Máme se bát české nemovitostní bubliny?

Jak poznat hypoteční bublinu?

Hypoteční bublina vzniká v okamžiku, kdy jsou ceny nemovitostí v jedné nebo více regionálních oblastech nadhodnocené. Tedy pravá cena nemovitosti se pohybuje níže než cena, za kterou se nemovitost prodává na trhu. V okamžiku, kdy se trh s nemovitostmi zpomalí, dochází k poklesu prodejních cen, které se můžou zastavit až na fundamentální ceně dané nemovitosti. Často můžou ale prodejní ceny dále klesat.

Problém nastává v okamžiku, kdy hypotéka byla zajištěna ve výši trží ceny nemovitosti. Tedy banka předpokládala, že cena nemovitosti je vyšší než ve skutečnosti. A podle toho poskytla vyšší hypotéku. V okamžiku prasknutí bubliny a prodeje nemovitosti za nižší ceny to znamenalo, že prodejní cena nepokryla zbývající část hypotéky. A dlužník se dostal do problémů. Takto praskla hypoteční bublina v USA v letech 2007 a 2008. A přinesla s sebou jednu z nejvýraznějších finančních krizí posledních několik dekád.

Jak vzniká nemovitostní bublina v Česku?

Pro vznik bubliny je nutná souhra několika faktorů. Ve zkratce nemovitostní bublina vzniká v okamžiku, kdy je tak silná poptávka po nemovitostech, že tržní cena vysoce překoná ceny nemovitostí. V okamžiku, kdy pak pominou důvody pro takto silnou poptávku, bublina praská a dochází k cenové korekci na trhu s nemovitostmi. Důvody pro vznik silné poptávky jsou několikery, ty můžou působit společně, nebo může bublina vzniknout jen v důsledku jednoho z nich.

Nízké úrokové sazby a lehce dostupné hypotéky

Společným jmenovatelem většiny nemovitostních bublin je převis poptávky nad nabídkou, který je způsoben snadnou dostupností a relativní levností peněz. Neboli nízkými úrokovými sazbami, které zpřístupní hypotéky a umožní nákupy nového bydlení. Což bylo hlavním vlivem na vysokou poptávku po nemovitostech i v ČR, kde se hypoteční sazby nějakou dobu pohybovaly kolem 2% hranice. Čemuž samozřejmě odpovídaly i rekordní prodeje hypoték.

^REKLAMA

Malá regulace hypotečního trhu

Za normálních okolností je hypoteční trh regulován centrální bankou, která se snaží zabezpečit, aby komerční banky neposkytovaly hypotéku komukoliv, kdo si požádá. Tak, jak tomu částečně bylo v USA před vypuknutím ekonomické krize v roce 2008. Je nutno říct, že Česká národní banka reguluje hypoteční trh docela významně a bylo tomu tak i během nízkých úrokových sazeb. Ostatně samotná ČNB hodnotila zdraví finančního a hypotečního sektoru v Česku jako dostatečné a nadprůměrné.

Dostupné peníze a investiční poptávka

S nízkými úroky souvisí i další aspekt poptávky po nemovitostech. Tu táhla především v posledních dvou letech investiční poptávka. V ekonomice se totiž objevilo velké množství peněz, ať už díky nízkým úrokovým sazbám nebo koronavirovým stimulacím trhu. A toto množství peněz nedokázal investiční sektor efektivně umístit. Nemovitosti byly jedny z mála, které nabízely nejen dostatečné zhodnocení, ale také průběžný příjem díky pronájmu.

Ekonomická prosperita a rostoucí životní úroveň

K vytvoření nemovitostní bubliny také přispívá samotný ekonomický růst. Ten byl v České republice v posledních letech spíše průměrný. Ale díky v podstatě plné zaměstnanosti na pracovním trhu, docházelo k výraznému růstu životní úrovně. Stále více lidí si tak mohlo dovolit nákup nemovitosti na hypotéku a to buď první, určené k vlastnímu bydlení, tak i dalších, pro investiční účely. To nejspíše dále přispělo k nafukování bubliny.

Praskne česká nemovitostní bublina?

Pokud se podíváme na učebnicové důvody pro vytvoření nemovitostní bubliny, tak ty ukazují, že v Česku jsou nejspíše ceny nemovitostní nadhodnocené a určitá cenová bublina tady je. Otázkou ale je, zda tato bublina někdy v dohledné době praskne a jestli dojde k cenové korekci na trhu s nemovitostmi.

Pro prasknutí bubliny teorie předpokládá, že dojde k růstu úrokových sazeb a také k ekonomickému útlumu. Což je v podstatě situace, ve které se nahází česká ekonomika. Přesto ceny nemovitostí stále rostou. K prasknutí bubliny pak dojde v okamžiku, kdy se vyrovná poptávka po nemovitostech s nabídkou nemovitostí na trhu a začne docházet ke stagnaci či mírnému poklesu ceny. Je otázkou, kdy a jestli vůbec k tomu dojde i v Česku. Vzhledem k tomu, že nabídka nemovitostí a výstavba je spíše výrazně rigidní a nedostatečná. I tak se ale dá čekat, že k určité cenové korekci na trhu s nemovitostmi dojde.