Je to správný byt? Vyhněte se rizikům při nákupu nemovitosti

Základní poučky se při nakupování nemovitostí nemění. Ačkoli jsou notoricky známé, lidé na ně zapomínají a nechají se unést vidinou vysněného bydlení nebo případného výnosu, pokud byt či dům nakupují jako investiční nemovitost.

Nemovitost v dobré kondici

Byt nebo dům, který se na fotografiích v inzerátu jeví jako ideální nemovitost, může v reálu skrývat celou řadu problému, jež začnou vypadávat jako pověstní kostlivci ze skříně. Třeba nahnilá podlaha zakrytá kobercem, popraskané trubky od topení, špatný krov, který si vyžádá nákladnou rekonstrukci. Alfou a omegou každého nákupu nemovitosti je proto zevrubné prověření jejího technického stavu a jeho posouzení vůči ceně, za níž je objekt nabízen.
S technickým stavem, ale také s lokalitou nebo se stářím nemovitosti pak souvisí druhé rizikové kritérium – cena nemovitosti. I tady je třeba mít se na pozoru.

„Trhy, jako je například ten pražský, s vysokou rozmanitostí, stářím a charakterem nemovitostí a s rozdílnou kvalitou jednotlivých lokalit neumožňuje dostatečně přesně predikovat cenu. Vždy je třeba pracovat s jejím vyjasněním na bázi nabídky a poptávky,“ konstatuje Hendrik Meyer, šéf portálu Bezrealitky.cz.

Zejména v době, kdy se ceny nemovitostí mění, se tak může snadno stát, že investor nakoupí draze anebo bude mít naopak nereálná očekávání o slevě. „Dobrou zprávou samozřejmě je, že v naprosté většině případů nemůžete z dlouhodobého hlediska nakoupit nevýhodně – ceny nemovitostí v Česku nadále porostou,“ předpokládá Hendrik Meyer.

Bez peněz není pěkný byt

Nad cenou nemovitosti je nutné pečlivě uvažovat jak v případě, že kupec pořizuje dům či byt k vlastnímu bydlení, tak i jako investici, zvlášť v případě, že si na nemovitost půjčuje. Investor pak musí počítat i s tím, že mu nájemník může kdykoli odejít a na něm bude, aby pokryl náklady na úvěr, na fond oprav, energie a tak dále.

^REKLAMA

„Jestli zvažuje investici do investičního bytu s pomocí úvěru, doporučujeme, aby měl z vlastních zdrojů minimálně 50 procent kupní ceny. Navíc by měl disponovat i likvidní rezervou,“ dodává Joanna Samková ze společnosti M&M Finance.

Vždy je proto důležité se nad investicí zamyslet a pracovat s kupní cenou nemovitosti, která poslední dekádu neustále roste, ale tento růst nemusí být navždy. „Jestli se má se jednat o výhodnou investici do nemovitosti, doporučuji klientům, aby pracovali s dobou návratnosti formou pronájmů maximálně patnáct let. Jinými slovy v bytě, jehož pořizovací cena se pohybuje kolem 4 milionů korun, by mělo být možné stanovit nájem ve výši přes 22 tisíc korun. Bavíme se tedy o ročním výnosu okolo 7 procent,“ dodává Joanna Samková.

Břemena, smlouvy a závazky

Zejména starší nemovitosti mohou mít historii, která může novému majiteli přidělat vrásky na čele. Kromě zmíněného technického stavu a necitlivých úprav, které si mohou vyžádat další investice, to jsou i různé smluvní závazky a břemena vázající se k nemovitosti. „V tomto ohledu se ale Češi polepšili, nespokojí se s ujištěním makléře, že je vše v pořádku, a častěji se obrací na právníky,“ kvituje vývoj Hendrik Meyer.
Například existenci věcných břemen je pak možné zjistit z výpisu katastru nemovitostí, konkrétně v jeho části označené jako C. Pro detailní informaci je třeba si obstarat placený výpis, který je možné zajistit jak na katastru, tak například na Czechpointu či u notáře. Ve výpisu lze rovnou prověřit nabývací titul stávajícího vlastníka.

• Přečtěte si: Kolik stojí výpis z katastru

Rozhodně vždy s právníkem

V neposlední řadě by se měl investor zamyslet, zda nemovitost nakoupí přes realitní kancelář nebo vše zvládne po vlastní ose. Obě varianty mají svá pro a proti. „Nakupovat svépomocí neznamená, že neexistuje možnost využít například profesionální právní servis,“ uvádí Hendrik Meyer.
Konzultovat smlouvu a případné další postupy s právníkem se vyplatí i v případě nákupu nemovitosti prostřednictvím realitky. Méně poctiví zprostředkovatelé totiž mohou kupce například nesprávně informovat o ceně nebo o výši provize. Komplikované také bývá vrácení rezervačních poplatků, pokud z obchodu nakonec sejde.