Nejsou pražské byty do 50 tis. Kč?

Jsou byty v Česku drahé, nebo levné? Dostupná statistická data i průzkumy trhu zpravidla napovídají spíše první variantu. Praha patří mezi nejdražší velkoměsta světa a i na Šumavě jsou levnější byty z německé strany hranice než na české, jak dokládá příklad Železné rudy. Statistická data příliš neupravila ani proběhlá finanční/realitní "krize".

Stejný otazník jako nad cenami bytů visí nad jejich počtem. Liší se názory, zda je v Česku (a v Praze) bytů dostatek či nikoli – a od toho se pak může odvinout nejen smysluplnost další bytové výstavby, ale také směr pohybu cen.

V počtu bytů na obyvatele za průměrem Evropské unie zaostáváme. S 390 trvale obydlenými byty na 1000 obyvatel podle evropského srovnání dosahujeme pouze na 85 % evropského průměru. To by ukazovalo na prostor v další výstavbě. Kolik bytů ale skutečně v ČR je, je prozatím otázkou. Např. ČNB ve stejném období odhadovala 440 všech bytových jednotek na 1000 obyvatel. Přesnější počty by měly vyplynout až z letošního sčítání lidu.

Proběhlá finanční krize s následnou ekonomickou recesí poněkud ceny bytů snížily. Podle statistik České spořitelny ceny bytů poklesly přibližně na 95 % cen z konce roku 2007. U panelových bytů po poklesu mezi druhou polovinou roku 2008 a druhou polovinou roku 2009 již dochází pouze ke stagnaci.

Graf 1: Vývoj cen bytů podle velikosti jednotky

Zdroj: ČS

Graf 2: Vývoj cen bytů podle stavebního materiálu

Zdroj: ČS

Jinou otázkou také je, kolik bytů je v aktuální nabídce a jaká je struktura nabízených bytů. „V poslední době se objevily informace o tom, že bytů na trhu je nadbytek. Pokud se ale podíváme na čísla podrobněji, je situace jiná. Až 59 % dokončených bytů v Praze převyšuje cenu 50 000 Kč za m², z toho jedna čtvrtina patří do kategorie luxusního bydlení s cenou nad 80 000 korun za m². Pro rodiny se středními příjmy, které aktuálně řeší bydlení, jsou tyto byty nedostupné,“
uvedl Michal Kocián, předseda představenstva Finep, v tiskové zprávě.

Podle analýzy developerské společnosti Ekospol je v současné nabídce v projektech s více než 50 byty v Praze k dispozici 7 084 nových bytů, z nichž ovšem některé jsou ve výstavbě a budou dokončeny v horizontu 1 – 2 let. Zároveň společnost upozornila, že z celkového počtu čítá 2 276 bytů dlouhodobě neprodejné "ležáky", o které kupující nejeví zájem. „Předražené dokončené byty z období realitního boomu konkurenci netvoří – nikdo si je totiž za současné ceny nekoupí a ani developeři, ani banky se zatím ke slevám nemají,“ uvedl Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol.

Společnost Trigema ve své analýze uvádí čísla podporující spíše domněnku nadbytku bytové výstavby nad poptávkou: "V pražských projektech je celkem naplánováno 21 749 bytů. Aktuálně (k 10.1.2011)  jich je nabízeno 10 649.  Dosud volných bytů je 7 098 (67%), z toho 2722 bytů už je dokončených (1205 bytů je už dokonce dokončeno déle než 1 rok)."

V nabídce volných bytů ovšem nejsou jen byty nové, u nichž developeři po "krizové přestávce" opět zahájili výstavbu. K dispozici jsou i byty starší, přičemž panelákový byt je možné aktuálně získat i v ceně do 35 tis. Kč/m². Byty v rekonstruovaných panelových domech přitom svou kvalitou mnohdy převyšují "kvality" nízkonákladových novostaveb.

Ovšem i sekundární trh s byty se po prodělané chřipce oklepává jen velmi pomalu. Ceny neklesly tak, jak by si kupující přáli, prodávající raději vyčkávají na opětovné oživení trhu a objem zrealizovaných transakcí roste jen velmi pomalu.

Objevující se inzeráty realitních kanceláří hledajících realitní makléře by sice mohly naznačovat zvýšený zájem kupujících a prodávajících o jejich služby… mohou ale také znamenat pouze to, že řada makléřů z firem odešla, protože se na zamrzlém trhu neuživila. Pokud ovšem nenastanou další turbulence na světových trzích, lze i na realitním trhu v letošním roce očekávat oživení… kam se ale pohnou ceny, na to si budeme muset počkat.