Jak na nákup novostavby od developera?

Na českém realitním trhu máme za více jak 20 let různé developerské skupiny, které se liší svou velikostí a historií. Větší hráči jsou na trhu více vidět a menších developerů se společnost naopak bojí z důvodů negativních mediálních zpráv. Jak si tedy počínat při nákupu nemovitosti od developera?

Developer zaštiťuje více profesí

Developer je někdo, kdo zaštiťuje vícero profesí v jedné společnosti. Podílí se na realizaci budoucí stavby či rekonstrukci. Developer se však musí řídit při své tvůrčí práci tím, co mu nařizuje územní plán, stavební regulativ, tedy kdo, co a za jakých podmínek může postavit či zrekonstruovat.
Developerským skupinám v poslední době komplikují jejich práce instituce, od kterých potřebují mít řádná povolení. Další nepříjemností je územní plán, který stanovuje zastavitelné a nezastavitelné plochy. Stručně řečeno –  developer má nejprve k dispozici nějaký pozemek či stavbu, který chce zastavět či zrekonstruovat, aby však mohl začít s realizační činností, musí k tomu mít stavební povolení a územní souhlas. V tento okamžik se může zdá, že je celá věc velice jednoduchá, ale opak je pravdou.

Získat stavební povolení není jednoduché

V některých případech trvá získání stavebního povolení až několik let, než může developer zahájit realizaci. Developeři si již delší dobu stěžují na nedostatek nemovitostí na trhu, lhůty k získání stavebních povolení se prodlužují a plochy k zástavbě docházejí. Řešením je tedy do budoucna revitalizace okolních ploch ve staré zástavbě. Jedná se o zastavěné objekty, které již nesplňují svou funkci (např. tovární hala, logistická hala či torzo objektů). Lze proto očekávat, že se z těchto objektů v budoucnu stanou nákupní centra a bytové domy.
Je zřejmé, že developer musí vynaložit nemalé úsilí k výstavbě projektu a jeho finální kolaudaci. Kupující by neměl nákup nemovitosti podcenit. Měl by si ověřit základní informace o projektu.

Co si ověřit před setkáním s developerem?

1. Má developer již k dispozici stavební povolení?
Trh obsahuje část developerů, kteří nabízí projekt ještě před nabytí právní mocí stavebního povolení. Ještě než budete investovat svůj čas do předmětného projektu, ujistěte se nejprve, zda předmětný developer má k dispozici platné stavební povolení.
2. Došlo k podpisu smlouvy o dílo s generálním dodavatelem stavby?
Dalším podstatným bodem je podpis s generálním dodavatelem stavby. Pokud developer nemá tuto smlouvu podepsanou, nedokáže vám upřesnit termín konkrétní kolaudace domu, jelikož není ve smluvním ujednání se stavební společností, která má výstavbu popř. rekonstrukci na starost.
3. Byla již stavba zahájena?
Před plánovanou schůzkou s developerem se zajeďte podívat na místo výstavby popř. místo rekonstrukce. V běžnou pracovní dobu byste měli vidět dělníky na stavbě.
4. Na kdy plánujete předběžně kolaudaci?
Pokud má developer podepsanou smlouvu o dílo s generálním dodavatelem stavby, měl by znát i závazný termín, do kdy by mohlo dojít ke kolaudaci stavby. Tento termín by se měl uvést i do budoucích smluv, které budete s developerem podepisovat.
5. V které ulici se projekt nachází?
Před budoucí schůzkou se ujistěte, že místo, kde se stavba nachází je pro vás dostatečně zajímavé. Dnes není problém zajistit líbivou prezentaci projektu tak, aby byl kupující psychologicky odveden od zásadních dotazů jako je např. místo, kde se má celá stavba realizovat.
6. Budou budoucí jednotky kolaudovány jako bytové a nebo jako ateliéry?
Tento dotaz je dost zásadní a dotkne se budoucí investice do nemovitosti. Bohužel jednotky s nedostatečnou osvitovou stranou budou kolaudovány jako ateliér. Jde o prostor, který vypadá jako byt, ale jen díky naměřeným hodnotám denního slunce, bude namísto bytové jednotky kolaudovaná jednotka jako ateliér. Nebude tedy možné se v takovém případě nahlásit do jednotky k trvalému pobytu. Což z hlediska investičního bytu k pronájmu nevadí, ale v případě, že byt budete využívat k trvalému bydlení, může být ateliér pro vás problémem.
Dále počítejte v případě ateliéru s tím, že nezískáte ani parkovací kartu, pokud městská část, kde nemovitost kupujete, spadá pod oblast s parkovací zónou.
7. Bude v domě založeno SVJ, nebo se jedná o družstevní vlastnictví?
Ověřte si před plánovanou schůzkou, zda se jedná o budoucí byty v osobním vlastnictví, či jde o formu družstevního vlastnictví. Část developerů si své projekty vede v družstevním vlastnictví, což navazuje na změnu financování u zakupované nemovitosti. Proto se poraďte s developerem, zda nabízí kupujícím nějakou formu financování k zakoupení projektu a kolik musíte mít k dispozici z vlastních prostředků.
V případě bytů v osobním vlastnictví, počítejte s tím, že 100% úvěry se již neposkytují. Proto se též před schůzkou u developera informujte, kolik minimálně požaduje od kupujícího prostředků pro možný nákup.