Z rozhodnutí Nejvyššího soudu: Klient musel zaplatit smluvní pokutu realitní kanceláři

Smluvní pokuty využívané realitními kancelářemi v rámci rezervačních smluv na nemovitosti jsou předmětem řady článků z hlediska jejich neplatnosti z různých důvodů. Běžný zákazník realitní kanceláře by tak mohl nabýt také dojmu, že každá smluvní pokuta v rezervační smlouvě je neplatná, což je však nesprávný úsudek. Každý případ platnosti nebo neplatnosti smluvní pokuty je individuální a není vhodné paušalizovat.

Tip: Smluvní pokuta v novém občanském zákoníku

Spor o smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč

Spor, který v konečném stádiu řešil Nejvyšší soud, vycházel ze situace, kdy došlo k uzavření rezervační smlouvy mezi realitní kanceláří a zájemcem o koupi nemovitosti, která obsahovala poměrně standardní povinnost součinnosti zájemce k převodu nemovitosti.
Realitní kancelář zajistila pro zájemce koupi nemovitosti za kupní cenu ve výši 799 000 Kč. Zájemce o koupi nemovitosti složil rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč. Při porušení povinnosti součinnosti zájemce byla vymezena smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku.
Zájemce však následně informoval realitní kancelář, že již nemá zájem o uzavření kupní smlouvy s odůvodněním a žádal navrácení rezervační zálohy. Jelikož realitní kancelář odmítla žádost zájemce, podal zájemce žalobu o úhradu částky ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím.

Jak rozhodovaly soudy

Soud prvního stupně a odvolací soud zamítl žalobu zájemce s odůvodněním, že soud neshledal za relevantní námitky zájemce k neuzavření kupní smlouvy a nepovažoval výši smluvní pokuty za neoprávněnou. Soudy nedospěly k závěru, že smluvní pokuta je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na výši kupní ceny nemovitosti, jelikož realitní kanceláři v tomto konkrétním případě mohla získat od prodávajícího nemovitosti provizi ve výši 99 000 Kč.
Výše potencionální škody tedy odpovídala výši uplatněné smluvní pokuty. Zájemce tak podal dovolání k Nejvyššímu soudu, které bylo zamítnuto.

Tip: Nejvyšší soud k neoprávněné smluvní pokutě

^REKLAMA

Nikoliv každá smluvní pokuta je neplatná

Nejvyšší soud v rámci odůvodnění svého rozhodnutí mimo jiné uvedl, že při zkoumání platnosti smluvní pokuty a její výše z hlediska dobrých mravů, je nutné zkoumat každý případ individuálně.

K tomuto Nejvyšší soud:
„Smluvní pokuta, jejíž výše výrazně převyšuje výši skutečně vzniklé škody, je nepřiměřená a pro rozpor s dobrými mravy neplatná. Při posouzení přiměřenosti sjednané výše smluvní pokuty je třeba přihlédnout k celkovým okolnostem právního úkonu, jeho pohnutkám, účelu, který sledoval, a k výši zajištěné částky, z níž lze také usoudit na nepřiměřenost smluvní pokuty s ohledem na vzájemný poměr původní a sankční povinnosti.“
Uvedené a citované rozhodnutí (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2015, sp. zn. 33 Cdo 1272/2015) naleznete v kompletním znění na webových stránkách Nejvyššího soudu: www.nsoud.cz.

Budete-li řešit takovýto spor, lze jedině doporučit konzultovat s právníkem k posouzení veškerých aspektů vašeho konkrétního případu, a to i vzhledem k neustálému vývoji rozhodovací praxe soudů a samotné legislativy.