Limity ČNB hatí sny o vlastním bydlení, zájemci o hypotéku musí slevovat ze svých nároků

Po limitech ukazatele LTV (výše hypotéky k zástavní hodnotě nemovitosti) zavedla ČNB po roce a půl od října další dvě omezení na poskytované hypotéky. Výše celkového dluhu žadatele o hypotéku nesmí překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu (ukazatel DTI) a současně musí být měsíční splátka dluhu nižší než 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI).
Lidé se před zavedením říjnových přísnějších pravidel ČNB předzásobili a objemy sjednaných hypotečních úvěrů v září lámaly rekordy. Žádosti zpracované na poslední chvíli se přelily i do dalšího měsíce a sjednané objemy hypoték překonaly v říjnu i rekordní září.
Již během října ale banky začaly zaznamenávat poměrně významný pokles počtu podaných žádostí o hypotéky, což se postupně projeví i v poklesu počtu i objemu poskytovaných hypotečních úvěrů.
„Jakkoli jsme v počtu žádostí o hypotéku v říjnu zaznamenali zhruba 20% pokles ve srovnání se zářím, tento propad byl způsoben především snižující se nabídkou dostupných nemovitostí a jejich rostoucí cenou, a to zejména v Praze a v Brně. Na poklesu poptávky se podepsal také fakt, že se klienti v létě a v září snažili předzásobit a zájem o hypotéky byl zhruba o třetinu vyšší ve srovnání s prvním pololetím letošního roku,“ vysvětluje tiskový mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.

Kdo nezažádá, nemůže být odmítnut

Počty odmítnutých žadatelů se zatím podle České spořitelny nijak nevymykají celoročnímu průměru svým počtem ani charakterem a pohybují se v řádech nižších desítek klientů. „Svou roli přitom hraje i fakt, že se klienti díky konzultacím s našimi poradci učí využívat nástroje, jako je zástava rodinné nemovitosti, nebo spolufinancování hypotéky rodinným příslušníkem, díky kterým mohou na hypotéku dosáhnout i po zavedení přísnější regulace ze strany centrální banky,“ dodává Filip Hrubý.
„Podle říjnových statistik jsme zatím nezaznamenali zvýšený počet žádostí zamítnutých v souvislosti s nově zavedenou regulací,“ potvrzuje Marian Holub, produktový manažer finanční skupiny Wüstenrot.
Důvodem nízkého počtu zamítnutých žádostí je ovšem i fakt, že si mnoho lidí za současných podmínek žádost o hypotéku raději dvakrát rozmyslí či přehodnotí. To byl ostatně i záměr centrální banky.
„Naši hypoteční bankéři a poradci s klienty kontrolují základní parametry již na začátku při řešení žádosti o hypotéku. Pokud některý z požadavků klienti nesplňují, hledají již v této fázi pro každého z nich vhodné řešení tak, aby byly podmínky splněny,“ vysvětluje tisková mluvčí Sberbank Radka Černá.

LTV, DTI či DSTI?

Přestože jsou nová pravidla poskytování hypoték v platnosti teprve krátce, již dnes je zřejmé, že dluhové ukazatele nejsou největší kámen úrazu žadatelů o hypotéku. Nejčastěji se totiž žadatelé potýkají s již dříve zavedenými limity LTV, podle kterých výše hypotéky nesmí překročit 90 procent zástavní hodnoty nemovitosti a podíl hypoték s LTV od 80 do 90 procent nesmí být vyšší než 15 procent z celkového objemu poskytnutých hypoték. „Dlouhodobě je největším sítem pro žádosti limit LTV,“ říká Marian Holub.
Zájemci o hypotéku potřebují ve valné většině případů alespoň 20 procent vlastních prostředků a další čtyři procenta na daň z nabytí nemovitosti. „Z našeho pohledu je největším problémem právě v loňském roce zavedené omezení LTV, kdy klient reálně musí mít téměř čtvrtinu vlastních prostředků,” uvedl Petr Plocek z UniCredit Bank. To při dnešních vysokých cenách nemovitostí může mnohým zájemcům cestu k vlastnímu bydlení zavřít.
„Obecně je pro domácnosti, které touží po vlastním bydlení, a zejména pro prvonabyvatele bytů a domů největší překážkou částka, kterou musí dofinancovat ze svého. V čase se navíc zhoršuje, protože ceny bytů rostou,“ říká Ondřej Hák, ředitel produktů a rozvoje obchodu retailového bankovnictví Equa bank.

