zmizet jako pára nad hrncem a řešení pohledávek a závazků z úvěrové smlouvy bude možné bez právníka zvládnout jen stěží.

V Česku reverzní hypotéky nefrčí

Spojené státy a Velká Británie jsou známé jako země, kde v rodinných a osobních financích hrají rezidenční nemovitosti neopomenutelnou roli. Vlastněná nemovitost představuje majetek, který může být zpeněžen – stačí ji prodat nebo si proti tomuto kapitálu půjčovat.
O Američanech se říká, že svou nemovitost používají jako pokladničku. Když potřebují peníze, vezmou si úvěr a ten zajistí třebas právě svým domkem. Jakkoliv jsou ve světě reverzní hypotéky běžně dostupným produktem, v Česku tomu tak není.
České banky se na pole reverzních hypoték moc nehrnou. Aktuálně na trhu jen jedno české spořitelní úvěrní družstvo nabízí neúčelový spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí – senior má mít možnost na konci úvěru úvěr splatit z jiných zdrojů, nebo nemovitost prodat.
„Reverzka je neúčelový spotřebitelský úvěr, který je splacen výnosem z prodeje nemovitosti spotřebitele na konci doby splatnosti úvěru“. Uzavřete úvěrovou smlouvu až na 5 let, peníze máte do dvou týdnů, láká reklama.
V průběhu trvání smlouvy pak žádné splácení, úvěr bez ohledu na věk a příjem, podmínkou je vlastnictví nemovitosti. Reklamní popis říká: „Reverzka, dostanete ihned 360 tisíc, na konci splatíte 600 tisíc. Úroková sazba od 8 % p.a.“.
Klient zde platí poplatek za zpracování úvěru, poplatek za čerpání úvěru, správní poplatky za vklad a výmaz zástavního práva do katastru nemovitostí, poplatek za ověření pravosti podpisů, náhrada nákladů spojených s vypracováním odhadu nemovitosti, náklady spojené s pořízením dvou výpisů z katastru nemovitostí, poplatek za potvrzení o bezdlužnosti dlužníka vůči finančnímu úřadu, členský vklad (jde o nabídku družstevní záložny) a poplatek za revizi úvěrového případu.

Pozor na hodnotu domu

O reverzní hypotéce se také hovoří jako o hypotéce zpětné, umožňující „vytáhnout“ z vlastněné nemovitosti peníze. Je to hypotéka naruby – taková, kde neplatí majitel domu půjčovateli. Platí naopak věřitel majiteli domu, poskytuje mu výplaty; umožňuje čerpat úvěr krytý zastavenou nemovitostí.
Hovoří se také o hypotéce seniorské, určené pro seniory – ve Spojených státech je to pro lidi starší 62 let. „Reverzní hypotéka vám umožní zůstat ve vašem domě tak dlouho, dokud budete držet krok s majetkovými daněmi, údržbou a pojištěním,“ konstatuje jedno vymezení tohoto finančního produktu pocházející ze zámoří.
Federální legislativa v USA pak vyžaduje, aby věřitelé strukturovali transakci tak, aby výše půjčky nepřesáhla hodnotu domu. Dlužník pak nenese odpovědnost za zaplacení rozdílu, když zůstatek půjčky bude větší než hodnota domu. K takovému rozdílu může například dojít, pokud tržní hodnota nemovitosti poklesne.
Je-li nemovitost ohodnocena na 3 miliony korun, stěží se najde věřitel, který by půjčil více než 1,5 milionu korun. Spíše to bude třebas 600 tisíc – ten kdo půjčuje, zohledňuje rizika, jako je možný pokles cen nemovitostí, vyhodnocuje časovou hodnotu peněz a žádá bezpečnostní polštář.

^REKLAMA

Okrajová záležitost pro nebanky a sekuritizaci?

„V článku Reverzní hypotéky – okrajová záležitost pro nebanky?“ v časopise Bankovnictví situaci zpětných hypoték na českém trhu rozebrala Martina Sobková. Píše, že je „nepsaným pravidlem, že to, co se v zahraničí (zejména pak na Západě) uchytí, dostává se posléze také k nám“.
Článku vévodí konstatování, že „Reverzní hypotéka nemusí ale jen vyplňovat místo na trhu, může se jednat také o zajímavý investiční nástroj. … úvěry v rámci reverzních hypoték se dají považovat za poměrně kvalitní a jsou vždy zajištěny nemovitostí“.
Má jít o to, že pohledávky vyplývající z reverzních hypoték lze sekuritizovat a prodávat fondům, pojišťovnám a dalším subjektům. Zde Sobková upozorňuje, že taková sekuritizace vyžaduje objemy 500 a více milionů korun. To v době psaní článku jediný vypátraný český poskytovatel tohoto produktu ani nesplňuje (poskytl úvěry v celkovém objemu kolem 200 mil. Kč). Potenciál v tomto ohledu prý existuje, pohledávky z reverzních hypoték nabízí výnosy kolem 10 procent p.a. a 70 % penzistů v Česku bydlí ve svém.
Proč asi reverzní hypotéky zůstanou spíše doménou nebankovních poskytovatelů, Martina Sobková zdůvodnila tím, že „tento produkt s největší pravděpodobností nedokáže dosahovat takových výnosů jako klasické bankovní produkty“. Upozorňuje také na PR rozměr poskytování reverzních hypoték: „v případě jakýchkoli nesrovnalostí vyvolává mnohé etické otázky, které s sebou mohou nést značná reputační rizika“.
V závěru článku pak Martina Sobková k reverzním hypotékám říká následující: „A proto si troufám tvrdit, že na to, že se do něj vrhnou banky po hlavě, si ještě chvíli počkáme a zůstaneme spíše u řešení nebankovních společností, jejichž přežití nezávisí jen na důvěře a pověsti, jako je tomu v případě klasických bank.“