Michal Pokluda: Nová pravidla ČNB zkomplikovala přístup k hypotéce až 20 % klientů

Od začátku října platí přísnější pravidla pro hypotéky a úvěry obecně ze strany České národní banky. Jak se tato změna projevila v zájmu klientů?
Doporučení vešla v účinnost 1. 10. Byl kolem toho velký mediální humbuk, který vyústil v enormní zájem klientů o hypotéky. Všichni na trhu jsme viděli, že žádosti o hypotéky kulminovaly k poslednímu týdnu září.
Odhadovalo se, že po nástupu účinnosti těchto opatření zájem rapidně propadne. Jak velký byl propad?
Řekl bych, že se ještě nenaplnil. Má to několik důvodů. Konkurenční boj na hypotečním trhu je opravdu enormní. Všichni sleduji všechny. A za druhé v době růstu úrokových sazeb i očekávání dalšího růstu úrokových sazeb se pro klienty stále  vyplatí vzít si hypotéku raději dnes než zítra.
Jak moc se projevila nová opatření na schvalovatelnosti úvěrů? Přichází více klientů, kterým nemůžete poskytnout půjčku?
První odhady z června, kdy Česká národní banka nová pravidla zveřejnila, předpokládaly propad o 30 – 40 %. Očekávaný dopad jsme už v září snížili na přibližně 20 %. Osobně se domnívám, že bude spíše mezi 15 – 20 %.
To je ta skupina žadatelů, která s tím může mít nějaký problém. Neznamená to však, že nedostanou hypotéku, ale třeba musí sehnat dodatečný příjem atd.
To znamená, že zhruba 15 až 20 % žadatelů se opatření České národní banky dotklo negativně.
Jedná se o první indicie, které sledujeme. Ještě jsme neuzavřeli první měsíc   od účinnosti opatření. I z analýz současného portfolia klientů nám vycházely obdobná čísla.
Česká národní banka zároveň zakazuje například dofinancování hypotéky místo vlastních zdrojů úvěrem ze stavebního spoření, což byl velmi oblíbený zdroj. Projevilo se toto opatření na výsledcích stavební spořitelny a hypoteční banky?
Toto je opatření, které je známé již od poloviny loňského roku. Postupujeme zcela v souladu s doporučením ČNB a poskytujeme v rámci finanční skupiny Wüstenrot standardně souběžné úvěry v součtu maximálně do výše 90 % hodnoty nemovitosti, která slouží jako zajištění hypotečního úvěru. Negativní vliv na výsledky hypoteční banky jsme nezaznamenali, spíše naopak. Za leden až září letošního roku nám vzrost objem uzavřených hypoték o 17 %, zatímco trh klesá.
Při posledním zpřísnění pravidel hypoték, kdy Česká národní banka zakázala poskytovat vyšší než 90% hypotéky, Česká národní banka následně zveřejnila, že banky toto začaly respektovat zhruba půlročním zpožděním. Očekáváte, že toto nové opatření České národní banky bude respektováno výrazně rychleji?
Ano. Všichni nějak dozráváme. V době, kdy přišla ČNB s prvními doporučeními, se celý trh učil, jak k nim správně přistoupit. Dneska už víme, že doporučení rovná se nepsaný zákon. Tudíž to bereme všichni vážně od prvního okamžiku.
Které z těch kritérií dělá klientům největší problémy? Přeci jenom Česká národní banka stanovila tři kritéria, což je poměrně neobvyklé na sousedních trzích…
Situaci monitorujeme již od počátku roku 2018. Ze statistiky nám vyplývá, že klienti mají větší problémy s DSTI, to je zatížení čistého příjmu splátkami. Se splněním limitu DTI nemívají klienti obvykle obtíže.
Každý z nás jednu věc ovlivnit umí, a to objem vlastních zdrojů. Teď se klienti znovu po mnoha letech opět obrací na rodiče a prarodiče a rodiny si vypomáhají.
Pokud si klient takto půjčí v mimo bankovní sektor tak přesto peníze musí vrátit a jeho zadluženost je vyšší, než se ukazuje…
Samozřejmě bych čtenáře důrazně varoval před nebankovními poskytovateli půjček. Měl jsem spíše na mysli různé dary v rámci rodiny nebo dlouhodobé pomoci dětem. Rodiče pro své děti můžou udělat nejvíc tím, že jim začnou spořit hned od narození, aby měli potřebný objem vlastních prostředků pro nákup vlastní nemovitosti.
Klientům doporučujeme opravdu začít si spořit co nejdřív. Stavební spoření je k tomu ideální produkt, navíc pro děti je u nás ve Wüstenrotu bez poplatků a se sazbou 1,2 %, o státní podpoře ani nemluvě.
Jak se projevila tato opatření na spořící části stavebního spoření? Zvýšil se skutečně zájem?