Zástava další nemovitosti řešením LTV

Podle Komerční banky si ale lidé na limity LTV již zvykli a nemají s ním větší problém. „Ukazatel LTV je pro klienty nejméně problematický i vzhledem k tomu, že je maximální hodnota 90 procent uplatňována rok a půl a trh si na toto omezení zvykl. Nedostatečnou výši zajišťovací hodnoty nemovitosti lze vyřešit elegantně dozajištěním další nemovitostí, případně si klient vezme nižší úvěr a rozdíl uhradí z vlastních zdrojů,“ uvedl Pavel Zúbek z Komerční banky. V takovém případě ale musíte mít buď další nemovitost, nebo dodatečné vlastní zdroje, nebo movité příbuzné, kteří vám finančně vypomohou. Takové štěstí ovšem nemá každý.
Od října situaci na hypotečním trhu ještě více zkomplikovaly dluhové ukazatele. I když budete mít dostatečnou zástavu, vaše příjmy na dluh nemusí stačit. Klienti jsou tak často nuceni přistoupit na nižší výši úvěru, aby jim klesla pravidelná měsíční splátka.
„V říjnu a listopadu se potvrdily naše prognózy a zhruba 15 až 20 procent žadatelů o hypotéku bude muset upravit svou představu o výši úvěru. Dominantní roli přitom hraje DSTI, tedy výše měsíčních splátek vůči čistému příjmu,“ říká Marian Holub.
„DSTI je častějším parametrem, který řešíme. Překročení DTI nebo DSTI řešíme u více než poloviny případů. Zamítli jsme do 10 procent žádostí. Snažíme se klientovi pomoci prodloužením splatnosti, čímž dojde ke snížení výše splátky, případně zrušením jiných stávajících úvěrů klienta,“ vysvětluje tiskový mluvčí mBank Pavel Vlček.

Banky boj o klienty nevzdávají

Další možností, jak vyřešit problém s nových limitů je výběr jiné, levnější nemovitosti. Tento případ ovšem často znamená, že se klient musí vzdát vysněné lokality či nemovitosti. „Klienty, kteří nedokážou splnit limity DTI a DSTI, rozhodně neodmítáme. Naopak společně s nimi se snažíme najít řešení, jak by mohli upravit svoji představu o výši úvěru, případně se poohlédli po levnější nemovitosti,“ uvedl Marian Holub.
Banky ovšem využívají i skulinku, kterou jim v rámci nových pravidel centrální banka nechala. „Využíváme pětiprocentního limitu, který nám ČNB umožňuje u bonitních klientů překročit v odůvodněných případech ukazatele DTI a DSTI,“ dodává Marian Holub.
Přísnější regulace se zatím i díky snaze bank vyhovět žadatelům dotýká poměrně úzkého okruhu zájemců o vlastní bydlení. „Nové nařízení ČNB postihlo hlavně nízkopříjmové skupiny a klienty, kteří o úvěr žádají sami, tedy bez pomoci partnera,“ říká Zbyněk Laisek, manažer srovnávacího portálu Porovnej24.cz.
Ve velkých městech se ale kvůli vysokým cenám nemovitostí stává hůře dostupné bydlení i pro střední třídu. „I když příjmy českých domácností rostou, dostáváme se kvůli prudkému růstu cen nemovitostí do situace z let 2008 a 2009, kdy zatížení příjmu splátkou dosahovalo hodnoty až 50 procent,“ doplňuje Marian Holub.

^REKLAMA