Nedarujete slíbené? Pozor na předsmluvní odpovědnost

Smluvní volnost je deklarována občanským zákoníkem, kdy svobodná vůle smluvních stran je limitována ochranou před případným nepoctivým jednáním, které se může vztahovat i k porušení předsmluvní odpovědnosti. Ačkoliv předsmluvní odpovědnost je výslovně vymezena až v novém občanském zákoníku, dovozovala ji rovněž rozhodovací praxe soudů před jeho účinností.

Pozor na předsmluvní odpovědnost v občanském zákoníku

Každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře. Uvedená ochrana smluvní volnosti neplatí, když jednání o smlouvě strana zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, ačkoliv nemá úmysl smlouvu ve skutečnosti uzavřít. Jedná se o tzv. „jednání na oko“.
Strany jsou si povinny sdělit veškeré skutkové a právní okolnosti (o nichž ví nebo vědět musí), aby se mohly kvalifikovaně rozhodnout uzavřít nebo neuzavřít určitou smlouvu. Případné porušení této informační povinnosti může tak být důvodem ke vzniku předsmluvní odpovědnosti.
Pokud strany dospějí při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Takto vymezuje občanský zákoník další případ porušení předsmluvní odpovědnosti. Jedná se o tzv. neuzavření smlouvy „za pět minut dvanáct“. Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.
Jestliže si strany poskytnou při jednání o smlouvě údaje a sdělení, které jsou důvěrné, je každá ze stran povinna dbát, aby nedošlo k jejich prozrazení bez zákonného důvodu. Pokud některá ze stran poruší tyto povinnosti, pak je povinna druhé straně vydat to, oč se tímto jednáním obohatila.

Případ ze soudní síně

K problematice předsmluvní odpovědnosti si blíže představíme jedno z rozhodnutí Nejvyššího soudu, které sice řešilo předsmluvní odpovědnost ve vztahu k zákonné úpravě před účinností nového občanského zákoníku, avšak lze jej aplikovat i pro současnou právní úpravu.
V projednávaném případě se žalobci domáhali náhrady škody přesahující částky jednoho milionu korun po žalované, která nabídla žalobkyni v roce 2008 darování svého domu s ohledem na její přátelské vztahy s matkou žalobkyně. Žalovaná pak v roce 2009 uzavřela s žalobci smlouvu o rekonstrukci domu, který měl být předmětem darování. Žalovaná v roce 2010 informovala žalobce, že k darování nemovitosti nedojde s uvedením, že sepsala závěť, dle které dům bude dědit žalobkyně. Následně však závěť zrušila a vypověděla smlouvu o rekonstrukci, přestože žalobci již provedli část rekonstrukce s vynaložením svých finančních prostředků.
Soud prvního stupně vyhověl podané žalobě, kdy dovodil mimo jiné porušení předsmluvní odpovědnosti žalované, která v pozici smluvního partnera dávala nejméně od roku 2008 žalobcům naději, že dojde k darování, na základě čehož došlo k uzavření smlouvy o rekonstrukci, umožnění bouracích prací a vynaložení investice do nemovitosti, kdy pak žalovaná bezdůvodně a neopodstatněně přerušila jednání o budoucí darovací smlouvě.
Odvolací soud se naopak neztotožnil s rozsudkem soudu prvního stupně z hlediska porušení předsmluvní odpovědnosti, a proto podali žalobci dovolání k Nejvyššímu soudu, který taktéž vyslovil, že došlo k porušení předsmluvní odpovědnosti: „Vzhledem k okolnostem případu, způsobu jednání účastníků i opodstatněnému očekávání, že druhá strana dodrží své slovo, mohli žalobci jako potenciální účastníci smlouvy důvodně spoléhat, že k jejímu uzavření dojde, a tomu i přizpůsobili své jednání.“ Nejvyšší soud tak vrátil odvolacímu soudu případ k opětovnému projednání.

Co může být považováno za škodu?

Nejvyšší soud se také blíže vyjádřil k otázce škody při porušení předsmluvní odpovědnosti. Jako škoda mohou být považovány náklady vynaložené v souvislosti s předsmluvním vyjednáváním nebo s přípravou podmínek pro uzavření smlouvy (např. právní zastoupení, znalecké posudky, správní a jiné poplatky) nebo i výdaje směřované k předmětu smlouvy. Nejvyšší soud také uvedl, že není významné, komu byly takové částky zaplaceny, kdy z hlediska definice skutečné škody je rozhodující, zda se jejich zbytečným vynaložením snížil majetkový stav poškozeného.
Kompletní znění citovaného rozsudku Nejvyššího soudu naleznete pod sp. zn.: 25 Cdo 337/2015 na jeho webových stránkách www.nsoud.cz. Každý případ předsmluvní odpovědnosti je nutné chápat individuálně. Budete-li řešit obdobný případ, lze doporučit konzultovat s advokátem k posouzení veškerých aspektů vašeho případu, a to zejména s ohledem na vývoj rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.