Komunikačně toto téma zatím ještě stále není na stole, což je škoda. ČNB stanovila limity pro vlastní prostředky a my musíme tuto situaci využít. Téma nutnosti naspořit si musíme začít opět komunikovat. Zodpovědnost každého je naspořit si 10 až 30 % ceny nemovitosti. A čím dřív začnu spořit, tím líp. Vhodné produkty na to existují, dokonce se státní podporou.
Česká národní banka zpřísnila opatření pro poskytování hypoték. Na druhou stranu banky s novým zákonem o úvěru pro spotřebitele zodpovídají za to, že správně posoudí klientovu situaci. A pokud se jí to nepodaří, tak klient bude moci splácet půjčku podle svých možností bez úroků, bez jakýchkoliv poplatků. První příklad už je v Komerční bance. Nejsou tato opatření České národní banky v tomto případě trochu nadbytečná, když banky už teď musí důsledně posuzovat bonitu klientů?
Je dobré znát jasné mantinely. Banky i stavební spořitelny si stejně už předtím počítaly DTI a DSTI. Jde vlastně jen o sjednocení pravidel hry.
Neodebírá toto opatření tedy podnikatelskou aktivitu bank a stavebních spořitelen? Přeci jenom každá banka měla nastavená kritéria trochu jinak, a tím mohla získat konkurenční výhodu.
Máte pravdu, unifikace zde probíhá. Zase ale vznikají nové produkty. Zajímavá je třeba naše Hypotéka dopředu. To je produkt, kdy jde člověk banky bez vybrané nemovitosti a nechá si schválit úvěr. Proběhne vyhodnocení bonity a klient ví, že od banky získá například maximálně 2,5 milionu korun. Pak má celý rok na to, aby nemovitost našel. Má klid a má jistotu, že má dva a půl milionu korun, a jedinou starostí je vybrat tu správnou nemovitost a prostor k bydlení.
Tím se dostáváme k úrokovým sazbám. Minulý týden Česká národní banka letos už po páté a po čtvrté v řadě zvýšila úrokové sazby. Na to už i některé banky reagovaly. Jaká je vaše reakce?
Úrokové sazby na trhu se stále pohybují na velmi nízkých úrovních.. Konkurenční boj vede k tomu, že marže bank – tedy rozdíl mezi klientskou sazbou a sazbou národní banky se snížil na historické minimum. Ale postupně se úroky už zvyšují.
V létě některé banky, včetně těch největších, překvapily a snížily dočasně sazby. Nicméně od srpna a září se klientské sazby jednotlivých bank zvedají a bude to pokračovat.
Listopadové zvýšení sazeb Českou národní bankou jsme stejně jako celý trh očekávali. Vzhledem k trvalém růstu ceny zdrojů na finančních trzích upravujeme od 7. listopadu úrokové sazby u hypotečních úvěrů pro fyzické osoby s fixací na 3, 5 a 7 let. Úrokové sazby tak budou začínat na 2,89 % (fixace 3 roky), respektive od 2,99 % (fixace 5 let).
Jaké sazby očekáváte za rok? V příštím roce se očekává, že Česká národní banka také bude zvyšovat alespoň dvakrát sazby.
Netroufám si odhadnout. Ale pokud jsem vážný zájemce o hypotéku, tak čím dřív si pro ni půjdu, tím líp.
To jsou noví zájemci. Ale co lidé, kteří hypotéku už mají a blíží se jim doba refinancování či refixace? Co byste doporučil jim?
Starat se co nejdřív. Konkurenční prostředí je dnes takové, že banky nebo stavební spořitelny již rok či dva dopředu komunikují s klientem a nabízejí různé podmínky fixace.
My nabízíme zajištění úrokové sazby pro refinancování hypotéky již dva roky dopředu, když přichází klient z jiné banky.
A když je to váš klient? Jak dlouho dopředu jste schopni garantovat novou úrokovou sazbu?
Kdysi jsme třeba dva, tři měsíce dopředu klientovi nabídli novou úrokovou sazbu. Dneska začínáme komunikovat už minimálně 12 měsíců dopředu. Jenom klienti, kteří si brali hypotéku před dvěma lety, kdy byly historicky nejnižší sazby, musí počítat s tím, že pokud je příští rok čeká první refixace úrokové sazby, tak jim sazba o něco vzroste.
Jaký očekáváte dopad na schopnost splácet těchto klientů, kterým nepochybně vzroste splátka?
Stresové situace sledujeme, když posuzujeme úvěruschopnost jednotlivých žadatelů. Děláme si predikce, do jaké míry růst sazeb ovlivní naše klienty. Na druhou stranu se mění nejen sazby, ale i ekonomická situace klientů – mohou mít vyšší příjmy, plánují mimořádnou splátku…
Sazby budou teď dále růst a klienti by s tím měli počítat.
Děkuji za rozhovor.